来源：中国房地产报
作者：冷万欣成都报道

日前，位于成都万科君逸小区的围墙拆建争议风波愈演愈烈。

多位万科君逸小区业主告诉中房报记者，自从2021年4月万科君逸小区交房至今，区分商业与普通住宅之间的一面通透式围墙几经拆建，本应封闭的普通住宅区域内，现在外部人员可以来去自如，正门的门禁已经形同虚设。

“我们的诉求就是按照规划图纸交付我们当时想要的小区，但是成都万科方面只是不停地更换客户关系专员来找我们业主软磨硬泡。”接受采访的业主们表示，小区内购房者大多是为了孩子就近上学方便选择的，但是现在因为围墙的问题面临困扰“商业和普通住宅混为一片”。

2月28日，中房报记者在位于成都天府新区瑞祥路上的万科君逸小区内，在部分业主的指引下，记者看到原本商业部分与普通住宅之间的通透式围墙被强行拆开了多个通道，被拆除的部分围墙栅栏，就散落在周围，焊接拆除痕迹清晰可见。

中房报记者就上述情况采访成都万科方面，万科君逸小区开发商，成都万兴川府置业有限公司（以下简称万兴川府置业，系成都万科项目公司）在回复中称“对于小区部分业主关于围墙的不同意见，公司正协助小区业主推动业委会的成立，由业委会组织业主投票确认围墙方案细节。”

截至发稿，万科君逸小区多名业主向记者表示，万科方面确实提到过这个建议，但是他们不会接受投票决定围墙方案的计划，因为“按照规划图，围墙本该就在那”。

成都万科所在地冷万欣/摄

拆掉外墙后的万科君逸小区商业片区冷万欣/摄

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消失的通透式围墙

时间回到2017年9月21日，成都市公共资源交易中心土拍现场，虽然主持人多次强调“注意规避风险”，但是开发商们依然不停举牌，你追我赶。

当天，位于毗邻万科翡翠公园项目附近的天府新区华阳街道办事处一心村六组、鹤林村四组出让面积40.89亩的住宅兼容商业用地地块经过长达1个小时，竞价118次之后，被成都金色华府置业有限公司（以下简称华府置业）以12000元每平方米的楼面价竞拍成功。

彼时，57.64%的溢价率造就了天府新区第一宗“万元地”。

也正是这块业主口中的“锦江生态带”地王地块，在2020年上旬开启了万科君逸小区的预售，成为多年后开发商与业主之间互生龃龉的源头。

2020年4月，李然出于孩子上学的考虑，决定购买万科君逸小区的改善型住房，小区周边丰富的教育资源，也成为了很多与李然一样想法的孩子家长们倾囊置业的重要原因。彼时，该小区的楼盘价在24000元每平方米左右，其中1~9号楼为住宅，10~12栋为商业。

2021年4月30日，万科方面如约交房。

“当时小区竣工验收的过程中，那道通透式围墙是有的，确实是商住分离。”李然回忆称，“不过在我们交房的那段时间，开发商说商业部分要集中装修施工，用围挡将通透式围墙连同商业部分围起来可以避免一些噪音和污染。”

“当时我们的想法很天真，相信了他们的话，完成了收房，结果几个月之后，围挡拆开，通透式围墙已经不见了。”另一位业主张谷告诉中房报记者。

而根据张谷向记者提供的规划图纸，通透式围墙的规划清晰可见。而且业主们根据规划还发现，商业别墅外围的围墙系违法违规修建。

根据李然和张谷以及几其他几位业主的回忆，在围墙不见后，他们与万兴川府置业和万科物业管理人员进行过多次沟通未果，最后演化为长达几年的拉扯对峙。

商业片区内注册公司办公的企业可自由出入到住宅区冷万欣/摄

通透式围墙恢复后遭遇不明人士暴力拆除的现场冷万欣/摄

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自相矛盾的小区规划

据业主们追述，自2021年4月30日万科君逸小区交付之日起，他们穷尽了各种方式和渠道去维护自己的合法权益，但是成都万科在围墙整改上并没有太多实质性进展。

业主们在与开发商沟通的同时，也多次向属地政府监管部门寻求协助。

2021年6月，天府新区公园城市局回应维权业主称，规划核实与审批图纸中，商业别墅和普通住宅之间的确存在通透式围墙，“已要求开发企业严格按照规划要求进行整改”。

而根据彼时媒体的报道，在历经一年的协商后，万兴川府置业承认了规划图纸包含通透式围墙，但是提出要想“加墙”需要跟商住别墅业主协商，只因开发商在房屋销售时，向商住别墅业主承诺了小区“统一管理”。

这一点，在天府新区公园城市建设局2022年5月16日向四川天府新区生态环境和城市建设局的《关于协助核实万科君逸商业体临瑞祥街道一侧是否规划围墙的函的复函》内容中可以得到证实，文中称“经与报规总平图、房屋竣工规划测绘图（HXY工2020-029）比对，万科君逸加建围墙情况属实，加建范围大致于翔鹤五街的地下车库入口起到商业12号楼东侧之间。”

此外，在该文件中称“在现场核查时，我局工作人员发现项目内部9号楼和10号楼之间围墙，商业11号楼、12号楼北侧围墙被擅自拆除，影响相关权利人权益，建议责令予以恢复”。

而“统一管理”，显然与李然和张谷所说的购房之初被告知的“商住分离”承诺相去甚远，在他们看来开发商涉嫌虚假宣传和合同欺诈。

2022年12月1日，四川天府新区生态环境和城市管理局在2022第624号文件《关于开发商成都万兴川府置业有限公司擅自拆除通透式围栏违法违规修建围墙事项的回复》（以下简称《回复》）中称，经调查，业主反映的情况属实。万科君逸小区开发商违反《物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定：擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。目前已对开发商下发《调查通知书》《责令限期整改通知书》，并称相关执法流程正在办理中。

