2022年元旦，按惯例上海万科的官微上发布了海总的新年致辞《送你一朵小红花》。

2022年底，万科内部发文，经集团总裁祝九胜提议，张海出任公司联席总裁。

至此，海总写了十年的的“新年致辞”就此搁笔，告一段落了。

“送你一朵小红花

开在你心底最深的泥沙

奖励你能感受每个命运的挣扎”

这些字句也可算作海总的临别赠言。

24年3月5日，惊蛰！

有着悠久历史的万科周刊也按惯例发布了惊蛰海报，配文：万物生机盎然，一路惊喜不断。

仔细对比了一下，绝大部分的图稿出自2019年的惊蛰海报，收粮的男孩还是那个男孩，背着笼箱的读书郎还是那个读书郎，戴着黄色围巾小女孩的蓝书包上还是绣着“为人民服务”五个大字。

岁月静好，好像一切都未曾改变。

不同的是那只戴着万科LOGO帽子仓庚的脖子赫然戴上一朵小红花！

一声春雷，深陷“暴雷”舆论漩涡的万科，如惊蛰海报图一般，给自己戴了一朵“小红花”。万科刚刚表示：

6.3亿美元债已资金到位。

上述资金对应的债券是万科于2018年12月11日发行、期限5.25年、利率5.35%的一笔美元债。

这或许是万科对近期“百亿展期无情被拒”“股债双杀”的直接回应。

艳姐一直认为，过去30多年来万科是标杆房企的典型代表，每一次市场周期，万科对市场的预判都很有前瞻性；又有第一大股东深圳地铁集团的国资背书，可以说是行业的一块金字招牌。

可以说万科是老大哥，是行业信心的代名词。偶像是不能倒掉的，我们都希望万科好好的。

01 深陷舆论旋涡，100亿欠款展期？

“万科欠了新华资管100个亿，现在想展期，然后郁亮就带着深圳国资委的领导跑去北京谈判了，谈判的结果是——万科被无情拒绝。”

上个周末，万科与新华资管的传闻在网络上炒的沸沸扬扬，很多人担忧万科是否存在暴雷危机。

很快，新华资产出面辟谣：不实信息。

虽然周末辟谣，但市场似乎并不买账：周一开盘，万科多支债券下跌，截至收盘，“22万科06”跌36%、“21万科04”跌近20%、“20万科08”跌超8%，“22万科02”跌超8%，万科A跌幅4.65%，表现显著弱于板块。又一次“股债双杀”。

艳姐查了下新华保险2023年半年报，涉及到万科债权计划共三期，金额共计52.02亿元。

当然，万科与新华保险，并不仅仅是投融资业务合作关系，后者还是前者的股东。至2023年9月末，新华保险通过分红险账户持有万科A股1.2亿股股份，占其总股本的1.01%，是万科第十大股东。

艳姐也看了下万科的债券信息，2023年半年报的数字，存续38支债券，总规模约762亿元。其中6支美元债，余额约合275亿元，今年到期规模约104亿元；32支境内债券，余额约487亿元，今年到期规模至多72.8亿元。全年到期规模至多176.8亿元。

艳姐也梳理了下对应的支付节点，上半年或需要支付133.3亿元，下半年需支付43.5亿元。

只看数字的话，万科今年的债券支付规模较大。

不过看一下万科的货币资金和利润规模后，艳姐对万科还是很有信心。

货币资金方面，2023年3季度末，万科账上还有1037亿元的货币资金，虽然在保交楼的大环境下，集团层面自由调配货币资金存在不确定性，但拿出10%来兑付债务还是没有问题的。

再看一下利润规模，2023年3季度末，万科的归母净利润有136亿元，虽然全年净利润数字还没出来，不过22家券商给到的估算均值是216.5亿元。即使考虑拿出不少于30%的可分配利润对股东现金分红，这意味着万科依然有150亿左右的利润可用于日常经营的资金需求。

行业下行周期下，各家房企都缺钱，都面临偿债压力，万科也不例外。

艳姐认为，财务安全垫够厚，这是万科的第一重保险。排布好不同主体的债务支付计划，万科完全有能力应对今年集中到期的债券兑付压力。

02 万科自救与挑战

在艳姐的印象中，万科是一家向来活在危机之中、摈弃一切投机侥幸心理的企业。

艳姐还记得，在2016年那阵子，不少房企不相信房地产市场会“变天”，坚信房价会继续上涨，复制“高周转、高杠杆、高负债”模式疯狂拿地、快速扩张，那个时候全国地王频出，“千亿”一度成为热搜和行业风向标。

但无论是2014年率先喊出“白银时代”，还是2018年喊出“活下来”，2022年的“黑铁时代”，时代洪流下，万科对行业的预判，对自身的定位很有前瞻性。按照郁亮的说法：

“万科是一个农民，把地种好是我们的任务，至于政策怎么变我们都不预测。不管天气好和坏，我们都要把地种好，把粮食种出来。”

