文/谢逸枫
定调2024年房地产发展政策基调的政府报告终于出来了，总体看涉及房地产政策的内容表述，短期来看，化风险、守底线、稳市场。即为放开政策，化解房地产风险，促进房地产市场企稳复苏。
长期来看，一是防风险，“标本兼治化解房地产”风险，健全风险防控长效机制。二是稳预期，加快构建房地产发展新模式。三是守底线，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度。
化风险、守底线、稳市场是延续2023年政府报告“稳市场、化风险、保交楼”的房地产政策的主要发力点。唯一不同的地方在于化风险放在首位，其次是守底线，最是稳市场，说明稳市场的前提是化解房地产风险。
当前影响房地产市场稳定的最核心因素是房地产风险，包括房企方面的债务违约、信用、逾期交房、房地产资本市场震荡、退市与清盘清算、破产与重组、抛售资产、利润亏损严重、经营困难、销售回款枯竭、现金流枯竭。
也包括市场方面，市场下行周期超预期、人与土地供应不匹配、商品房库存大、区域供应过剩、商品住宅供地比例与总量下降、房价下降、土地出让金下降、房子卖不出去、房屋交付与质量及物业问题、投资与销售低迷、预期与信心低迷。
笔者阅读完后，发现2024年政府报告涉房地产与2023年相同的地方、特征，为一字不提房住不炒（连续2年）、房地产税（连续4年），考虑到市场低迷与稳增长的需要，释放呵护房地产的强烈信号。
报告总体来看，需求端、供应端的房地产政策有望在2024年继续加码。若各项政策及时调整、落实到位，2024年房地产市场有望见底企稳，出现趋势性回暖，2025年结束房地产三年下行周期，迎来上行周期拐点。
正如报告说的“过去一年，围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策，打出有力有效的政策组合拳”。
"因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线"。
2024年政府报告涉房地产与2023年不相同的地方、特征最为明显，主要是因为目前房地产市场问题与经济、金融形势，与往年（2020-2023）不同，针对性比较强，其中最重要的化解房地产风险，作为化解三大风险的重中之重。
一是首次提出“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构的风险，维护经济金融大局稳定，并且稳妥有序处置风险隐患”。
首次将房地产风险化解提高到新的国家高度、新的化风险方向。过去是“有效防范化解房地产风险”，现在转变为“标本兼治化解房地产风险”，并且将化解房地产风险次序放在首位。
“标本兼治化解房地产”风险的提出背景、原因看，房地产风险已经威胁到金融系统性风险的底线、影响到经济金融大局稳定与房地产市场长期稳定健康发展及资本市场平稳、影响到房企投资与开发及购房者入市信心及社会、居民的情绪。
同时房地产业发展过快，中国用25年时间走完美国250年房地产业发展历程。首先是缺乏一套房地产业、土地、投资、开发、融资、销售、物业管理、住房保障等一系列的立法体系、制度。
其次是缺乏中长期的房地产业、土地供应、住房发展规划（10年以上-30年）。目前没有房地产业、土地供应、住房发展的中长期规划，只有保障性住房的3年或5年的短期规划，没有长期规划。
化解房地产风险次序放在首位，意味着房地产风险，是目前经济、金融最大风险，必须及时化解。突出对房地产业作为支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业的重视，房地产的稳定对于维护经济、金融大局具有定海神针的作用意义。
“标本兼治化解房地产”风险，释放出新一轮“化解房地产”风险政策方案信号。前期化解房地产债务、信用、交楼、股价不稳及退市与清盘等风险的政策效果不佳，执行不到位、效力持续性差、力度与覆盖范围有限及房地产风险恶化趋势。
一方面是2022年以来的金融16条措施、四支利箭、资产公司入市、保函置换预售金、金融16条与三支利箭延期、三个不低于与房地产项目白名单等供应端措施，无法“标本兼治化解房地产”风险，输血的力度、对象有限，房企、项目的风险无法覆盖。
