4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。
点评如下：
1、政策背景
一是2024年国务院政府工作报告明确，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。二是3月22日召开的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求。三是今年以来有关部委发文，推动大规模设备更新和消费品以旧换新。房地产方面，居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。
2、市场背景
2024年1-3月，全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%，绝对规模已经是2015年以来新低。新房交易不景气，与换房需求不活跃有关。当前的新房市场，以改善为主，需要将手上的房子卖出去。目前，二手房交易以刚需为主，热点城市90平米以下二手房交易占比60以上，说明需求潜力很大。
3、以旧换新的形式
目前，以旧换新主要包括三种形式：一是开发商或国资平台收购旧房，如郑州；二是房企联合经纪机构对旧房优先推售；三是给予一定的购房补贴。目前，各个城市三种模式都有，只是比重不同。此次长沙还未公布具体的形式，但根据公开信息，有换置的新房有贷款利率优惠，限购优惠，税收优惠等，具体还要待后面具体细则出台。
4、从目前各地推进情况来看，主要是通过优惠政策降低置换成本，消除置换信息不对称，国企直接下场。笔者认为，国企直接下场是小众案例，少部分拆迁安置房源和保障性住房可以通过存量房源收购，但基于国企资金实力、债务情况以及国企投资的资金平衡性和利润及投资可行性考核审计等，国企直接下场很难放量。
5、笔者认为，当下地方政府最应该做的，将可信赖的平台建起来。同时，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，二手房带押过户，商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。总之，多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。
6、同时，不能一味地从需求端进行刺激，也要同步推进供给侧改革，比如二手房源启动老旧小区改造、公共配套补短板，新房要推进在售项目大巡查，杜绝配套瑕疵、交付延迟等问题，提高新房和二手房供应效率，最后才能借助市场的力量、政策的优惠，实现“卖旧买新、以旧换新”。当然，最根本的还是提振就业、收入预期，稳定房价预期，这是促进商品房循环的关键。