报告摘要
政策背景：
² 上海自从2023年9月认房不认贷政策出台以来，边际宽松购房政策出台密度提升，因区施策、因需施策的结构性优化政策或将成为趋势。
新房市场：
² 供应端：新房在售项目数量保持上升趋势，一季度新增开盘项目量同环比均减少，浦东、闵行和宝山仍是主要供应区域，同时市中心区域供应占比上升。
² 需求端：整体找房需求热度指数走势较弱，但保持在100之上，维持了一定的热度；宝山区、松江区、虹口区和黄浦区四个区域一季度热度涨幅较高，黄浦区找房需求占比也有较大比例上升；90-120平方米3室的户型是新房找房的主力户型，200平方米以上的大户型找房热度占比同环比均大幅提升。
二手房市场：
² 供应端：二手房挂牌总量持续增加，一季度受春节假期影响，1-2月挂牌量有所回落，3月挂牌量再度回升；二手房的主要来源与新房一致，同为闵行区、浦东区、宝山区三个区域。
² 需求端：整体找房需求热度指数走势受各类政策的刺激影响，保持在100以上；各区域热度普遍上涨，其中普陀区、浦东新区和崇明区三区二手房线上找房热度环比涨幅最高，超过35%；二手房各户型中，70-90平方米2室找房需求占比最高，受政策刺激，1室小户型找房需求占比也有提升。
政策背景
因区施策，购房政策边际放松
2023年5月份至今，上海陆续出台边际放松政策，尤其是9月份以来新政出台的节奏加快。临港、普陀、金山、奉贤以及青浦先后出台人才相关的购房政策。2024年1月2日，二套房首付比例降低，契合了当前城市改善型需求主导愈加明显的趋势。1月底，上海外环外单身放松限购的政策出台，在此之前，上海是全国唯一单身限购的城市。据上海统计年鉴数据，外环区域内嘉定、青浦、松江和奉贤的常住人口中，外来人口占比均超过50%，且区域内房源供应充足，能有效满足相关群体首置需求，这一政策将会有助于释放从2012年以来积压的外地单身人群的购房需求。
新房市场
供需向中心区域转移，大户型需求热度占比提升
整体供需：2023年至今，上海新房在售项目数量保持上升趋势，单月项目数量环比基本为正，显示新房市场存量规模呈增长趋势。整体需求方面，2023年至今，新房线上找房热度指数除2024年1月略低于100外，其他月份均在100之上，政策的刺激在一定程度上维持了市场热度。但对比2022年，整体找房需求热度指数走势较弱，度较高点仍然存在差距。
新增开盘量：2024年一季度上海新房开盘项目总数量环比减少约五成，同比减少约20%，其中浦东仍然是全市新增开盘项目数量最多的区域，嘉定、松江也保持一定的新增上市项目。其次，核心区域黄浦区新上市项目较前期有明显的增加，如黄浦五坊园、顺昌玖里等项目入市。、
新增开盘供应结构：2024年一季度，中心六区（黄浦、静安、虹口、普陀、徐汇、杨浦，长宁区在选取的时间区间内无新增供应）新开盘项目数量占比环比上升9个百分点，同比上升1个百分点。浦东、宝山和闵行三个区域新增开盘项目占比环比下降约5%，但仍然是供应的主力区域，外围六区（嘉定、青浦、松江、金山、奉贤、崇明）供应环比减少。
找房需求热度：云洞察——上海新房需求热度分区域环比
一季度，宝山区、松江区、虹口区和黄浦区四个区域新房线上找房热度环比涨幅超过10%，长宁区和奉贤区新房热度也有小幅增长。宝山区、松江区、奉贤区主要受到1月底外环外放松单身限购政策的刺激，单身购房需求积极入市，带动找房热度上涨。比如松江区2月和3月新房找房热度连续上涨，3月环比涨幅超过25%，其中50平方米以下的小户型2月热度环比涨幅为155%，3月环比涨幅61%。
黄浦区主要受区域内新开上市热盘影响，尤其是中海·顺昌玖里项目，位于上海最顶尖地段之一，项目东侧是中海建国里，北侧就是翠湖天地，创造了上海2021年积分制以来黄浦豪宅认购数新高。
找房需求热度区域分布：从上海各个区域新房线上找房热度分布走势来看，宝山、崇明、金山、静安、青浦、松江六个区域在2022年二季度到2024年一季度之间，需求热度占比呈现出下滑的走势，黄浦、徐汇、嘉定、闵行、浦东四个区域新房找房需求占比出现上升。浦东作为一年来新增供应占比最高的区域，吸引大量需求。黄浦区等中心区域供应量的增长，也吸引部分热度转移。静安、长宁、虹口、杨浦等区域主要受新项目量的限制，新房找房热度所占比例较低。
找房需求热度户型分布：2024年一季度，上海全市90-120平方米3室的新房户型仍然是新房找房的主力户型，在所有户型中需求热度占比为32.4%，其次是120-150平方米的4室户型，热度占比为12.2%。150-200平方米4室、120-150平方米3室户型需求比例也较高，在8%左右。