上述单位还表示要会同相关部门和华阳街道对开发商进行约谈和警示，明确要求开发商按照规划设计方案恢复拆除的通透式围栏。

对于业主们反映的万科君逸违法违规修建围墙问题，上述《回复》中称，情况属实，已经对开放商在商业区外围擅自修建围墙立案调查，相关执法流程正在依法办理中。

在商业体外围擅自建设的围墙，和商住分离区域擅自拆除的围墙，都侧面印证了万科君逸“统一管理”而非商住分离的现实情况。

令业主不满的是，在限期整改的通知下达后，万兴川府置业方面并没有积极回应，只是不停地更换客户关系人员不断沟通拖延推诿。遥遥无期的等待，进一步激发了业主们继续为维护自身合法权益的斗志。

万科君逸小区规划图纸受访者提供

四川天府新区生态环境和城市管理局的公告受访者提供

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主强制整改隐忧

在《回复》一年之后，2023年12月27日，四川天府新区生态环境和城市管理局会同华阳街道办事处发出公告称，对上述两单位对于万科君逸小区商业与住宅之间隔离围墙被擅自拆除问题进行了调查，经与四川天府新区公园城市建设局核实，住宅与商业楼宇间设置有通透式围墙。责令万兴川府置业自27日起对小区拆除的隔离围墙依法进行原址原貌恢复。

同日，执法部门对外围墙进行拆除，万兴川府置业也恢复了业主们最初看到的商业与住宅隔离的通透式围墙。

然而，就在围墙恢复几天后，就有不明身份的人士擅自将部分围栏拆除，留下了与住宅区域可随意通行的通道，业主告诉中房报记者，该事件目前已有警方介入调查，截至发稿前未有最新公开消息。

万兴川府置业工作人员回复记者称：“小区内围墙现状开口非公司安排实施。”

此外，万兴川府置业方面在回复中房报记者问题时称，对于小区部分业主关于围墙的不同意见，公司正协助小区业主推动业委会的成立，由业委会组织业主投票确认围墙方案细节。

事实上，在李然和张谷等业主看来，原本开发商与住宅业主的矛盾，万兴川府置业的挑拨，演变成了商住业主与部分住宅业主之间的矛盾。

“万科的两面讨好，把矛盾的焦点转嫁到了业主之间。”张谷说，“商住业主有情绪，主要原因就是他们交房的时候，那个通透式围墙已经不在了，商业和住宅是完全融在一起的，共用小区的大门，共用小区的绿化，而强制整改之后，围墙被拆掉了，内部通透式围墙恢复了，他们就有一种利益被损害的感觉。”

李然与张谷向记者表示，他们无法接受开发商关于“投票”的建议。

“通透式围墙是被违法拆掉的，商业外围墙是违法修建的，有规划图纸印证，这本身就是个错误，我们要纠正这个错误，而不是通过投票去忽略错误本身。”李然说。

更让住宅业主们担心的是，小区的安全问题。

通透式围墙被擅自拆除那一年开始，万科君逸正门的入口门禁就已经“名存实亡”，尤其是在商业外围墙被强制整改拆除之后，街上的人员可以轻松一段路走进小区内。而且业主们也担心商业区的消费者和注册公司的工作人员在经由被破坏的通透式围墙出入小区，这样既打扰他们的正常生活，也不利于小区的安全。

记者2月29日，在万科君逸小区现场进行了试验，从街边可随意经由绿化带穿行直接进入小区内。商业区的外墙已经被拆除，几处明显地区伫立着“商业临时通道”的蓝色告知牌。

此外，记者在现场还看到有多个临街商业贴出了对外出租的广告，有的商业则是已经注册公司，有办公人员在内办公。商业区的另一面，则是已经被不明身份人士破坏的通透式围墙，经由几个缺口，可以直接进入住宅区域，出入无阻。

据受访业主不完全统计，已入住的户数大约在160户左右，其中很多家庭，都有孩子，住宅业主的居住品质、安全感下降。

在万科披露的2021年财报中显示，截至2021年12月31日，集团存货跌价准备一栏中，成都万科君逸年初账面余额约为2.9亿元，本年减少额中转销部分约为2.9亿元。作为天府新区学区集中地区的热点项目，万科君逸的表现起码从财报来看，不尽如人意。

当地地产界人士告诉中房报记者：“这或许也是开发商在面对业主维权、公然违法违规的主要原因，一般地产项目面临踩雷风险，急于出售变现获取现金流才是最主要的，作为地产开发商，一切举动背后，往往都有可循的利益驱动。”

中房报记者梳理查阅万科君逸小区当年的宣传物料，发现该小区预热宣传销售的时间正是2019年年末。距离1999年万科挥师成都正好二十年。

二十年后，被誉为“革新天府新区、锦江生态带的深度宜居代表作品”的万科君逸楼盘预热宣传，随之却因为一道围墙的拆建风波引发业主“宜居”之问。

“我们业主们这几年真是太苦了，掏空所有钱包，总价三四百万买这么一个房子，就想着住很多年，结果还要被开发商坑，住在商住混合的小区里，现在最困扰我的是接送孩子的问题，这个小区虽然离周边的学校比较近，但是早上不敢让孩子自己下楼走出小区，放学也要记准时间去接孩子。”张谷说。

他认为“这里完全没有改善型住宅小区的体验”。

（应受访者要求，文中李然、张谷为化名。）

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