观点指数 三家赴港上市物企获备案，独立性仍成关注点 期内，深业物业、泓盈服务及经发物业三家拥有国资背景的物业企业获得中国证监会的备案通知书。值得注意的是，三家物企均较为依赖关联方供给面积，独立性受到质疑；同时区域集中度高、盈利能力偏低、增速过慢等经营痛点，或将影响其上市估值情况。
业绩预热，关联方影响依旧 三月前后，多家物企披露了业绩预告或2023年度业绩，华发物业服务、招商积余整体业绩取得不错成果；康桥悦生活拥有人年度利润同比下降28.9%；中天服务净利润同比大幅下滑67.19%。业绩预告还显示，多家物企仍旧受到关联方贸易应收款等影响，预期2023年度净利润下滑或录得亏损。
外拓积极，中海物业增值服务合作签约超2亿 期内，中海物业除了在香港、澳门外拓项目之外，还召开了增值服务合作商大会，旗下子公司与20余家企业现场签约，签约金额超过2.5亿元，涉及多个领域。
万物云落选恒指成份股，二级市场有所回温 2月16日，恒生指数有限公司公布指数检讨结果，其中万物云的落选令市场感觉到意外，恒生指数公司方面回复指明，主要系采取的计算方式导致。
二级市场方面，报告期内观点指数重点监测物企平均区间涨幅约为6.986%，显示有所回温。华润万象生活总市值561.5亿港元，仍为物企第一，市盈率（TTM）为20.06倍。
三家赴港上市物企获备案，独立性仍成关注点
2月份，于去年向港交所递表的三家拥有国资背景的物业企业获得中国证监会的备案通知书，其中，深圳国资旗下深业物业当前二次递表招股书已经失效；长沙国资旗下泓盈服务首次递表失效后，于3月15日再次向港交所提交招股书；西安国资旗下经发物业于2023年9月20日递交招股书，也即将失效。
从业务及规模来看，深业物业定位为中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商，截至2023年6月30日，总签约建筑面积约为7560万平方米，在管项目总数为480个，总在管建筑面积约为7180万平方米，覆盖中国47个城市和14个省份。其中，在大湾区的在管总建筑面积约为4950万平方米，占在管总建筑面积的68.9%。
泓盈服务定位为国有城市服务及运营提供商，专注于物业管理服务、城市服务和商业运营服务。截至2023年末，其在管项目总数达到360个，管理面积为1180万平方米。
而经发物业定位为扎根陕西且布局中国西北部的领先综合城市服务及物业管理服务提供商。截至2023年6月30日，该公司已经订约向中国138个项目提供公共物业管理服务、基本住宅物业管理服务及基本商业物业管理服务，总合约建筑面积为1490万平方米，其中总建筑面积1340万平方米由经发物业管理。
营收及毛利率方面，2020-2022年，深业物业营业收入分别为18.38亿元、21.52亿元及23.48亿元，毛利率分别约为15.1%、13.0%、14.4%；经发物业同期收入分别为4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元，毛利率分别为13.5%、14.5%及14.3%；泓盈服务同期2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元，毛利率分别为29.39%、24.86%和23.00%。
从规模来看，深业物业体量远超另外两家，但泓盈服务毛利率较高，盈利能力较强。
值得注意的是，三家物企均较为依赖关联方供给面积，独立性成为市场关注的重点；同时面临区域集中度高、盈利能力偏低、增速过慢等经营问题，或影响其上市估值。
业绩预热，关联方影响依旧
报告期内正值业绩预热期，多家物业开始披露业绩预告，同时，华发物业服务、中天服务、招商积余以及康桥悦生活已公布了2023年度业绩。
华发物业服务作为今年首个披露业绩的物企，在营收、拥有人应占溢利及在管规模上均取得不错的成果。2023年度，该公司收入同比增长11.0%至17.76亿元；拥有人溢利同比增长28.8%至2.49亿元；总收费建筑面积同比增长29.0%至3144万平方米。
通过观察，其仅有基础物管服务收入录得大幅度增长，其他业务存在不同程度的下滑。其管理层于业绩会上表示，关联方华发股份对业绩的助力是最大的。
华发物业服务方面称，2024年目标是新增在管面积增速预计不低于两位数；未来华发物业的外拓基本上以珠海为主，对于外拓城市的选择，会按照集团已经布局的城市展开。
康桥悦生活收入9.34亿元，同比增长17.8%；拥有人应占年度利润3850万元，同比下降28.9%。各个业务板块中，非业主增值服务同比下降8.7%，社区增值服务仅同比增长1.9%，受到宏观环境影响较大；另外，该公司物业管理服务与城市服务收入增长较快，分别增长23.5%及145.1%。
A股方面，中天服务2023年收入同比增长10.95%至3.4亿元，但净利润同比大幅下滑67.19%至2021.98万元。增收不增利主要是受到营业外收入与支出变化的影响。
2023年度中天服务表内营业外收入由去年的2853万元下降至10万元；同时营业外支出由去年的24.87万元大幅上涨至1814.07万元。其表示，营业外支出大幅增长主要是2023年度其他投资者诉公司虚假陈述案件和解、计提预计负债等原因所致。