同比来看，大户型新房找房热度占比涨幅最大，150平方米以上4室户型热度占比上升3.5个百分点，120以上各面积段5室户型热度占比上升2.7个百分点，其中300平方米以上户型热度占比上升2.5个百分点。90-120平方米3室主力需求热度占比下降2.5个百分点，1室户型热度占比上升或是受外环外单身限购放松影响。
环比来看，依然是改善型大户型需求热度占比明显上升，150平方米以上的4室户型和200平方米以上的4室户型需求热度占比均上升1.3%，主力需求90-120平方米3室户型热度占比下降0.9%。
上海一季度新房各类户型的找房热度中，200平方米以上的终极改善需求找房热度所占的比例增长最为突出，主流的90-120平方米3室的户型热度占比同环比均有明显下滑，整体需求表现出明显向改善型需求迁移的趋势。同时，受单身限购放松影响，1室户型需求热度也有所上涨，说明该类需求仍在，但整体比例不高。
二手房市场
各区域热度普遍上涨，小户型需求占比较高
整体供需：二手房总体挂牌量从2022年6月到2023年12月，环比保持正增长，挂牌量持续增长，2024年1月和2月，二手房挂牌量小幅下降，主要受到春节假日影响，此外由于二手房价持续下跌，有些房东选择观望，下架部分房源，也影响整体的挂牌量。3月随着经纪公司和经纪人复工，挂牌量有所回升。
认房不认贷政策对于提振二手房线上找房热度有一定效果，2023年9月份二手房热度指数较8月增长约7%。2023年10月到2024年2月，虽然受季节性影响，整体热度下滑，但受各类政策的刺激影响，二手房热度指数保持在100以上，3月小阳春，找房需求热度再度大幅回升。
整体二手房挂牌：云洞察——二手挂牌房源总量分区域环比
2024年一季度，虹口区二手房挂牌房源量环比涨幅超过5%，其次是宝山、杨浦和青浦区，挂牌量小幅微升，黄浦区、奉贤区和金山区二手房挂牌量有较大比例的下滑，降幅均超过10%。普陀和徐汇区域二手房挂牌量降幅在5%和10%之间，剩余区域二手房挂牌量环比微降，降幅小于5%。这一趋势主要受各区域内新增挂牌量走势影响。此外，黄埔、静安、徐汇等核心区域的二手房成交量一季度有明显的回升，也影响区域总体挂牌量的走势。
新增二手房挂牌：2023年至今，上海新增上架的二手房的主要来源为闵行区、浦东区、宝山区三个区域，2024年1季度三个区域新增房源占比为47%，环比下降1个百分点，同比上升3个百分点。其中闵行区和宝山区新增房源占比同环比均上升。
市中心区域中，虹口区和杨浦区新增二手房源量占比同环比也都出现上涨，徐汇、长宁新挂牌二手房源占比同环比均下降。奉贤区占比有所下降。
找房需求热度：云洞察——二手房找房热度分区域环比
从需求端来看，2024年一季度上海各区域二手房热度普遍上涨，较新房市场热度回升明显。随着二手房价格的持续调整，无论是外围区域还是市中心区域，从老破小到次新房的各类二手房源溢价空间都在加大，二手房和新房的价格差距逐渐缩小，吸引了部分购房需求向二手房聚集。
其中普陀区、浦东新区和崇明区三区二手房线上找房热度环比涨幅超过35%，宝山区、长宁区和青浦区热度涨幅也超过30%。市中心区域中，黄浦区和徐汇区受新房市场挤压影响，二手房热度涨幅略低于其他核心区域。
找房需求热度区域分布：浦东新区拥有最大比例的二手房源量，因此也占据了20%左右的找房需求，一季度二手房找房需求占比环比增长1.4个百分点，同比增长3.3个百分点。中心区域中，普陀区和长宁区找房需求热度同环比也呈增长趋势，徐汇区和黄浦区需求热度出现下滑。嘉定、松江、青浦二手房找房需求占比近一年来相对稳定，金山、奉贤、崇明二手房找房需求占比略有下滑。随着房价的持续调整，找房需求有向中心区域缓慢转移的趋势。
找房需求热度户型分布：全市二手房找房需求中，3室以下的中小户型找房需求占比较高。与新房找房需求3室户型作为主力不同的是，其中2室户型的占比更高，70-90平方米2室户型找房需求占比26.2%，90-120平方米3室户型的找房需求占比为18.8%，远低于新房32.4%的需求比例。200平米以上的终改需求占比约7%，也明显低于此类新房近20%的找房需求。此外，受新房供应结构影响，二手房1室户的需求占比大比例高于新房。
同比来看，二手房小户型找房需求占比提升，70平方米以下1室户型找房热度占比提升5.82个百分点，50-90平方米2室户型找房热度占比上升8.42个百分点，90-120平方米3室户型找房热度占比上升2.46个百分点，4室以上的大户型占比全部下滑，整体找房需求有向二手房主流需求回归的趋势。
环比来看，2024年一季度，70-90平方米2室户型的主流二手房找房需求占比上涨0.9个百分点，在单一户型需求中占比上涨最高。90-200平方米的3类3室户型找房需求占比共计也上涨约0.9个百分点、120以上的4室户型找房需求占比也均有小幅提升。