本月，长沙持续7年的楼市限购政策终于画上句号。4月18日起，长沙已全面取消限购。去年以来，长沙已从不同维度对楼市政策进行了逐步松绑。如今新政全面放开，楼市又有哪些变化？
红星资本局注意到，新政发布一周后，某找房平台新增了2千多套二手房挂牌。从业者在等待五一有一波客流小高峰的同时，也在等待“以旧换新”更多细则出台。此外，长沙限售在本轮政策中并未放松，实际拉动效果仍待市场检验。
资料配图 图据IC Photo
新政发布后，外地咨询偏多
五一有望迎看房小高峰
4月18日，湖南长沙发文支持购买改善住房，其中取消了限购政策，对“以旧换新”执行“认房不认贷”政策，购新房上调住房公积金最高贷款额度。随着此次新政出台，标志着长沙执行了7年之久的限购政策正式成为“过去时”。
同日，长沙还发布了《关于优化房地产开发项目规划管理的若干措施》，长沙住宅项目有望实现“零公摊”。
新政落地之后，购房者情绪变化是否快速反应？红星资本局从长沙多个项目相关人士处了解到，新政影响暂时还未传递到各个具体项目上，但咨询量确有增加。预测接下来的五一将会迎来一波“客流高峰”。
长沙岳麓区一位房产经纪人告诉红星资本局，新政出台之后，很多外地人会更关注长沙楼市，“外地置业的、刚需的多些，很多是为了孩子上学。”该经纪人告诉红星资本局，本地市场基本饱和，五一有一些客户跟她约看房，但都不是长沙本地。
她表示，现在是买方市场，大部分楼盘价格都下跌了。但也看多个因素，位置好、交通方便、周边学校好的基本没有下跌空间。
岳麓区是长沙市的科技、教育、文化中心，也是长沙市的经济强区。红星资本局注意到，从去年5月到今年4月，岳麓区房价均价从12422元降至12198元，整体平稳。此外，长沙市区的芙蓉、天心、开福、雨花在一年内的房价均价均平稳。
长沙的新楼盘也有降价趋势。越秀·栖山悦府长沙热门楼盘之一，从去年至今，该楼盘的售价从1万4千多，降至1万2左右；去年10月的新楼盘万科紫台，也从最高1万7降到1万5左右。
“从58同城、安居客线上平台数据看，本次新政后的当日，线上用户访问量激增了45%，在连续上涨两日后逐步回落。”58安居客研究院副院长、湖南省房地产经济研究会特聘专家顾问李卓羿在接受红星资本局采访时表示，本轮新政主要针对的是希望实现改善型住房需求、但又因为手上的老旧房子无法及时出手而被限制了购房资格的人群。
据他了解，目前长沙不少楼盘都有考虑在五一推出一系列的看房活动，预计假期热门区域板块之中应该会有一波看房小高峰。
8个月内楼市逐步松绑
但限售仍未放开
长沙的房价调控一直被外界视为“模范生”。
去年1月，长沙市住房和城乡建设局公布，2022年长沙的房价位于30个省会城市及直辖市第22位，房价收入比保持在7以下。（房价收入比是指家庭住房总价与年度居民家庭可支配收入的比值，房价收入比较低，意味着当地市民可以在较短的时间内置业买房，幸福指数较高。）
此前长沙的调控一直处于较严态势，尤其在限购和限售层面控制严格。
2017年3月，长沙规定非本市户籍家庭限购1套新房，自此进入限购时代。去年，长沙已从不同维度对楼市政策进行了逐步松绑。
去年9月，长沙明确居民家庭（含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；当年11月，长沙再出政策，明确在长沙购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制。居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。
长沙一位二手房销售告诉红星资本局，418新政出台后，他身边来询问的并不多。“去年房价就开始跌了。‘金三银四’也没有很多咨询。我们觉得没有太多变化。”该销售表示，他感受比较明显的是去年长沙多项楼市政策出台后，以及春节期间看房需求成交有上涨。每年3、4月应是楼市小阳春，但今年也没有感受到。
李卓羿也表示，近一年内长沙出台了不少房地产政策，总体来看效果没有完全达到预期。他指出，今年春节之后长沙迎来过一波看房热潮，但不同的区域、板块之间看房热度差异明显。
