大河报·豫视频记者 韩懿亭
“金三银四”作为楼市传统销售旺季,一直以来备受大众的关注。
而今年，作为郑州出台房地产“以旧换新”政策之后的首个关键销售期，“银四月”的表现更是成为社会关注的焦点。
近日，大河报·豫视频记者实地走访调查了郑州多个项目发现，不少房企营销动作增加，楼盘的到访量出现明显增长，而刚开盘的万科·民安云河锦上项目更是实现了开盘劲销4.1亿，整体市场热度较高。
但据360房产网数据显示，4月第一周（4月1日-4月7日）郑州新房成交套数周环比降53.3%，二手房周环比降21.8%，一二手房市场成交量均出现下降的情况。
一面是热盘扎堆、新盘火爆，一面是成交量出现明显下滑，这个“银四月”的成色究竟如何？是出现明显回暖还是持续低迷中？大河报·豫视频的记者展开了深入调查。
新盘首推、案场促销、房企抢占市场动作频频
伴随着天气的回暖,进入4月,就有不少房企的新项目开始快速入市,新项目发布会、示范区开放、案场促销等活动接踵而至。
3月底，万科推出中原首个万科“锦”系作品——万科·民安云河锦上，开盘劲销4.1亿，此后更是占据了各大销售榜单的前列。
4月2日，北龙湖·兰溪府项目开盘，开盘现场人山人海，甚至有不少全款购房者，据知情人士透露，该项目开盘当天卖出了8.3个亿。
4月11日，河南铁建投城发集团举办“中原力量 驶向未来” 品牌战略启幕盛典，宣布铁建投城发集团正式进入河南房地产市场，为中原房地产市场注入新的活力和期待。
此外，还有多家开发商抛出花样繁多的促销政策。
比如美盛中环壹号推出的10万元认筹享2%开盘优惠购临街商铺，和昌推出的首付2万起购车位，二七区某楼盘推出的单价直降1000元购洋房活动等等。
“一般情况下，3、4月份是全年房地产市场的销售关键期，往往占据上半年销量的近半数份额，这也是市场对金三银四有诸多期待的原因所在。” 而在业内人士李先生看来，诸多品牌房企的积极动作也从一定层面上显示了房企对于郑州市场的认可和期待。
二手房热度回升明显，有中介门店开始忙招人
这个4月，郑州某二手房中介经纪人小魏显得格外忙碌，每天忙着带客户看房，有时候连午饭都吃不上。
“虽然近两年系列利好政策下，购房者对楼市预期回升，但更多的购房者还是更心仪优质配套和成熟周边，追求‘眼见为实’的踏实感，这也导致部分购房者将购房需求从一手房转变为二手房。”采访中小魏透露，此前郑州一手房和二手房的成交数据整体呈现3比1状态，即每成交三套一手房才会成交一套二手房，但这个数据从去年年底开始变化，目前已逐步变为1.5比1。
根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，2023年郑州二手房交易首破10万套，创下了近十年来的新高。
而二手房的热度延续至今。据“郑房指数”显示， 2024年3月， 郑州全市二手房共成交9539套（间），成交面积100.78万平方米，成交均价10435元/平方米。
除此之外，记者发现还有部分门店因为“带客量增加人手不足”而急于“招兵买马”。“近两个月，二手房的客户量明显增加，基本上每天都有好几单在谈，店里业务员不够了，所以近期我都在忙着招募经纪人。”金水区花园路上的某中介门店负责人告诉记者，市场好的时候，店内的经纪人数量可能是市场不好时期的两倍。
4月首周新房、二手房成交量均出现下滑
据360房产网公布的数据显示，郑州4月首周（4月1日-4月7日）新房成交1481套，整体较3月最后一周的3170套相比少成交1689套，周环比降53.3%。
从各区成交数据来看，中牟县以315套当选首周成交量最高区域。
二手房方面，首周二手房共成交1514套，与3月最后一周的1935套相比少成交421套，周环比降21.8%。从各区成交数据来看，金水区以320套当选上周成交量最高区域。
上周（4月8日-4月14日），新房成交量为1382套，二手房成交量为2015套，超越新房成交量。二手房市场出现小幅回升态势，而新房市场的成交量持续下滑。
（新房成交量截图）
（二手房成交量截图）
整体来看，3月最后一周赶上季度冲刺，新房成交数据直线拉高，多项目加快推盘节奏。4月首周恰逢清明假期，据克而瑞河南区域数据，假期期间，郑州市场继续保持较好的到访量，但主城区转化率仅有6.0%，对比往期几年，客户转化较低。
目前，客户整体的购房周期拉长，楼盘之间的分化情况较为明显，部分热盘人气爆棚，去化效果良好，也有部分楼盘促销力度见底，效果却不如往期。
专家：局部呈现一定回暖态势，“以旧换新”政策或可提振需求
“目前，局部市场表现出一定的回暖态势，但整体市场仍较为分化” 中指研究院河南公司总经理梁波涛透露，开年以来，郑州市场总体保持持续回升的趋势，看房热度上涨明显，多个热点楼盘销售案场座无虚席已成常态，同时，几个新开盘的改善项目取得良好的开盘去化效果，反映出市场情绪正在好转，购房群众的置业信心和动力有所提振。
同时，梁波涛表示，随着郑州房地产“以旧换新”政策的推动，有望激发部分“卖旧买新”购房需求释放，对郑州楼市逐步回暖起到一定促进作用。
而诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪则认为，新政为“以旧换新”的置换客群提供便利，加强了一二手房市场联动，有利于提高行业成交效率及市场活跃度。“具有一定的市场潜力，但能否真正激活楼市活力尚待进一步观察。 毕竟市场需求、旧房估值、收购资金等问题仍然需要高度重视，只有各方面关键因素形成良性互动，“以旧换新”才能发挥最大效用。”
来源：大河报·豫视频 编辑：张腾飞