“返乡置业，不存在了。”

当张总对我说出这句话时，声音里满是疲惫和绝望。

在《三体》中，有一个令全人类都窒息的存在，三体人用智子锁死了地球物理学，遏制了人类科学的发展，科学家们纷纷绝望甚至自杀、倒戈。于是出现了那句名言：

物理学不存在了。

张总是一家三线城市的营销总，往年每逢春节是他最忙碌的时间，但今年熄火了。

今年的返乡置业战绩究竟如何？

查了下数据，没想到一家机构一个说法。

贝壳研究院说：“「龙年春节楼市开门红二手房交易增七成」，消费者看房意愿被充分激活”

中指研究院数据显示：「一线城市有点火，比起2023年春节假期翻倍了」。

但只有克而瑞坐不住了：「春节楼市 | 44城春节成交同比降40%，供应营销乏力、返乡置业消逝」。

数据不会说谎，但数据是人统计的，而人都有立场。

高善文在2024年1月底的一个演讲中说，中国楼市，二手房市场基本完成了价格修正，新房则还需要等待。

眼见为实，春节出去走亲访友时去一些售楼部踩盘看了情况，近期也问了很多城市房企的负责人，情况也大不相同。

总体来说，一二线城市松绑效果不佳，三四线返乡置业潮也没出现。

那返乡置业还有什么值得我们深究的？

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一方面，春节是楼市是否出现小阳春的预演。

监测数据显示，44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。即便年前核心一二线相继松绑限购、放松限贷，对于购房者的刺激作用依然有限。

另一方面，春节期间三线的销售往往不如二线和四线。

目前的市场，一线房价向二线掉，三线房价向四线掉，四线死死守住四五千的价格。

二线(省会)和四线(县城）其实比三线(地级市)坚韧，三线只比四线多了高铁站和星巴克，本质没多少差别，差别是返乡置业都给了县城or省会。

张总告诉我，很多能在三线买房的客户稍微咬咬牙上省会城市了，而外出返乡置业的，大都选择了县城。

春节回老家，同学、朋友、亲戚里最神气的是在老家工作的公务员，因为这是传统认知里最好的工作了。他们的活跃度替换掉了前两年做工程发财的同学，大多换了新能源比亚迪或理想的新能源电车，穿“始祖鸟”、“斐乐”，背着“Dior”、“LV”的包包，出门聚餐都喝“剑南春”、“摘要”等中高端白酒。

华创研究所返乡见闻报告

反倒是在一二线城市工作的朋友，穿着泛白的旧衣服，开着多年的老油车，在房贷的压力下战战兢兢。

但换个角度来说，返乡置业对年轻人的吸引力在降低——太缺乏就业机会了。特别是对于高学历人才而言，更难以找到合适的工作。一二线城市开启全国抢人模式，户口、房价门槛降低，三四线产业与人口无法满足返乡需求，这是返乡置业减弱的核心原因。

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但总有一些项目走出了独立行情。

位于中山的万科深业“湾中新城”，春节期间累计接待1200组客户来访、销售46套；越秀地产广州区域表示接待了超过3000组来访、完成5亿元销售业绩。

而大本营在河南商丘周边的金沙地产，在春节期间卖了1400套。怎么做到的？

据笔者实探观察，针对返乡置业，金沙做了这几项。

首先是战略上的重视。

金沙每年春节返乡购房季都会搞一个「春节季营销会战」，在春节期间做充足的准备去迎接返乡置业人群。

从小年腊月二十三开始，活动不能停。各式各样的民俗活动，过年期间到元宵节没停过。神奇的是，这个活动叫金沙物业年俗文化节，也就是说这些活动是物业主导的，但氛围很浓，为营销助力太多。

比如，过年有谚语

二十三，糖瓜粘

二十四、写福字

二十五，磨豆腐

二十六，割年肉

二十七，宰公鸡

二十八，把面发

他们就真的去做糖瓜写福字做石磨豆腐，甚至，还真的杀猪宰鸡。大年初五就开始送财神

每天都有各种表演，从年俗文化到唢呐、唱大戏、舞龙舞狮，热热闹闹，把年味儿拉满，氛围做足了。

其次，部分工地大年初六就开工了。

春节期间大部分农民工是想居家过年的，召集工人的难度，不做工程的人可能很难体会。

但金沙给工程款结算快，做得好还有奖励，对于工人们来说吸引力很大。

金沙有句口号，叫不看工地不买房。金沙的销售带客户去工地，先让客户看鞋子上会不会粘土，再用纸巾擦护栏，再提醒客户去用下工地卫生间，从对工地卫生的要求就能看出对品质的要求。

金沙的工程进度一直很快，比如之前去看过提前半年交付的金沙天和，。

以及，金沙别具一格的三四线营销风格。

三四线返乡置业、进城置业很多，高管也要下沉到一线去村里拓客。

客户买房时，会有各种抽奖，彩电冰箱洗衣机电动车，一般都是大件不好搬动的礼品，金沙安排专人给送回去，敲锣打鼓送到村里，全村人都知道你在县城金沙买了房子。

最重要的一点，好房子的口碑效应。金沙的战略是拿最好的地，建最好的房子，实现合理的利润。所以金沙在县城的房子，经常有同村朋友、亲戚老表堂兄堂弟一起买一个单元的。

金沙的朋友说，现在的购房者也分化得越来越严重，客户越来越重视口碑和品质，金沙的坚持也得到了业主的信任和认可。只有品质足够好，交付足够好，物业足够好，让业主产生足够的信任，才会产生源源不断的口碑传播和重复购买。

有史以来分化最严重的返乡置业出现了