大家好，我是蓝白。
4月30号的重要会议，首次提及的一句话是：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
消化存量，优化增量，这是定下了大方向。
存量是啥？商品房库存。
增量是啥？购买力呗。
这么一说就清楚了，你看最近的各种政策，要么是为了去库存，要么是为了增加购买力。
接下来咱们捋一捋哈。
增量政策大家都看到了，成都全面放开限购了，北京没松5年社保，但放松了5环外额外买一套，这些政策一股脑都在五一前后出来，当然不是巧合。
至于能吸引多少购买力，见仁见智。
今天聊的重点是：存量政策有啥？
比如，自然资源刚发的，商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停拍地。
看到暂停出让，是不是破天荒第一次？
好家伙，不少标题“涨价去库存”的口号都喊出来了。
要么说互联网没记忆呢，我敢说，大惊小怪的，一定是最近几年刚关注房地产的。
所谓的36个月暂停供地，5年前就有了，不光有，那时候规定的更细，用的是“库存五分法”。
来，我上个权威信源的出处。
36个月以上的，停止供地。36-18个月的，适当减少供地。18-12个月的，持平。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，要显著增加并加快供地。
这是5年前一模一样的手段，拿到2024年用了。
新鲜吗？一点也不新鲜，老招数，恰恰说明这事不急，如果真是特别急切的“去库存”，直接一刀切不就完了。
唯一的区别在哪呢？库存积压程度不一样。
去化周期，易居，中指，中原，每个机构的测算方法可能不同，标准应该是一以贯之的，我们按易居的算。
2019年，100城消化周期在36个月以上的只有1个，是福建漳州。
2024年3月份，还是易居的100城统计，36个月以上的城市变成了41个，韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、 泉州、唐山，全都超过3年。
此一时，彼一时。
疯狂的时候再多的库存也能消化掉，架不住买房的胃口大。不想吃的时候，两口米饭都咽不下去，胃饿小了。
这两天很多人说，这不让拍地了，没卖地收入可咋办？
想多了兄弟。
我的结论恰恰相反：停止卖地，反而会缓解一些城市的财政压力。
1，将近一半的城市库存都超过了36个月，这些城市就算拍地，能卖上价吗？
过去两年，开发商什么状态？
现在除了中海华润保利招蛇这些央企，华发建发越秀这些地方国企，满打满算再加上滨江龙湖新城这些民企，还剩下谁了？
进面粉的面包店，丧失做面包的能力了。
既然本身就卖不出去地，就连去化周期小于18个月，12个月的都卖不出去，那索性不卖了，就坡下驴，顺理成章。
2，再往深处想想，地卖出去了多少？谁拍的？
2024年1-3月，土地出让金是4880亿，相当于峰值2021年的36%！
卖出去的地少了三分之二，这不算什么。
更重要的是，仅有的卖出去的土地里，还有不少都是城投在托底。
华西证券的数据，3月份，城投拿地583亿元，占比高达36%。
再细分看地区，3月浙江城投拿地占比高达51%，江苏城投拿地占比40%，河南、山东占比高达54%。
城投的开发能力很弱，也就意味着：这些土地的开工率非常低。
克而瑞统计，2021到2023年，城投公司拿地项目开工率只有25.23%，开售率只有15.91%。
耗费巨资拿的地，开不了工，卖不了房子，也就赚不到钱，只能挂在账上融资，但这笔钱又加重了债务压力。
城投和地方财政，本来就是一家人，做城市基础设施建设，土地一级开发，这两年又肩负了保交楼的重任。
自己化债都来不及，还要硬着头皮去维护卖地收入的稳定，这不是负担是什么？
地卖不动，还要自掏腰包去拍地，还要建保障房，要保交楼。。。
所以，熟悉的36个月配方，本身就翻不起一丝涟漪的土地市场，暂停土地出让，对这些城市来说，反而是一种解脱。
说了这么多，我就一个意思：这跟曾经的“去库存”力度，不在一个级别。
时过境迁，历史也不可能重演。
所以，我理解的“消化存量”，是让市场自己慢慢修复，而不是所谓的用涨价去库存、历史性时刻、重复2016之类的词来形容。
有人说不是的，这次是政策强力干预，除了暂停拍地，还有茫茫多的城市都在搞“以旧换新”。
没错，这也属于“消化存量”的政策之一。
暂停拍地针对的是新房，以旧换新针对的是二手房。
但是等等，蓝白想说，房子的换新，和汽车、家电以旧换新，难度完全不是一个级别。
今年我非常看好家电和汽车换新对消费的拉动，但说实话，房子这玩意动辄百万，一辈子可能也就腾挪两三次，不像车和家电一锤子买卖那么简单。
华创证券报告总结了三种换房的方式：
1，旧房收购，国资平台收购居民二手房，这些钱再去买新房，郑州、无锡、宣城就是这种。
2，优先推介，房企和中介合作，优先推愿意以旧换新的房源，扬州、重庆是这种。
3，税费优惠，换新的话可以简化过户流程，减免契税之类的。
第二种和第三种不用多说，什么叫优先推介？那只能鼓励、提倡，不能强制，税费补贴新房就有，吸引力难免打折扣。
大家关心的都是第一种，但体量太小了。
郑州是全国规模最大的城市，2024年计划完成一万套，只占郑州去年二手房销量的9.8%。
一万套真不少了，宣城只有100套，无锡限额200套，太仓603套，启东50套。
所以，国资收购二手房换新房，能不能给行得通，就看未来两年的郑州了。
换房跟换家电换车不一样，家电和汽车靠的是财政补贴，真金白银。
地方国资收购二手房再换新，是要形成市场化模式的，否则银行的贷款怎么还？楼盘施工怎么能持续？
收了你的房子，不是说想去哪买就去哪买，得去买国资开发的新房，还要补差价，地段怎么样？户型怎么样？比市价便宜多少？
现实往往比预想更复杂。
放开限购，高库存城市暂停卖地，二手房换新，无法复制8年前的周期，这些措施的主要作用，是帮助修复供需，而不是逆转供需关系。
我想再重复我的观点：城市白名单融资机制，才是最容易被大家忽略的，真正能稳住房地产的重要手段。
高善文的报告里提到，几乎所有国家，楼市泡沫破裂两年后，新房与二手房同步量价齐跌，但我们的二手房销量反而是增加的。
以2021年6月为分界，之前是期房销售比例极高，恒大之后，现房销售逆袭。
二手房成交和现房比例增加，背后肯定有交付风险的挤入。
哪些城市白名单融资推进速度快，贷款放的快，房地产竣工面积增速快，哪些城市就会先一步走出谷底。
2024和2016最大的不同是什么？
2016是用强大的外力，凭空变出来的购买力，透支了低收入群体买房的念头，让开发商变得愈加疯狂。
2024做的是兜底，最重要的一条是所有房子都要保证交付，放开买房限制，用市场自身修复的力量，慢慢消化存量的土地和房子。
这就注定了，以后就算是热度回升，也不可能出现快涨、大涨和普涨。
新一线的远郊已经彻底丧失成长性，人口撑不住的。
100平米以上的三房，四房，临江临河临地铁，近郊的改善产品，这两年比较抗跌，但也没多大空间了。
环内的老破房源，房龄15年以上的一房，两房，房价要跌到和租金收益率相匹配才会企稳，这对年轻人来说是好事。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。