作者 | 《财经》新媒体 撰稿人 王婧雅/文 高素英/编辑
在房地产市场面临持续压力的大环境下，万科（000002.SZ，02202.HK）依然展现出强劲的发展韧性。4月29日，万科发布2024年第一季度财报数据显示，公司在报告期内实现营收615.9亿元、合同销售金额高达579.8亿元。值得一提的是，仅3月份，万科的合同销售金额达到了245.1亿元，环比实现74.8%的大幅增长。
4月30日，万科董事局主席郁亮在股东大会上公布了万科未来战略规划，实施“瘦身健体”一揽子方案，包括退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，聚焦综合住区开发、物业服务以及租赁公寓三大主业。
万科大股东深铁集团董事长辛杰谈表示，万科成立40周年，正是不惑之年，但是也是壮年。壮年要强身健体，把过去不好的东西进行剥离。从来就没有一帆风顺的企业，遇到困难调整是难免的，关键是克服困难的态度和解决问题的方法，在房地产新旧模式转换过程中，需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。作为大股东，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。
守住安全底线加速转型 经营性业务实现两位数增长
今年一季度，房地产市场仍处于调整期。根据第三方数据，一季度百强房企的销售金额同比下降47.5%。与此同时，土地市场成交继续下行，全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降25.4%和25.2%。
在行业持续承压的局面下，万科顶住压力，开发业务保持行业第一梯队。一季度财报显示，万科在报告期内实现营业收入615.9亿元；实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，销售面积和销售金额均保持行业前三。特别值得一提的是，万科在3月份的销售数据显著回升，实现合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元，环比增长74.8%。
一季度万科在坚持高质量交付的同时，也在不断提升产品力和服务水平。在全国多个项目中，万科启动了实景购房节活动，通过组织物业经理、物业管家、设计师、工程师、总经理等岗位参与客户接待活动，为客户提供答疑解惑的服务，确保交付品质。此外，万科还荣获了多项建筑大奖。
除了传统的开发业务外，万科积极加大保障性住房的建设和供给，同时推进物流仓储和商业开发与运营业务的发展，报告期内，万科的经营服务业务也取得了显著的增长。数据显示，2024年一季度，万科的经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长达12.0%。
面对市场下行的挑战，万科守住经营安全底线，继续得到金融机构的支持。财报显示，一季度万科持有货币资金830.7亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。境内新增融资的综合成本仅为3.3%，保持在行业低位。
值得关注的是，万科在一季度内实现了经营性业务多赛道REITs突破，进一步从开发商向不动产商转型。而伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。
辛杰表示，4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深铁集团认购占比29.7%。REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。
多措并举拓展融资渠道 对未来进展充满信心
过去几年，房地产企业债务违约情况偶有发生，加剧了楼市的不确定性。
作为位居行业前列的万科，同样面临着开发规模下行、融资模式改变以及经营性业务的EBITDA率及NOI收益率仍在爬坡 “三重山”，万科总裁祝九胜在股东大会上就此回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并详细阐述了万科为改善融资环境所采取的多项措施。
祝九胜表示，万科将不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单。同时，万科也在积极探索经营性物业贷款的可能性。在他看来，作为“双利手”这种贷款方式既能有效解决历史的存量问题，又能为公司阶段性地获取新的流动性。
除此之外，银团贷款也成为万科融资策略的重要组成部分。目前，万科取得了众多银行的支持。通过与多家银行建立紧密的合作关系，不仅提升了银企合作的效率，还进一步拓宽了融资渠道。
事实上，今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资的平均成本为3.33%，万科在银行端的融资渠道保持通畅。祝九胜表示，得益于银行的支持与自身的持续努力，万科融资状况已出现明显好转，并对未来的融资进展充满信心。
市场分析人士认为，在当前房地产市场面临诸多挑战的背景下，通过多元化的融资渠道和创新性的融资手段，万科不仅缓解了自身的资金压力，也为行业提供了新的融资示范。随着融资环境的改善和市场需求的回升，万科多元化的融资策略，有望帮助其继续巩固其在房地产行业的优势地位。
清理转让非主业财务投资 “瘦身健体”聚焦三大主业
目前，房地产市场正经历着深刻的变化。一方面，受宏观经济环境等多方面因素影响，市场整体销售增速有所放缓，房企普遍面临资金压力和销售压力。另一方面，随着城镇化进程的推进和居民生活水平的提高，人们对住房品质和居住环境的要求也在不断提高，房地产市场呈现出更加多元化、个性化的需求特点，新的地产市场格局正在形成。
在这一背景下，万科积极调整战略，以适应市场变化。万科董事会主席郁亮在股东大会上宣布万科即将实施的瘦身健体一揽子方案，明确将将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大核心业务，同时统筹好降负债和高质量发展，以更稳健、可持续的姿态迎接房地产新纪元。
郁亮称，一揽子方案主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。除三项主业外，大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元，并主动完成融资模式转型。第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务。一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。
事实上，对于万科而言，综合住区开发、物业服务和租赁公寓三大业务是其长期积累下来的竞争优势所在。这些业务不仅具有广阔的市场前景和巨大的增长潜力，更能满足当前房地产市场的多元化、个性化需求。通过聚焦这些核心业务，万科将进一步提升其在房地产行业的领先地位。
郁亮强调了公司对未来发展的信心。他表示，虽然行业变革给公司带来了挑战，但也为公司提供了重塑未来的机遇。万科将积极应对市场变化，持续推动瘦身健体计划的实施，并不断提升公司竞争力和市场地位。
在业内看来，万科此次发布的战略调整符合当前房地产市场发展趋势。随着房地产市场的逐步企稳和优质企业的脱颖而出，万科聚焦核心业务、优化融资结构、降低负债水平的战略将有助于公司进一步提升市场份额和盈利能力，实现更加稳健和可持续的发展。同时，这也将为整个房地产行业带来积极的示范效应。