腾讯财经《潜望》 作者 谢照青
过去近一个月，香港楼市热闹了起来。自2月28日，香港财政司司长于《2024财政预算案》宣布全面取消限购后，公开数据显示，截至3月23日，香港新房销售达3642套，超过2023年一个季度销售数量。
这一波的购房热一定程度也带动了香港居屋的购买情绪。香港居屋和公屋二手市场成交环比超了约3倍，达到55套，创一年新高。尽管居屋新楼需要按照抽签和按批次进行，但数据显示，香港最新推出的6个居屋项目自1月31日开始选楼以来，截至3月18日，已经卖掉近一半，其中位于中产聚集的启德区域的楼盘——启悦苑销售超过90%。
对于不少人来说，在香港购买政府资助的公屋和居屋未来会有更多的选择，也会让更多人能够在香港实现“居者有其屋”——这也是新上任的香港房屋局局长兼香港房屋委员会主席何永贤和团队未来十年最重要的工作之一。
“按照政府的《长远房屋政策》要求，未来十年，我们房屋局需要负责完成30.8万套公屋。而在引进了一些科技技术后，我们可以加速来实现这个目标，尽可能快的让市民搬入公营房。”
近期，香港房屋局局长兼香港房屋委员会主席何永贤对腾讯财经《潜望》表示，她当前的核心任务就是按照计划完成公屋建设，尽量减少香港低收入家庭排队入住公屋的时间。
寸金寸土的香港是全球房价最高的城市之一。对于本地市民来说，除了年薪百万的金领们，想要在香港拥有一套自住的房屋并不是件容易的事情，更多的本地人选择申请排队香港政府的公屋计划，即以远低于市场的租金入住政府提供的房屋。
公开数据显示，香港公屋租金大概每月为1-3000港元不等。这一数据是当前市场价约五分之一左右。
这是很多香港本地人积极申请公屋的主要原因之一。香港特区政府公布的最新数据显示，截至2023年9月底，过去12个月中排队公屋的一般申请者（即家庭及长者一人申请者）的平均等候时间为5.6年，其中长者一人申请的等候时间为3.9年。
房地产研究机构团结基金副总裁叶文祺对腾讯财经《潜望》表示，公屋排队时间长，最核心的问题是供应不足，其次则是香港政策性房屋的供应结构问题。他也指出，尽管香港阶梯型的房屋政策问题面临各种考验，但是香港政府通过公营房政策确保了人人都有地方住，并没有出现被动“流落街头”的人群。
香港特区政府的数据显示，目前住在政府公营性房屋的香港家庭占总家庭户数的47%。
供应不足？香港公屋排队平均时间5.6年
香港的房屋主要有三种，除了市场熟悉的商品房外，还有政府资助自置房屋及公共租住房屋（分别简称为“居屋”和“公屋”）——这两者都是由香港政府下属机构房屋委员会（简称“房委会”）及非盈利机构相关房协会提供，统称为公营性房屋。其中房协仅提供少量的居屋，所有的公屋和绝大多数的居屋都由法定机构房委会提供。政府提供的公屋旨在协助没有能力租住市场上商品房的低收入家庭。
香港本地最重要的房屋政策研究机构团结基金为腾讯财经《潜望》提供的最新数据显示，现在香港有82.19万户家庭住在公屋，占香港整个房屋市场271.6万户的30.3%。团结基金是由香港前特首董建华于2014年11月创立的非盈利机构，旗下有房地产等板块的公共政策研究院。
在香港长大的团结基金副总裁叶文祺对于香港人排公屋时间长的现象并不陌生，在他看来，原因很简单，“供不应求，即排队的人多，是因为政府可提供的公屋数量不够”。
香港政府公布的最新数据，截至2023年9月底，约有13.2万一般申请者，即以家庭及一人长者申请者（长者指60及以上岁数者）。与此同时，还有9.6万个参与香港政府的配额及计分制下的非长者一人申请者。
叶文祺对腾讯财经《潜望》表示，真正有迫切需求的应该是13.2万一般申请者，而配额制及计分制下的申请者大多是年轻的单身人士。他也透露，香港有些年轻人一满18岁就开始排公屋了。按照香港的要求，公屋申请有收入要求（如下图），其中非长者单身申请的话，月收入不可以超过1.294万港元。
据腾讯财经《潜望》观察，即使在港做洗碗工或者大厦门卫等基础工作，每月收入也可达1.8万港元左右。这就意味着，除非有特殊情况不能参与工作，大多数单身的青壮年但凡愿意找工作的话，一般都没有办法满足香港公屋申请条件。
不过，多位对香港公屋政策熟悉的人士对腾讯财经《潜望》表示，香港有不少工作岗位是以现金发放工资，这就意味着不少人的收入虽然超过申请要求了，但是政府实际上查不到。
