京沪，果然都是听话的好学生：
继北京住建委在4月30日晚间发布了“允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房”，上海市房地产行业协会&上海市房地产经纪行业协会在5月3日联合发起倡议旨在通过“以旧换新”模式方便居民置换住房。
坊间都在讨论上海的以旧换新“有用没用”，但如果将其置于“回应北京”的角度来看，也就豁然开朗了吧。
一、去库存和土地配额挂钩，房地产彻底上升到城市范畴
舆论对于4月30日的关注点，大多数集中在当天召开的中共中央政治局会议。诚然，该次会议中关于房地产“要结合市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”的指示，对未来一段时间的房地产政策发展和各地因城施策具备很强的定调参考意义，但当天另有一个文件却被大多数人忽视了。
4月30日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。其中明确提出，“商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让”。
据相关数据统计：截至3月份的百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市，其中韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、 泉州、唐山等城市去化周期普遍超过3年的水平。此外，去化周期超36个月的城市还包括福州、武汉等。
与此同时，百城中去化周期偏低的10个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都，此类城市去化周期总体在12个月左右水平。
如果“将商品住宅去化和土地供应配额挂钩”是动真格的，那么房地产问题的因城施策就是动真格的了，毕竟土地财政之于地方政府，“嘴上在划清界限但身体诚实得很”，在卖地和产业拉动之间孰难孰易，根本不存在可比性。
作为省会城市也作为之前被马屁媒体捧出来的“新一线城市”，福州和武汉的上榜基本属于“全校开会点名”，即使不在榜单上的那些二线甚至一线城市，楼市流动性对新房去化并进一步干系到土拍的连带关系，也是心知肚明：上海即将于5月份入市的2024年第二批次土拍仅供地四幅就是市场唇亡齿寒的明证，能卖为什么不卖？不就是存在饮鸩止渴的“必有远虑”么！
土地财政准入方式的调整，决定了去库存在当下的重中之重，房地产早就该承认已经上升到社会问题和城市范畴，而非产业命题和市场现象。
二、北京的“五环牌”，态度大于一切
如果说上海的政策回应是等不到节后返工，那么北京作为首都的响应速度基本就是当日事当日毕。
4月30日，北京市住建委发布优化调整住房限购政策通知：即日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许符合下述三种情况的家庭或个人，可以在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：
1、本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；
2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；
3、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。
笑星岳云鹏的【五环之歌】被无意间嫁接到一本正经的楼市上，不知道诸位还笑不笑得出来？反正舆论在五一节当天就吵得不可开交。
正方认为：现在楼市的主要对象是改善型家庭，既然一直说“因为卖不掉所以买不进”，那么现在给你政策放宽，无需“先卖再买”了，虽然地方是远了一点；
反方的证据好像更有理一些：
1、现在想买房子的都是改善型，容许他们到相对郊区的五环外去买房子，算啥改善呢？这不是政策救市，是叫富人冒充刚需去就救市；
2、在北京能有两套房子的购房者，再买第三套大概率是想要投资，只许投资五环外算不算强迫投资？！
虽然政策的力度肯定小于预期，但是站在“北京楼市现状比上海低迷”的背景之上，更站在“京沪楼市放开影响方方面面所以需要慎之又慎”的立场之上，北京政策放开的欲言又止完全可以理解，能级上等同于上海春节前的“奉贤和青浦有条件地取消外来人口的单身限购，社保3年即可买房”。
该政策有效的绝对量一定小于相对量，预期值也一定小于期望值，但作为救市组合拳的某一个章节而非最后终章，“改善购房者到五环买房”就显得不那么无厘头了，更何况：态度积极是首要的，其次都是其次。
三、上海版的以旧换新，也未尝不是一步棋
打牌的人都有一个切身感受：有些出牌是主动的，有些是被动应付对方的，还有一些纯属“不知道怎么出牌”的应付属性。
上海推出的“以旧换新”可能介于第二种和第三种之间吧！
首先，上海版的“以旧换新”主要针对计划出售二手房并购买新房的居民，这个病症的靶心锁定，毫无疑问是正确的。
其次，在内涵和流程方面：“购房居民先与房企达成购房意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房售出后按约定闭合新房交易。房企承诺在一定期限内旧房未能成功售出，可实施无条件退房退款”。这种类似于电子商务的第三方支付监管，对居民“进退”和资金安全也是有保障的。
第三，“上海首批参加倡议的房企有20余家，房地产经纪机构近10家，首批参加倡议的项目有30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域”。由此可见（至少在目前），上海菜单和北京其实差不多，因为“五大新城”和“五环外”的可供选择能级也差不多，也算——让改善的到郊区去改善。
上海政策一出，坊间舆论也是看空一片，毕竟也是“远远低于预期”。
但若站在“回应北京”的角度来看，上海这次出牌也至少是“基本匹配”：
1、都在“节后之前”出政策，时间上不输；
2、都算“先买再卖”，释放了一部分改善客户的刚性需求；
3、四月上海楼市已经证明“豪宅不愁卖”，去库存当然要针对郊区。
有同行提出质疑：如果到时候新房已经敲定了，二手房迟迟卖不掉，大概率会“事实演绎”成中介公司倒逼购房者大幅降价的手段，这种担忧也不是没有道理，但是也请注意本次上海政策的三个“活结”——
1、在各种官方媒体的表述中，本次上海政策的措辞是“倡议”而非政策，倡议方分别是上海市房地产行业协会和上海市房地产经纪行业协会，所以后续如果有政策叠加也是顺应市场，留出了空间；
2、目前参加倡议的房企和项目的确有限，但不排除随着市场“变好或变坏”都会让这个队伍壮大，毕竟从市面上流传的“大部分新房都有渠道佣金”可以看出——从五大新城开始并不代表“只限于”五大新城，可进可退；
3、之前在【以旧换新，谨防“把经念歪”】中提到过一个观点：从来没有完美的方案，既不可能一步到位，也不可能“一把钥匙开万把锁”，重要的是在大于50%概率权衡之下先行入市，在过程中加强监管和完善，及时发现问题并优化，政策和历史一样，是非对错都是后人评说，总好过不作为。
退一万步讲，不妨换位思考一下：如果政策制定和管理部门，听从并满足大部分市场人士、购房者、媒体等事不关己们的心愿：“上海随便买&谁都可以买”之后的市场反馈不管有效或无效，都将断了政策延续的后路，之后只能被动地不断加大剂量，这对于上海楼市的可持续发展并无益处。
其实，“低于市场预期”这事，也只能算风凉话很风凉。
呼应本文开头：若以“有用没用”来看待上海的以旧换新倡议，的确不能实现大多数人想要的救市结果，更不能实现“量价齐上涨甚至翻倍”；但若以“上海回应北京”的出牌&应牌来看待呢？
反之，上海在北京“4月30日当晚紧跟”之下，完全可以采取看一看北京政策效果再行跟进或优化的更稳妥策略，那么上海的相关舆论氛围是不是又会诟病上海的不作为呢？！
所以，站着说话不腰疼是自由，但身在其中的更需要被理解。