行业洗牌持续升级、市场格局深度调整之下，龙湖已然成为大型民营地产商最后的高地，其一举一动备受市场关注。
3月22日下午，龙湖举行2023年度业绩发布会。
这场业绩会以“坚韧前行，高质量发展”作为主题，而这恰恰也是龙湖一路以来的真实写照。与“龙湖”同时出现的，还有“冠寓”、“天街”、“龙湖龙智造”、“龙湖智创生活”四个与龙湖运营、服务业务相关的品牌。
业绩会上，龙湖管理层多次提及“安全性”：“我们始终以战略定力和余量思维应对周期的不确定性，无论周期如何调整、市场如何变化，龙湖坚持严格的财务纪律和底气、坚决不展期、不逾期，保证债务不违约、交付不违约，始终将安全性放于一切发展的首位。”
在行业的新发展模式下，管理层认为，龙湖去年提出的高质量发展模式相比旧模式主要有三点不同，分别是经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降、经营性收入和利润持续增长，目标是每年保持利润增长，希望通过这三条，能够让龙湖成功穿越周期。
以优质项目修复毛利率
2023年，龙湖实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元。
其中，开发业务实现营业收入1558.6亿元，结算毛利率为11.0%，相较于2022年有一定下滑。对此，管理层表示，开发业务的下降主要是出于两个方面的原因：“第一，整个销售收入的规模，受新房市场成交体量的回落影响出现下降；第二，因为新房价格在过去几年，特别在去年出现了一些调整。”
2023年，龙湖累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，平均溢价率控制在8%左右的较低水平。新增土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米。
截至2023年12月底，龙湖的土地储备合计达4539万平方米，权益面积为3236万平方米，77%的货值集中在高能级城市和价值区域。
随着供求关系出现转变，行业逐步进入新的发展模式。龙湖将坚持在核心区域持续投入，把握高能级城市人口流动带来的改善需求，聚焦核心城市、核心地段，精挑细选优质项目，持续修复地产航道的利润，从而修复毛利率。
谈及房地产市场未来发展时，龙湖管理层表示：“9-10亿平方米是新房市场真实居住需求可以承载的量，但短期市场存在压力，主要是市场信心未完全恢复，去年以来高杠杆企业的出险影响了购房者信心，这需要时间去修复。”
有息负债余额同比下降7.4%
在财务上的高度自律，是龙湖稳居“安全阵营”的核心。
截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%，其中银行融资占比77%；平均借贷成本为4.24%，保持行业低位。在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率60.4%。
未来，龙湖将持续通过稳步有序地压降负债，优化债务结构，确保底线安全。龙湖管理层表示：“从今年开始，我们会保持这种稳步下降的模式，不希望负债规模过快的被动下降，但作为企业长期的发展角度看，我们也会保持这种稳步的下降，靠正向的经营现金流去下降，而不是靠被动出售资产去降负债。”
2023年，龙湖实现正向经营性现金流入35亿元，为主动压降负债规模、优化债务结构提供新的活水。
地产公司的表外债务往往是隐患所在。而对于表外债务，龙湖有着非常严格的管理要求。“在融资品种上，龙湖坚定只使用主流品种，国内是项目贷款，包括开发贷、经营物业贷、国内信用证，海外是银团和美元债。”龙湖管理层表示，“截至2023年末，龙湖的表外项目的整体现金余额大约为130多亿，整体负债的余额大约为100亿出头，处于净现金状态。若将表外项目计算入表内，净负债率会降至46%，整体财务表现更加安全。”
有序压降自身债务的同时，龙湖用实际行动为行业注入信心。2023年8月，龙湖提前将17亿元拨入“18龙湖04”债券兑付专户；同年12月，龙湖提前偿还20亿港元银团贷款，该银团贷款总额153亿港元，于2024年1月到期。此前龙湖已提前偿还133亿港元，本次偿还后，该笔贷款已在2023年内全部提前还清。
截至目前，龙湖在2024年内到期债务余额共147亿元，占比仅7.6%。其中境内债券60亿，分别在5月、7月、8月、12月到期，都已经做了有序的安排。
龙湖管理层表示：“我们在今年还会有序、主动、提前去归还2025年到期的部分债务，推进公司的短债优化，保持债务结构的优秀。”
经营性利润占比超60%
随着开发业务规模见顶、地产进入薄利时代，众多房企开始挖掘新的利润增长点。作为房地产行业的头部企业，龙湖在很早之前就开始积极布局。
2023年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，5年复合增长率达25%。
具体来看，运营业务收入129.4亿元，同比增长8.9%。龙湖商业项目总计开业运营88座，覆盖20个重点城市，2024年还有14个商业项目将开业，包含8座重资产和6座轻资产。龙湖冠寓截至目前开业房间数12.3万间，并参与百余个存量项目盘活提升城市资源使用效率。
龙湖管理层表示：“对于新开业的项目，我们明确进行产品分级，根据每个项目的定档定级、一店一策进行差异化打造，意在满足不同客户的购物的需求。另外也对存量项目开始改造，包括运营效率、空间利用等方面做提升。总的来讲，龙湖商业将通过创新和多样化来迎接‘百MALL’时代。”
以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31.0%。龙湖在2022年8月全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，在2023年已实现收入总额19.7亿元，成为代建行业的有力竞争者。
值得一提的是，龙湖的运营及服务业务占收入的比重为14%，但在核心权益净利中的贡献占比已达60%以上。在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，成为穿越周期的压舱石。
在经营性业务收入过半之际，即是龙湖真正完成转型之时。