楼市巨变雷不断，城头变幻大王旗。曾经中国房企TOP3，以民企为主，冠军常年是民企占领。随着恒大、碧桂园的陨落，现在中国房企TOP3都是清一色的国企了，万科重回冠军宝座。保利发展，“上位”亚军。保利正实现董事长刘平的目标“进三争一”。
e天剑根据各大上市房企发布的2023年财报，按营业总收入排名（这是最权威准确的数据了），评出了2023年中国房企销售额TOP3，如下表。随着万科出事，保利似乎成为冠军最有力的争取者。
近日保利发展发布了2023年财报，保利大力报喜，e天剑认为，这应该是保利史上最差的年报！保利年报“寒气袭人”，比肩万科，债务高企，赢利能力大降，首次出现“季度性亏损”。保利，也不能保证“赢利”了！万科董事长郁亮自己将年薪千万降至12万！保利董事长刘平年薪依然近500万，也该大降工资吧？
首次亏损
2023年保利财报，最大亮点是，2023年保利发展营业收入大增23.4%，达到3469亿元，创保利史上新高。不过，保利2023年的营业收入，比万科还是少了1188亿元，还是有很大差距。2022年保利的营业收入是下降的，2023年逆势上升，实属不易。
但是，保利的赢利能力在显著下降。
净利润连年大降。保利2023年净利润为120.67亿元，同比大降34.13%。保利的净利润自2020年创高峰后，已经连续三年大降。相比高峰时，保利的利润已经“大腰斩”。去年保利的营业收入大增，净利润却大降，说明卖房的利润大降了。这是表面做大规模，企业“长大”了，实则瘦弱。
更为震惊的是，保利首次出现了“季度性亏损”。从保利2023年的财报看，2023年第四季度，亏损了12.25亿元。如下图，保利开始亏损，保利的利润进到了地平线以下，进入地下室了。相当于，去年第四季度，保利是在亏本卖房。e天剑查了下，这是保利发展上市17年以来，首次出现季度性亏损。可以说，现在是保利上市以来最严峻的时刻。
保利首次亏损，进入“地下室”
毛利率连年下降，创历史新低。203年保利的毛利率为16.01%，同比下降了5个多点。保利自2019年之后，毛利率连年下降。可见卖房的毛利率在连年下降。也有房子越来越难卖的见证。
ROE净资产收益率连年下降，创历史新低。衡量企业赢利能力最重要指标，是ROE净资产收益率，是衡量企业净资产赚钱能力的关键指标。保利2023年净资产收益率仅为6.13%，自2019年后连续大降。2019年保利净资产收益率为21.01%，2023年是腰斩之后再腰斩。
保利的负债率，比万科还高。保利的负债率常年保持在74%-79%之间，2023年负债率为76.55%。2023年万科的负债率为73.22%。保利负债率比万科还高了3个多点。
负债高企，比肩万科。根据财报数据，截止2023年末，保利发展负债高达1.1万亿元，连续三年负债高达万亿。万科负债为1.102万亿元，保利负债紧跟万科。保利销售额比万科少了1188亿元，负债只比万科少了20亿元。保利、万科现在是负债最多的两大房企。
董事长负首责
保利赢利能力低下，深圳保利青谷就是非常好的见证。青谷项目位于深圳东部郊区大鹏新区溪涌，紧邻沿海高速。保利发展于2020年从深圳裕和投资收购收购青谷项目，这是保利华南首次进入深圳房地产市场。
保利青谷项目，总体是一个汇集住宅、公寓、商业、酒店等多元业态的综合体，总建面约21.6万㎡。一期住宅保利青谷主力户型为120㎡-250㎡三至四房，共计451套房。2020年9月获批预售，均价约5.5万元/㎡，到现在，快四年了，仅备案销售47套，应该是深圳销售最慢的住宅项目。
保利青谷住宅本来是要销售回款的，是“流动资产”，但长期滞销，几乎成了公司的“不动产”。保利发展首次进入深圳，就高位站岗，成为“接盘侠”。类似保利青谷项目，严重影响公司的资产效益、赢利能力。
快4年了，保利青谷仅备案销售47套
保利绩效大降，既有市场原因，也有“一把手”责任。保利发展集团现任董事长刘平，原来为保利发展集团的总经理，于2021年7月份开始升任董事长。刘平接棒宋广菊，成为保利发展集团的新的“领头人”。刘平上任保利发展董事长后，保利走出了连年下坡路（前面的年报分析就是最后的见证）。
刘平上任保利董事长后喊出：进三争一。可见，刘平十分看重规模。如今保利规模目标（名次）基本实现，但是赢利能力断崖式下降，成了个“脆弱的胖子”。
从近三年保利的发展情况看，刘平还是将追求企业规模放在第一，将企业发展质量、经营绩效放在其次。结果是营业收入实现了增长（进三争一），公司的实际赢利能力连年下降（净利润、ROE、毛利率等连年下降，创历史新低），这是典型的“面子工程”。保利还出现了上市17年来，首次“季度性亏损”，公司股价“腰斩”。
刘平上任保利董事长后喊出：进三争一
国资委要求央企要高质量发展，要提质增效。2024年中央企业要实现“一利稳定增长，五率持续优化”，即效益稳步提升，利润总额、净利润和归母净利润协同增长，净资产收益率、全员劳动生产率、营业现金比率同比改善，研发投入强度和科技产出效率持续提高，整体资产负债率保持稳定。看来，保利距离国资委要求“相差甚远”。
保利发展的股价已经腰斩
万科近年业绩下滑，净利润连续四年下降，董事长郁亮自己大降工资，年薪从千万降到12万。保利的业绩十分雷同万科，净利润连续四年下滑，净资产收益率、毛利率等赢利指标连年大降。从2023年保利发展的财报看，董事长刘平的年薪依然高达499万元，是年薪最高的央企董事长之一。
半国企的万科，董事长郁亮自罚大降工资，做出了好榜样；作为纯正国企的保利发展集团，董事长刘平也应该带头大降工资吧？各位网友、保利股民觉得呢？