要想深入了解亚洲奢侈品市场格局的变化，只要看看全球最大奢侈品集团路易·威登(LVMH)第一季度的业绩就知道了。除日本外，该公司在亚洲的有机收入下降了6%。相比之下，在日本的销售额飙升了32%。
这并不奇怪。目前全球外汇市场的一大新闻是日元持续贬值，今年以来日元兑美元汇率已下跌逾10%，跌至34年来的新低。此外，日元的疲软是广泛存在的，日元兑主要亚洲货币处于多年低点。
日元的贬值源于日本和美国之间巨大的利率差异。通过提高海外游客的消费能力，对日本旅游业是一个福音。与此同时，这也增加了日本商业地产的吸引力。
根据摩根士丹利资本国际的数据，日本零售和酒店地产是亚洲商业地产行业中去年投资活动与2020-2022年平均年交易量持平或超过平均年交易量的少数几个领域之一。
摩根士丹利资本国际亚洲房地产研究主管表示，日本零售行业的强劲表现“尤其引人注目，因为日本人口正在减少。
如果说有一个统计数据能很好地说明近来亚洲房地产需求的驱动因素，那就是上个月到访日本的国际游客超过300万，创下单月最高纪录。
美国银行在4月12日的一份报告中指出，在亚洲，入境游恢复最快的市场是那些本币贬值幅度最大的市场，比如日本和越南。
此外，尽管赴日中国游客人数仍远低于疫情前的水平，但去年中国游客的人均支出比2019年高出50%，原因是奢侈品和高价值文化体验的支出增加。
日元的暴跌为外国游客提供了一个难得的机会，他们可以以大幅折扣购买梦寐以求的奢侈品。据报道，一个香奈儿经典手袋在东京的免税折扣后比在纽约便宜1423美元。
仲量联行(JLL)的数据显示，东京银座和表参道等主要零售中心从海外旅游业的大幅增长中受益很多，去年最后一个季度的平均地面租金达到创纪录高位。
不过，日本的酒店业表现最为出色。第一太平戴维斯的数据显示，去年的交易量比2013年至2022年的年平均水平高出40%。此外，该行业的外国投资份额达到2008年以来的最高水平。
没有哪个主要酒店市场的关键业绩指标恢复得像日本那样显著。CoStar的数据显示，今年前三个月，东京、大阪和京都的日均房价(以美元计算)比2019年同期高出30%至50%，每间可用客房的收入增加了18- 37%。
考虑到严重的劳动力短缺导致许多酒店无法满负荷运营，入住率仍明显较低，这一点就更值得注意了。然而，海外旅游热潮使运营商更容易提高每日费率。
它还造成了严重的供应限制，建筑成本急剧上升，同时由于缺乏熟练工人，阻碍了其发展。世邦魏理仕驻东京研究主管表示，尽管近年来供应明显增加，但“非常紧张的市场促使酒店经营者大幅提高了房价”。
可以肯定的是，日元推动的入境旅游激增并不是唯一的因素。首先，日本复苏较晚，导致被压抑的国外旅游和购物需求不断增加，而这些需求尚未见顶。
第二，日本主要依靠国内旅游。日元疲软使得日本游客出国旅游的成本上升，导致更多的日本人选择在国外度假，这进一步提振了零售和酒店业。
第三，日元疲软只是增加日本对外国投资者吸引力的几个因素之一，成熟且相对透明的市场也同样重要。事实上，日本的问题在于，过多的资金追逐较少的理想房地产资产。
现在，日元贬值一方面令日本政策制定者头疼，但日元贬值在加速亚洲旅游业复苏方面发挥了关键作用。在零售和酒店行业，汇率很重要。