另外，中天服务在业绩公告中提示，最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性。
A股披露业绩的还有招商积余，2023年度营收同比增长20%至156.27亿元，净利润同比增长23.96%至7.36亿元；各个业务板块收入均取得同比增长，但其中平台增值服务业务同比增长仅为1.42%，该业务主要由招商积余旗下深圳招商到家汇科技公司开展，包括“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务，年内其企业商城优化业务结构，主动放弃低毛利业务，旨在改善平台增值服务经营质量。
此外，共计9家港股物企披露了业绩预告，其中净利润大幅减少或录得净亏损成为主流，仅东胜智慧城市服务与第一服务控股表示，溢利将较2022年度有所增长。
其中，金科服务亏损幅度收窄，预计2023年度亏损将达到8亿元-10亿元，而2022年度该公司亏损了18.19亿元；这一变化主要是对金科地产所欠应收款项计提的减值准备减少。
碧桂园服务由于进行了关联方贸易应收款减值拨备及商誉及其他无形资产减值计提，虽然收入预期将同比增长2.5%至3.5%，但综合期内净利润以及归属于公司股东的净利润较2022年同期将大幅下降，具体预计综合净利润为4.5亿元-5.76亿元，归属于股东的净利润预计为2.14亿元至3.4亿元。2022年度，碧桂园服务归属于股东的核心净利润为19.43亿元。
综合来看，关联地产方贸易应收款仍旧是影响物企净利润的重要因素；其他因素还包括了国内房地产行业的持续疲软和不确定性；不利宏观经济环境对部分客户预算的影响，压缩集团毛利率等。
外拓积极，中海物业增值服务合作签约超2亿
报告期内，物企第三方外拓仍较为积极，中海物业，招商积余、保利物业、绿城服务等通过公众号或媒体渠道公开了项目中标及签约成果。
2月15日，中海物业表示成功中标香港房屋委员会（香港房委会）总部办公大楼一、二座的物业服务管理合约。是次中标是继2023年成功获得香港房委会总部办公大楼三、四座项目后的又一次合作，合约自2024年3月1日起生效，为期36个月。
据观点指数了解，中海物业是香港最大政府物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头，截至2023年中期，其在香港政府管理项目覆盖12个决策局和3个政策执行部门。
此外，3月2日，中海物业在深圳召开了增值服务合作商大会，旗下社区增值专业子公司优你互联与20余家企业现场签约，签约总金额超过2.5亿元。这些企业涉及公区、美居、零售、到家、文旅、白酒、能源服务、地产服务等多个领域。
中海物业加码增值服务已久，先前提出要将增值服务发展为第二增长曲线，定下了基础服务利润与增值服务利润1:1的目标。此次合作商大会上，管理层也表示，优你互联社区增值服务业务版图、收入和利润增长率连年攀升，2023年增速达54%。2024年优你互联将发力白酒、养老、团餐、宠物护理等业务。
报告期内，招商积余也在外拓领域取得了不错的成果。旗下从事楼宇设施设备科技运营服务的专业公司招商楼宇连中四宗项目。
其中，招商楼宇将针对商飞（江西）飞机制造有限公司试飞中心设备运维服务项目中试飞区域设备提供专业化、定制化的定检、运行、维护、保养等全生命周期服务工作。该项目占地面积24.5万平方米，建筑面积约4.6万平方米，主要包括交付中心、完工中心、喷漆机库等16个建筑单体以及可同时停放11架飞机的机坪区。
另外，招商楼宇将为安居微棠2023年盐田区保障性租赁住房提供智慧电梯维保与更新改造服务，该项目位于深圳市盐田区沙头角海景路，建筑面积合计约3.2万平方米。
万物云落选恒指成份股，二级市场有所回温
2月16日，恒生指数有限公司发布截至2023年12月31日的指数检讨结果，恒指综合指数的成份股数目由518只减少至514只。其中，包括世茂服务、新城悦服务、合景泰富等股被剔除，新加入的股票则包括世茂集团、旭辉控股以及恒大物业。
与此同时，恒生物业服务及管理指数剔除弘阳服务、第一服务控股、合生创展集团、鼎丰集团汽车，并加入旭辉永升服务、恒大物业、九龙仓集团、信和置业。
令市场意外的是，作为物业股龙头之一的万物云此次落选，结果出乎公司及多个分析机构的预期。为此，万物云向恒生指数公司提出质询，得到回复称，在《指数运作细则》具体执行时，存在着特定的时间节点差异对换手率测试的影响。
具体来看，万物云在2023年10月24日完成全流通，恒生指数因此对2023年10、11月的换手率测试使用的流通系数是根据截至2023年9月30日的数据计算，未能将实际不流通的股份剔除；而12月的换手率测试使用的流通系数是根据截至2023年12月31日的数据计算。这种单季度内采用两种计算方式的情况，最终导致万物云未能满足成为恒生综合指数成份股的条件。
数据来源：Wind，观点指数整理
二级市场方面，报告期内观点指数重点监测的物企平均区间涨幅约为6.986%，显示有所回温。恒大物业涨幅最大为50%，其次，金茂服务（+26.22%）、中海物业（+26.11%）、新希望服务（+21.24%）均录得超过20%的涨幅；同时，德信服务集团录得较大的跌幅（-20.83%）。
市值方面，截至3月15日，华润万象生活总市值561.5亿港元，仍为物企第一，市盈率（TTM）为20.06倍。