未雨绸缪，认准的企业策略执行起来毫不拖泥带水，艳姐还是比较了解万科的行事风格的。

临近2024年，万科将不少资产摆上货架，其中不乏优质资产：

去年12月，万科以4.8亿元出售悦榕酒店；

今年1月，万科将其持有的深圳高新投6.16%股权出售给深圳市投资控股有限公司；

2月，万科向领展房产基金出售上海七宝万科广场余下50%权益，代价23.838亿元；

此外，还有媒体报道万科正计划出售长租公寓“泊寓”部分股权，潜在买家包括国企，不过万科进行了否认。

要知道，七宝万科广场总建面24万㎡、出租率95%、客流量2150万人次、年收入约5亿元，是万科旗下最赚钱的商业项目。即使资产再优质，万科仍以七五折的价格变现，回笼近24亿资金。

变卖优质资产，或许是一家企业暴雷的前兆。但艳姐认为，一家成熟的企业，从稳健经营的角度，在不同的市场节点变现资产增加流动性，是企业抵御市场寒冬的理性选择。

像另一块优质资产万物云，按3月4日收盘价，万科持有万物云市值117亿港元，万科还是有一定的融资空间的。

“确保在任何一个时点，在手现金都可以覆盖掉未来1年的到期债务。”当年，市场一片红火，“活下去”被炒的沸沸扬扬之际，祝九胜曾这样为万科站台。

如今，万科果断变现优质资产，毕竟手握余粮才能心不慌。艳姐认为，面对企业经营风险毫不拖泥带水的自救能力，这是万科的第二重保险。

当然，即使有两重保险，不过艳姐认为万科依然面临不小挑战：

土储规模与城市能级错配，以及资产过重。

万科土储城市分布（横轴亿元、纵轴万㎡）数据来源：胜遇评级

先看土储结构，根据胜遇评级的报告，2022年万科土储中，一线城市广州、深圳超过100万㎡，但北京仅有67.5万㎡、上海更低为9.9万平方米；二线城市中仅长沙、西安、天津、武汉、成都等高于100万㎡，南京、苏州、无锡、合肥等长三角高能级成熟土储极低；但欠发达城市，如长春土储高达230万㎡、兰州210万㎡、眉山183万㎡。

艳姐总结起来，就是万科在高能级城市的土储不足，低能级城市的土储过高。

土储错配，市场上行周期还好，但市场下行，低能级城市的土储无论是去化速度，还是利润等财务表现，显然存在很大不确定性。

再看重资产板块，2022年末，万科商业项目累计开业242个（含印力及社区商业项目），建面1227.7万㎡，但对应的营收只有87.2亿。

同样在物流板块，同期累计开业项目可租赁建筑面积964万㎡，对应的营收35.6亿。报告期内在营重资产建面超过2000万㎡，给万科带来的营收仅有120多亿。

说白了，艳姐觉得万科这两块资产太重，投入不低但回报确实太低。

03 背后的大树

“股债双杀”“暴雷”……这两天关于万科的关键词都很抓眼球。画风很熟悉：

去年10月，万科2024年3月到期的5.35%美元券跌幅近10%，2025年到期3.15%美元债下跌近15%；“21万科02”境内债跌超17%。

大家知道，金融市场一向是挤兑踩踏的，投资者的悲观情绪一旦被各种目的放大并蔓延，信任危机扩张下，企业很容易出现更严重的危机。

不过后面万科及时进行了澄清：

“万科持有货币资金1037亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。公司对境内外债务一定会如期兑付本息，市场完全不需要担心”

深圳市国资委也明确表示：

配合万科优化长期股权投资结构、组织市属国有企业市场化方式参与债券认购、协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度……

万科第一大股东深圳地铁集团也表态“帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性、交易金额预计超过100亿元，择机购买万科债券。”

要知道，万科的背后是深圳地铁集团，后者持有万科27.18%股份，是第一大股东，而深圳地铁集团背后是深圳市国资委。

深圳市国资委和深圳地铁集团表态后，万科股债企稳。

当然，艳姐并不是说深圳地铁集团以及深圳市国资委一定是万能的，毕竟仅仅1个月前，同样深圳国资是第一大股东的华南城，就出现过债券违约。

但，万科确实不一样，没上过高杠杆，也没像其他暴雷房企那样瞎“跨界”，一直聚焦主业，无论是管理、产品、服务还是营销，都对整个行业做了有益探索和经验输出。

只是，行业太差，房企百强的销售门槛只有3亿元，这更多像是行业的系统性风险，是资本市场对行业信心不足。

资本市场是残忍的，甚至是嗜血的，而面对危机时的信心却无比珍贵。

只要万科还有足够的价值，会获得深圳的大力支持的。艳姐认为，这是万科的第三重保险。

结语：

艳姐说这么多，并不是说任何一家企业都可以大到不能倒，可以无限绑定一个城市，包括万科。但艳姐是了解万科的：是最有危机意识、最注重稳健经营、值得尊敬的一家企业，艳姐也不相信万科会就此倒下。

不过，即使万科有三重保险，能够挺过今年的债务兑付压力，能够“活下去”，未来的道路恐怕依然遍布荆棘：

货值与换仓、流速与利润、聚焦与多元。

当然，市场最近也不全是坏消息，上个周末北京二手房成交1700套、上海二手房成交超1100套、香港撤辣后市场爆发性恢复……

艳姐期待一个更理性、更健康的市场，也期待万科能够稳健的活下去。

主编：张艳

责编：Eric

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深陷“暴雷”旋涡的万科，资金已到位？