房地产调控，终于开始对地方政富进行严厉约束了！
4月底最高层召开会议，下午会议开完，晚上自然资源部就发布通知，相当麻利呀。
通知一发，让很多地方政富胆颤心惊，尤其是财政剧长们寝食难安。
自然资源部下发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。
关键点：对于那些新房库存压力很大，新房去化周期超过36个月的城市，就不允许供应土地了；18个月至36个月之间的城市，要按照盘活多少，供应多少的原则，新增供地严重受限！
为何会在晚上紧急出台？4月底的高层会议首次提出：统筹研究消化存量房产和优化增量住宅的政策措施。
这是2016年之后，国家重提房地产去库存！而且是最高层会议上提出的。
2015年12月的国家经济工作会议上，罕见的用了历次同性质会议最多的字数来阐述房地产！从而揭开了史上最大的一轮房地产上升行情的序幕。
当前全国库存规模大，主要是房地产市场严重供大于求，尤其是很多城市的新房市场。
既然如此，很多地区就不应该再卖地了。但各位都清楚，土地出让金是很多地方财政收入的主力部分，尤其是那些实体经济不发达的三四五线城市、中西部地区。
过去的两年，即便是楼市低迷了，房子卖不动了，开发商不愿去拿地了，很多地方依然有强烈的诉求，要卖几块地出去；如果卖不动，就由地方平台国企托底去拿地。
地方平台拿地后，再跟些主流的开发商合作，一起开发；或者是既然房子不好卖，暂时先不开发了；可以拿地作为抵押物向银行贷款，曲线救急，就可以有钱花了，包括发放当地铁饭碗们的工资。
按照去化周期的长短，来指导各地土地出让，很多人觉得是个新鲜事，其实一点都不新鲜。
老杨长期跟踪和监测房地产政策，早在2017年，住建部和国土部就下发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控的有关工作的通知》。当时就提出了要求：
但是各位要清楚，2017年全国楼市还比较热，只有个别城市小幅的降温。当时出政策是为了防止土地市场过热，地王太多，尤其是部分高能级城市不愿意供地，导致新房市场严重的供不应求，导致房价暴涨。
而当前房地产形势，跟当时正好形成了鲜明对比。现在是过冷，土地市场非常的冷，但部分地方一心还想卖地。
需要关注的，2017年政策出台后，至今并没废除，也即一直是有效的。那为何当前还要发通知，进一步强调？
没执行到位呗……
当前，我国新房去化周期情况怎么样？
哪些城市，接下来将被迫停止供地呢？
首先，看一张总体走势图，这是老杨监测的全国50个大中城市新建住宅去化周期走势。
最近的几个月，去化周期在20个月以上。今年3月份是24个月，目前去化周期已经超过了上次楼市低迷期的2015初，以及上上一次楼市低迷期的2012年初。
尤其是2021年下半年全国楼市降温之后，去化周期由9个月左右，震荡式攀升到目前的24个月左右。
在我们的监测系统当中，对于50个城市中每个城市的去化周期，包含库存规模变化都有监测。
再来看一下一线和部分二线城市的情况。
大部分城市都是十几个月。其中最高的是郑州，楼市特别低迷，但也没有超过36个月，目前是在34个月左右；其次是福建，32个月；再次是南京，27个月。
去化周期最短的是杭州，只有9个月左右；另外，合肥、长沙去化周期也比较短。
一线当中，上海的去化周期只有15个月，算是中性略弱；而北京，深圳，广州都超过了20个月。
这也就意味着：2024年一线城市和大部分二线城市还是可以卖地的；但很多城市低于36个月，却超过18个月的，也即需要先盘活存量用地，才能卖新地，压力其实也是很大的！
三四线城市压力更大。这是老杨监测的部分三线城市的去化周期。
部分城市超过了36个月，比如岳阳，正好36个月；洛阳48个月，惠州49个月，珠海41个月，芜湖41个月。
其他城市低于36个月。去化周期相对短一些的，金华15个月；温州、徐州、蚌埠几个是低于20个月的。
如果进一步往深处探究，从学术研究上讲，拿去化周期来要求不同地区是否允许你去供地，供地的规模大小，我认为还是有点瑕疵的！
因为去化周期有点类似于房价收入比，不同地区之间是有差异的。
长期来看，一线城市的去化周期短于三四线城市，中西部地区的去化周期短于东部地区。
更加合理靠谱的衡量标准，应该是根据每个城市跨几轮周期的长期库存变化和去化周期变化，来设库存压力值，来衡量不同地区的库存压力大小。
这一点，国家相关部委包括自然资源部和住建部都没能很好的解决，但是老杨提供了解决方案。
在我们的 #全国房地产市场机会与风险监测系统# 当中，对于50个主要城市的新房库存压力进行了模型化、指数化处理。以下是各城指数（贵阳、呼市、扬州、南通、廊坊暂无）。
目前全国来看，库存压力比较小的是长沙、西安、杭州、合肥、金华，处于负值区间。
其他城市皆处于正值区间，也即压力超过历史均值。
尤其是超过150的，我认为都应停止供地：其中包含一线和二线当中的深圳、广州、南京、太原、哈尔滨、沈阳等，三线中包含了温州、东莞、珠海、惠州、洛阳等。
最后，需要解释一下，去化周期是库存规模和新房销量两个因子的计算结果；库存规模变化比较慢，但住房月销量变化很快，计算时使用的销售的移动值期限不同，比如不同机构，从3个月至12个月不等，会影响去化周期的值。
另外，库存和销量也有讲究，有些数据是包含的商品房和可售型的保障房，有些只包含了商品房。
所以，不同机构、研究者所公布的去化周期是不一样的，甚至城市差距非常大！
上文中公布的相关数据，都是老杨亲自核实之后，相对比较靠谱，供大家和相关的部门参考。
当然，国家层面，自然资源部和住建部，尤其是后者，掌握着更加全面和详细的数据，只是没有公开而已。