另一方面是2022年以来的住房限购等限制政策松绑、房贷首付及利率与税费的下降、人才等购房补贴等需求端措施，无法让房地产市场企稳、复苏回暖，销售下降让房企现金流告急，销售回款的枯竭让房企、项目的风险扩大。
目前化解房地产风险的关键是双管齐下，不是带有限制性、条件性、的融资输血政策，不是带有范围性、局限性的需求刺激政策。简单说，化解房地产风险的供应端、需求端必须有托底大盘的政策，方可化解、标本兼治。
新的标本兼治化解房地产风险措施，将围绕着供需两端措施落实、修正及建立直接融资、销售、物业等制度，加以完善。其中前四条为供应端的政策落实、制度完善与建立，后四条为需求端的政策调整、完善。预计新的化解房地产风险措施将在会后的3月底前出台。
第一是全面落实已出台的保函置换预售金、金融16条与三支利箭延期、三个不低于及修改开发、委托贷款、个人住房贷款指标与扩大房地产项目白名单等融资政策，全面为房企、项目融资输血，缓解现金流、资金链破裂风险压力。
第二是三道红线、房地产贷款集中制，采取执行过渡期（3年或5年），或者放开限制的指标，或者取消政策，同时调整金融监管体系，让银行等金融机构不受限制、约束的投放信贷，只要提供抵押物、有担保人，让房地产企业一视同仁的享受。
以上二条的房企、项目融资输血政策、制度等房地产风险化解之后，采取政策收回，限制融资制度恢复，避免房地产“三高”、风险重蹈覆辙。防止、控制房企新的债务增量，要求以销售额、财务状况等情况作为房企拿地的前题条件。
第三是国家（六大国有银行、保险、基金）代持有出险房企境内外债券、金融类债务全部低息展期3年到5年（时间换空间）、供应链的债务无息展期3年到5年与分期付款、逾期交房的项目国家（六大国有银行、保险、基金）接手。
以上一条，待房企出清，风险收尾，经营好转，房企分期购回代持有的境内外债券，并且支付低的代持费，让代持人有收入。展期的债务，则一样如此。以时间换空间。代持、展期期间，险情房企不能拿地、增加新债务，须出清库存变现。
第四是完善土地出让制度与价高者得地制度及房企土地储备制度、房地产投资开发税费制度、项目开发报建制度、房企银行贷款制度、房地产项目项目资本金比例制度、个人住房按揭制度（包括公积金、商业贷款制度）、商品房面积公摊制度。
建立房企直接融资制度（完善股市房地产融资制度、建立（reits）不动产投资信托基金制度，并立法）、建立基金与信托及保险的房地产融资制度，建立商品房现房销售制度并立法、出台住房保障法与物业管理法。
建立国家住房银行（组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。开放商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾，坚决不能让购房者承担地产调整的风险）。
以上的一条，是化解房地产风险的治本措施，是解决过去房企三高发展模式的根本措施、途径。三道红线、房地产贷款集中制可以作为化解房地产风险的补充，也可以作为未来防止房地产风险的预警政策。
第五是停止新建保障性住房（共有产权房、公租房、保租房），购买市场上的商品房库存转为保障性住房，有利快速建立保障性住房体系，形成双轨制住房体系。快速去库存，平衡供需关系。促进房企迅速收回销售回款，缓解资金紧张局面。
以上一条可以在有条件的、库存大的城市实施，例如城市更新、保障房建设的35个城市，或者是有条件的、库存大的三四线城市。一则减少商品房库存转变为保障性住房的阻力。二则增加实施的可能性。
第六是全面取消限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限面积与限户型、限法拍房与赠与房、二手房指导价、二手房抵押过户限制等行政措施，取消土地出让限房价与限地价及竞自持、配建、现房等限制条件。
第七是一二手商品房交易税费免减，首套房免税费，二套房减半税费。下降首套房与二套房的贷款首付比例为15%、25%，放开第三、四套房贷款。首套房与二套房的认定标准全面放松。全面调整普通住宅标准。
第八是幅降低房企存量开发贷与委托贷款利率（供应端）、个人存量房贷利率（需求端，包括首次、二次的改善需求的房贷利率），提高房企的资金使用率，下降购房贷款的房贷成本。