克而瑞数据显示，长沙今年3月新房成交25万平方米，环比增长123%，同比下降71%；较2023年三季度、四季度均值，分别下降38%、49%。降幅接近腰斩。累计来看，长沙今年一季度新房成交60万平方米，同比降68%。
限购令虽然解除，但限售令仍在。红星资本局了解到，目前长沙限售的政策仍是去年9月《关于优化房地产调控政策的通知》中提到的，需网签备案满4年，才可进行转让。相较于此前“取得房产证满4年”虽已有松动，但与一些城市的全面解除限售仍有差距。
优化“限售”也是不少网民的呼声。在限售政策下，大部分次新二手房并不能快速进入市场交易。有业内人士反映，长沙市面上绝大多数能正常交易的二手房都已经有7年以上的房龄。“限售”政策松动的话，将会释放一批中量的需求。也有购房者反映，在观望限售政策，好借此机会置换房屋。
今年3月，有网友通过《问政湖南》栏目发帖，表示“希望长沙能取消居民唯一住房的限售规定。”长沙市住房和城乡建设局对此回复，将会积极向上级部门反映，但在未收到政策调整通知之前，对于限售政策只能严格执行，精准落实。
新政发布后二手房挂牌超2千
改善换房意愿强烈
红星资本局注意到，长沙近一周内，二手房源增加了超2300套。二手房挂牌量增加，一定程度上说明了改善需求的换房意愿比较强烈。
事实上，一系列超出市场预期的购房政策在去年相继出台。去年以来，沈阳、青岛、济南、南京、苏州、合肥、武汉、郑州等“新一线”主要城市都已全面解除限购……
政策叠加带来二手房挂牌量的增加。比如青岛，数据显示，2023年年初青岛二手房挂牌量约8万套，9月份青岛取消限购、限售，目前贝壳找房数据显示已超12万套。又比如郑州，据此前数据，2022年6月底时贝壳找房上郑州的二手房源约为7.9万套，目前已超13万套。
而针对长沙版的“以旧换新”如何实施，目前还未有细则出现。但业内人士认为，长沙本轮政策也有“创新点”。
易居研究院研究总监严跃进对红星资本局表示，本次长沙出台的政策精准指向换房群体的同时，将“以旧换新”“认房不认贷”两个涉及到换房的政策结合。
“比如有些地方实施以旧换新时，名下二手房没卖掉，银行会认定新房是二套贷款。但长沙这次政策就避免了这个情况。”
红星资本局了解到，目前长沙首套首付比最低两成，利率商贷最低3.75%、公积金3.1%，如果是“以旧换新”买新房就能按照这个标准享受首付比及利率政策。
严跃进指出，一些地方推进以旧换新的，只是搭建平台，中间产生的交易成本有一些还没降低。这些都是影响买家购买的因素。只有二手房流通起来，才能传导到新房市场。
去年人口与经济增速“双第一”
能否带动长沙楼市
从人口上看，长沙楼市有一定的发展潜力。2022年末，全市常住总人口1042.06万人，比上年末增加18.13万人，增加的人数全国居首，增长幅度达到1.8％。同时，公开资料显示，近10年，长沙人口净增300万人以上，新增人口中约80%为年轻人。
2022年，在全国24个“万亿俱乐部”中，长沙的GDP增速高达4.5%，拿下人口与经济增速的“双料第一”。
近几年来，人口猛增的城市，几乎均为省会。2021年的人口增量冠军是武汉，2022年是长沙，2023年是合肥，全部位于中西部地区。强省会的虹吸效应越发显现。据湖南省人民政府官网，“长沙的虹吸效应非常明显。”湖南师范大学公共管理学院社会学系副教授郭庆认为，近年来，国内许多大城市“抢人大战”呈现白热化态势，长沙凭着就业机会多、房价收入比低、教育医疗资源优越、人才吸引政策力度大、交通枢纽便利等优势，展现出强大的人口吸附“魅力”。
根据湖南发布的《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》，到2026年，长沙市常住人口突破1200万人，经济首位度超过30%。
“湖南目前走的是强省会战略，这两年在继续推动长株潭融城策略的同时，也在积极打造长沙成为全球科技研发中心城市，一系列的举措都在让长沙更进一步的走在中部地区前列，对省内地级市的吸引力是毋庸置疑的。”李卓羿认为，随着限购放开，之前需要靠着投靠子女落户满两年才能买房的现象暂时成为历史，随着二胎三胎政策的同步效应，预计会有更多在长沙工作的青年人在老家的的长辈们会来省城置业。
红星新闻记者 王田
编辑 杨程