买房会碰到很多专业术语。其中有两个名词：容积率、建筑密度。

它俩对小区的居住舒适度影响非常大。

容积率

简单地说，1平方米的土地最多能建设多少平方米的房子，这个就是容积率。

比如某个楼盘的容积率为3.5，那就表示这个楼盘1平方米的土地可以建造3.5平方米的房子。假设这个楼盘占地1万平方米、每套房子100平方米，那这个楼盘就可以规划建设350套房子。

通常，容积率越小越好。因为同样的土地面积，房子越少越容易打造高端品质。

例如别墅小区，容积率一般都低于1.0。四川路有个小区叫“黄金海岸”（2008年上市），容积率只有0.66，以别墅产品为主。

与之相反，市区前进路有个2008年上市的小区，它占地面积只有961平方米（约1.44 亩），容积率16.69。结果这个小区除了1栋高楼之外差点儿就可以形容“无空地、无绿化”。因为它的建筑密度90%——也就是说除了楼栋、围墙和大门，小区已经没有多少空间了。

建筑密度

楼盘的建筑密度，是指楼盘建筑物的基底面积占总用地面积的比例。比如建筑密度是20%，那就意味它的建筑物覆盖了小区20%的土地面积。

容积率和建筑密度是一对非常有趣的小伙伴。

上图黄框里面是一个步梯房小区。楼高只有7层（底层杂物房，住宅共6层）。

因为楼层不高，所以它的容积率比较小。

但这样的布局注定了它的建筑密度比较大。整体来说，它的居住舒适度很一般。

上图的容积率比较低，但建筑密度很高。结果是什么？业主回家只能呆在家中。这是一个看似很高端，但社区味道比较缺乏的小区。

所以，看房不能只看容积率。容积率一定要和建筑密度连起来看。

围合式布局

一般来说，容积率如果超过3.5，居住舒适度就要打折扣了。

那么，高容积率的楼盘如何提高居住舒适度呢？

有些楼盘采用的是“高楼层+围合式布局”的方式。

嘉盛名都，位于新世纪大道与广东路交汇处。容积率4.8、建筑密度19.95%，五期在售中。

这个楼盘，首先是高楼层（住宅区四周楼栋高29-34层，里面楼栋25层）。楼层高，就可以降低建筑密度。

然后它采用了围合式的布局，让小区中央形成明显规模的中庭空间，可以缓解高容积率的压力。

北海名座，位于中山公园南侧，容积率5.0、建筑密度27.64%，四期清盘中。

它和嘉盛名都一样也采用了高楼层、围合式布局。但5.0的容积率和27.64%的建筑密度，让它怎么围合也比不上嘉盛名都的效果，数字就摆在那儿。

寻找舒适小区

总结起来，要想找到舒适度较高的小区，首先看容积率，然后再看它的建筑密度。

下面是北海的一些在售楼盘例子：

北投观海湾，位于香港路交吉林路，容积率2.5、建筑密度24.5%。

皇家海湾公馆，位于金海岸大道交上海路东南角，容积率3.0、建筑密度20.28%。

东投银滩海玥台，位于银滩西区绿道与西藏路交汇处，容积率2.7，建筑密度22.98%。

山湖海上城，位于北海大道交广东路东边建材市场内，容积率3.0，建筑密度22%。

注意：容积率和建筑密度都是整体平均值，一个小区的整体平均值。

这是什么意思？

上面这个项目，小区整体容积率只有1.68，数字看起来应该很舒适。但它既有高层住宅楼，也有3-5层的花园洋房。

图中可以看出，洋房的容积率应该明显低于1.68，而高层住宅楼的容积率则明显高于1.68。

所以说，高层住宅是被平均了，它的居住舒适度是受限制的。

这类高低结合的楼盘小区，判断舒适度需要更细心一点。

如何寻找舒适的楼盘小区？得先破解容积率和建筑密度的秘密