以上三条，可以在房地产市场企稳复苏回暖，平稳之后，逐步退出房地产市场，或者作为调整房地产市场的临时管制政策。可以成为房地产市场发展长效机制的一部分，共同维护房地产市场长期平稳健康发展。
二是再次强调“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。
再次强调优化房地产政策，对不同类型的房企融资支持，表明国家时刻关注房企的融资进展、项目融资落实情况，关注房地产融资政策的效果、反应，也体现出对出险房企的重视。
一方面是目前房企的融资环境没有明显的改变，资金紧张的局面没有根本性的缓解，房企债务违约、清盘呈清等风险依然在2024年初出现。另一方面是前期的房企融资措施落实效果与实际反差大。
释放出新一轮房企融资措施方案出台的信号，包括落实之前的金融16条、三支利箭、三个不低于、房地产项目白名单等措施，修改融资资本等、扩大融资范围与力度等。也包括出新的房企融资松绑等政策，三道红线、贷款集中制等修正及新的融资政策。
三是首次提出“健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”。
首次提出“健全风险防控长效机制“，主要是基于三大风险（房地产、地方债务、中小金融机构）问题复杂，对经济影响大、金融系统的底线破坏性大，况且短期内不会彻底根本上解决，需要长期的治理才能化解。
首次提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”背景来看，新型城镇化发生新的变化，以人为本、宜居及环保与健康（绿色与科技及智能）、基础设施（交通、医疗、教育）与生活、商业设施全、新居民（户籍放开）。
房地产市场供求关系发生根本性重大变化，住房短缺进入相对平衡时代、住房增量转为存量时代、传统三高的房地产模式结束、市场供求不平衡（土地供应与人口增长不匹配、住房供应与库存增长、人口增长不匹配、房价上涨与GDP、收入增长、地价上涨不匹配）。
健全风险防控长效机制，最关键是加快构建房地产发展新模式，形成对房地产市场保护，防止大起大落。短期看，加快构建房地产发展新模式，需要先化解房地产风险，其次是完善房地产市场相关基础性制度。
涉及到住房保障、土地、融资、投资、开发、税费、销售、按揭、面积计算、经营、物业管理模式等个人住房信息联网、不动产统一登记制度、立法、完善。最后是形成一项系统性、机制性、框架性的体系制度。
其中最为关注的是三大工程（城市更新、保障性住房、平急两用的公共基础设施）的进展、落实。对于稳投资，促消费，稳定房地产市场具有重大作用。不仅解决住房结构性，还可以促投资，去库存，激活内在购房需求潜力。
长期看，土地、金融、财税、住房、户籍制度等变革、立法才是加快构建房地产发展新模式重点，其次是建立人、房、地、金要素联动机制与供需匹配的机制。再次是建立全程房地产融资、投资、开发、经营、销售、物业管理等完整的模式。
四是首次提出“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。
首次提出“完善商品房相关基础性制度”的背景来看，主要是商品房市场供求关系发生根本性重大变化，市场进入存量与城市更新改造时代及房地产发展新模式，原来的商品房相关性基础制度弊端暴露，需要完善。
“加大保障性住房建设和供给”，最关键是先解决保障性住房与土地供应及投资开发主体、资金来源。其次是保障性住房的购买对象与门槛条件，再次是保障性住房的价格、租金与运营主体、管理。最后是保障性住房的退出机制。
商品房相关基础制度里面，包括土地制度、财税制度、金融制度、住房制度、保障房制度、户籍制度、商品房预售制、商品房面积公摊制度、双轨制制度、城市更新制度、收入分配制度、融资对接机制等都与保障性住房建设和供给有密切的关系。
首次提出“满足刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，其中多样化的改善性住房需求为首次提出，意味着将在信贷、利率、税收、购房补贴等方面，全面支持卖一卖一、租一买一、多孩家庭买房。