香港公屋排队时间长早就不是什么新鲜的事情。腾讯财经《潜望》统计过去10年，香港公屋等候的平均时间超过5年的有6次，其中2021年的平均等候时间最高为6年，是过去25年的历史新高。
香港政府的最新数据，截至2023年9月底，公屋等候时间为5.6年。不过，香港房屋局也提示，预计2024年上半年公屋轮候的时间还会上升，但是不会超过封顶的6年时间。
主要负责香港公屋供应的香港房屋局局长何永贤对腾讯财经《潜望》解释称，现在公布的公屋排队时间5.6年是和统计有关系。她指出，这组2023年第三季度的数据背景，是当时并没有新的公屋建成，所有分配的3500套公屋都是旧的，这些公屋的位置大多集中在港岛区（备注：香港市区）。
香港公屋主要分布在港岛和九龙的市区、东涌沙田等扩展市区以及元朗天水围等新界地区，其中市区排队时间最长，因为其相对优越的地理位置颇受欢迎但量少。
一位家里有新生儿在排队公屋的香港本地人曾对腾讯财经《潜望》表示，已经排队7年多，刚拿到公屋号码但是还未被分配选房，她也还不知道什么时候可以正式入住。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪和叶文祺观点一致，他们都认为香港公屋等候的时间长，核心在于供应的问题。
香港房屋局最新的数据显示，2023年第三季度提供了3500套公屋，更早之前的2023年第一季度则是2300套公屋。叶文祺对腾讯财经《潜望》表示，香港公屋主要靠新建，“因为已经入住公屋的人很少愿意腾出来的”。
腾讯财经《潜望》根据香港政府公布的数据统计发现，截至2023年底，过去10年，香港公屋数量从76.6万增加至85.6万，这和政府原计划每年平均增加1.5万套的计划相去甚远。以这10年中的前5年来看，香港政府当时原计划新增7.58万套公屋，但是实际上仅有4.9万套。
香港房屋局局长何永贤对腾讯财经《潜望》表示，香港公屋建设速度取决于公屋土地供应量。她表示，香港公屋的土地供应由发展局规划并整理后交予房屋局，后者才可以着手建公屋。在香港，土地的回收以及用途的改变都需要经过一系列公开的程序，早些年由于各种因素，这些流程受到的阻力颇多。
居屋比例过少？先解决大多数人住房问题
香港的政策性房屋除了公屋外，还有一个就是居屋，即资助性可出售房屋，价格相当于周边商品房的三折至五折。这也是香港本地人除了购买商品房外，另一条实现自住房的途径。
香港的居屋政策最早于1978年在港推行，当时香港经济在70年代起飞后，不少人的收入超过了公屋的要求，但又买不起商品房。1997年，香港政府为了鼓励公屋的人搬离而推出了居屋第二市场（简称“居二市场”），即公屋的住户可在交还公屋后以免补地价的方式购买居屋，以提高公屋的流通性。
不过香港的居屋政策在2002年时一度被叫停。时任香港房屋及规划地政局局长孙明扬为了稳定楼市而推出了一系列新的房屋政策，包括暂停卖地、新建和销售居屋等9项政策，俗称“孙九招”。
“孙九招”之后，2003年起，香港居屋消失、公屋供不应求等现象出现，公屋轮候时间大幅增长，自由市场的商品房价格一路暴涨，这也使得住不上公屋又买不起商品房的低收入者不得不租住细小的格子间，即劏房。这一政策至今仍影响了香港公屋、居屋以及商品房市场。
2011年，居屋计划重启，首批新建的居屋于2014年12月上市。公开数据显示，当时政府共推出了2160套，以市场价七折出售，申购超62倍，共13.5万人申请。
不过，重启了13年之后，香港居屋的数量依旧不算多。香港统计局最新的数据显示，2022年底，居屋共有44.4万套，房屋局的数据显示，2023年销售的居屋为9200套，合计香港现有居屋总数45.32万套。与此同时，公屋则有85.6万套。
针对居屋数量偏少的问题，叶文祺对腾讯财经《潜望》表示，这是因为政府在公营房上倾斜于公屋，造成了这种结构性的变化。他认为，若要解决香港人买房难的问题，则应该改变政府公营房的结构，即增加居屋的新建比例，减少公屋的比例，让大多香港人像新加坡人一样“居者有其屋”。
香港房屋研究政策研究专家王春新也持有类似的观点。他现在是香港政府政策研究组的副组长。他在2022年7月出版的有关香港房屋问题的新书《捍卫居权》中提及，香港未来的房屋供应可从当前的“哑铃结构”转变为“橄榄型”，即公屋、新居屋、私楼三类房屋比例适当调整为20:60:20，即居屋是公屋的3倍。
