莲都区碧湖新城16亩低密地块鸟瞰图。 图源：“丽水人居”公号
近日，浙江丽水市莲都区碧湖新城16亩低密项目拟出让并支持“定制化”方案，正在进行意向征集。据悉，地块面向大众出让，可以单个业主拿地建房，也可多业主联合竞买，建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立；后续支持通过二手房转让方式出售给他人。
就地块意向竞拍者报名情况、“定制化”地块有何特点等问题，4月29日上午，丽水市自然资源和规划局莲都分局工作人员向《华夏时报》记者表示，“相关信息可见推文”。
“不经过开发商，对个人来说相当于省下差价，还能根据意愿开发设计，这是当今楼市环境下的创新探索。可以说，既有需求又有供给。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者表示，拓宽土拍受众范围，某种程度上也能倒逼房企精心打磨产品；从土地供应角度来看，在一定程度上可以盘活一级市场。
“定制独一无二的梦想空间”
“很多丽水人的梦想，是亲手设计并盖起一栋自己的大房子，拥有自由、独立和安稳的生活，圆梦的机会来了！”
近日，浙江丽水市新闻传媒中心微信公众号“丽水人居”发布消息称，该市莲都区碧湖新城16亩低密项目拟出让并支持“定制化”方案，正在进行意向征集。地块面向大众出让，可以单个业主拿地建房，也可多业主联合竞买。
公号文章显示，上述出让地块地理位置优越、交通便捷，距离丽水市政府仅约10公里车程，所处的“碧湖新城”是丽水正在重点打造的一个板块，医疗、教育、养老等公服设施正在完善中，交通、水利、环卫等基础设施也在建设中。
莲都区碧湖新城16亩低密地块详细规划。 图源：“丽水人居”公号
地块详细规划指标显示，该地块分为A、B、C三个区块，共由6宗小宅地组成。其中，A地块总面积3652平米，容积率0.7-0.8，分为4个小地块出让；B地块总面积2097平米，容积率0.7-0.8，预计房屋幢数2幢；C地块总面积4312平米，容积率0.7-0.8，预计房屋幢数5幢。
该幅土地购买方式则分为两种：一种是单个业主独立购地并进行建设；另一种为多业主联合竞买、组团拿地建设，在建设完成后，多个业主可以分别认领房屋，办理各自的产权证，每套房子产权独立，归属于不同的业主。而无论何种购买方式，后续均支持通过二手房销售转让方式出售给他人。
从土地出让流程来看，该地块的出让与开发企业拿地类似：首先由丽水市自然资源和规划局莲都分局将在浙江省自然资源智慧交易服务平台上发布地块的预申请信息；意向业主可以提前登录该平台，查看待出让地块的具体信息，并根据自己的需求提交预申请。提交预申请的同时，业主需要按照要求缴纳保证金。而当土地出让公告正式发布后，已经提交过预申请的业主可正式报名，报名成功即可参与地块竞拍。
拿到地块后，在指定的土地单元内，建设方式可由业主“量体裁衣”。户型上可以选择保持原有的两户布局，也可选择将两户合并为一户，根据个性化需求自行设计并施工等。
“丽水人居”披露，地块出让消息发布后，已经有不少人在咨询地块详细情况，包括即将退休、寻找养老之处的丽水市民，想组团拿地的兄弟三人以及旅居欧洲的华侨等。目前该地块对意向竞拍者没有户籍上的限制。但有报道称，丽水市自然资源和规划局莲都分局工作人员向媒体称，“不建议外地人购买”。
多地曾出现个人拿地案例
与大众认知不同，土地的竞买方未必是开发商。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条，境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例规定取得土地使用权，进行开发、利用、经营。
公开资料显示，在不少三四线城市及大城市周边地区，居民购地自建房、投资主体与地主合作建房并对外销售的现象一直存在。
例如，据“丽水在线”公号，2022年3月25日，紫金路与囿山路交叉口西南侧商住地块在浙江省土地使用权网上交易系统成功出让。该幅地产的土地用途为城镇住宅用地、商服用地（零售商业用地、餐饮用地），出让面积4060平米，起始价为7900万元，最终被自然人梁静以1.01亿元取得土地使用权。
在佛山、顺德、南宁等地，也都出现过类似情况。例如，2022年11月，广西南宁GC2022-051地块就由自然人陈伟拿下。该地块成交总价约2.4亿元，成交单价为480万元/亩，楼面价为2400元/平米，为底价成交；2020年初，自然人简淑欣拿下顺德杏坛1.08万平米地块；2021年6月，梁浩潮、朱耀威以总价2.88亿元竞得佛山高明西江新城2.3万平米商住地等。
在地价高昂的一线城市中，实力雄厚的富豪们同样不缺买地钱。2010年7月，北京市海淀区清河406商业金融项目用地被一名叫“王中海”的海归人士以总价6350万元竞得；2018年2月，临港地区万祥社区04PD-0201单元C1204、C1304地块被自然人林映瑞收入囊中。
据公开资料，相比于企业拿地，自然人拿地可以减少公司注册的成本、增加拿地的灵活性。一般而言，房企需要向公司注册地交所得税，还需缴纳地块营业税，没有拍得合适的地块之前，要先在该地区注册公司，这无疑增加了企业的经营成本。而以自然人的方式拿地，则不需要成立公司，成本大幅减少。值得一提的是，自然人拿地也不同于曾火爆一时的“个人合作建房”。后者是指买房人自己集资拿地，再找开发商盖楼，从而省掉中间成本，拿到便宜房。
“不经过开发商，对个人来说相当于省下差价，还能根据意愿开发设计，这是当今楼市环境下的创新探索。可以说，既有需求又有供给。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者表示，这样的方式也为多年前试行过的个人合作建房重新打开了通道。
丁建刚还认为，拓宽土拍受众范围，某种程度上也能倒逼房企精心打磨产品。从土地供应角度来看，在一定程度上可以盘活一级市场。“小面积地块向个人开放土拍，也适合丽水盘活以山地、丘陵为主的地形地貌，山区小面积地块较多，由开发商建房从成本角度说不一定划算。”丁建刚表示。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，在丽水市率先推出定制私宅住宅用地出让后，若外围低密度住宅需求持续增长，“在国家政策引导和地方土地出让难题的双重作用下，未来将有更多城市跟进，私人定制低密度个性化住宅用地出让将成为一股潮流”。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