香港政府2023年的《长远房屋策略》中提及，未来10年香港楼市的供应约44万套，其中公营房和私楼比例依旧按照2018年调整后的7:3的比例，公营房中的公屋和居屋（及资助性可出售房屋）比例依旧为7:3。
这就意味着，未来10年，香港的公屋、居屋（及资助性可出售房屋）、私楼的供应量分别为21.56万套、9.24万套、13.2万套，居屋的供应明显低于公屋和私楼。若是按照王春新的方案，未来香港居屋的供应量应是26.4万套，私楼和公屋都是8.8万套。
叶文祺认为，香港现在的公屋没有激励搬离的政策，一旦申请入住后，就不愿意搬走了。这就导致了香港公屋流动性变差，政府解决新增需求的办法只能是新建——这解决不了香港政府希望快速降低公屋等候时间的问题。
一位在公屋长大的香港本地人告诉腾讯财经《潜望》，他身边的同学大多数依旧还住公屋，因为按照香港的政策，每个月租金仅有2000港元左右，若是收入超了，会涨部分租金，也远低于市场的租金。他还告诉腾讯财经《潜望》，其身边就有人宁愿花30多万港元装修公屋也不愿意拿这笔钱去买居屋。
香港房屋局局长何永贤向腾讯财经《潜望》解释称，公屋和居屋的比例调整自2018年的6比4改为当前的7比3，是因为排队公屋的人超过13万，需要先解决大多数人有地方住的紧迫问题。何永贤的香港房屋局承担居屋和公屋比例的调整工作。
至于何时调整两者之间的比例，何永贤称暂时没有具体的时间表，但她表示，这取决于市民需求的变化。更为重要的是，和新加坡居屋为主的模式不同，香港公屋更多，这是历史原因以及香港自身特殊原因形成的，其中包括香港政府实际持有的土地有限等等。
30万套目标！公营房建设不会暂停
如今，包括何永贤在内的香港政府部门和相关人士都将面临一个问题，如何确保公营房的供应持续。
2023年10月，香港政府最新的特首报告中的《长远房屋政策》提及，未来十年香港的房屋总需求为43.2万套，这相当于每年平均供应约3万套公营房，叶文祺对于这个供应可行性很乐观。他对腾讯财经《潜望》表示，从政府现有的土地储备来看，应该不成问题。
2023年的特首《施政报告》中还提及，当前政府供建公营房的土地储备已经足够41万套，可超额完成10万套，并可缩减后续的公屋排队时间。
但中原地产研究部高级联席董事杨明仪对腾讯财经《潜望》表示，可预见的未来，香港公营房难免受到外部经济环境的影响。现在香港市场的不确定因素太多了，包括私楼市场，虽然这段时间全面放松后新房销售出现了小高潮，但她认为后续行情到底如何，取决于未来两到三个月开发商推出来的新盘能否清掉。在美元高息及动荡的外部环境下，暂时还看不清香港楼市的底部。这可能会也导致公营房的供应受阻。
更为关键的是，她认为，不管是公营房还是私楼等市场，最后仍取决于本地经济自身的驱动力。
团结基金研究员梁躍昊对腾讯财经《潜望》表示，公营房的供应因香港本地经济下行而受影响，是有可能发生的，毕竟历史上香港确实出现过暂停公营房供应的案例。这就包括此前谈到的2002年，时任香港房屋规划地政局局长孙明扬为了稳住楼市也曾暂停公屋出售政策。这一政策直至2011年才重启。
何永贤对腾讯财经《潜望》表示，政府会持续推动公营房的建设，并不会像历史上那样暂停，因为这是当前本地居民的现实需求。
叶文祺也对腾讯财经《潜望》表示，在他看来，公营房的开支对于政府来说并不算大。1月5日，房委会公布的对过去一年财政预算案的审议及未来4年财政案的预算显示，过去一年房委会的盈余为126亿港元，预计下一个财年盈余可能为26亿港元。对于未来一年的开支预算，房委会称需要大概329.09亿港元。
这些预算包括了部分未来10年公营房供应。公开数据显示，香港政府为未来10年公营房的建设预留了824亿港元。
何永贤也对腾讯财经《潜望》称，暂时没有财务压力。她提供的数据显示，直至2027年-28年，房屋局在承担政府公营房的建设和管理方面依旧可以实现盈亏平衡，这并不会影响香港公营房的建设进度，不会重蹈覆辙暂停或减缓供应。
潜望香港楼市系列延展阅读：
香港再现抢房潮：内地三四线买家成主力，有人打飞的豪掷近亿扫房
对话香港房屋局局长：加速30.8万套公营房屋建设，紧着生活最惨的人