北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
之前想买东西城的学区，孩子2026年上学，现在觉得学区房老破小太惨太破了，担心用完学区，再也卖不出去了，就砸在手里，所以现在又想朝阳的房子。我将自己看过的房子和您说一说，算是自己理一理思路，更想让您帮着分析下，十分感谢。
第一批是朝阳一般学区的，比如双井的首城国际，觉得户型好但是物业一般，还有禧福汇和风度柏林，各方面还不错就是学校没有确定性。我们想呢，先读个小学，然后初中前买一个最小的占坑房，不占用太多资金，即使砸手里卖不出去也不心疼着急；
第二呢就是朝阳好的学区，比如太阳公元，价格比之前还是降了的，现在80多平米的两居室1100～1200多一点，但是我们贷款就要多一些了，600-700万，一个月3万的月供，我和队友加起来有4w多的工资，就算还可以接受。另外我自己还看上了一个小区，就是东城天永的中海紫御公馆，1000多应该能下来，赶上个着急的还能再降一降，天永不是啥好片区，如果买就奔着宜居去的；
另外呢，还看了西城展览路市委党校的院子，老破小但胜在小区和党校连在一起，可以享受到党校的环境资源，学区是西城。其实内心是不想住老破小的，但又不想就放弃学区，资金又不足够不到学区的宜居房，所以人就拧巴纠结在这里了。所以想和您说一说，您觉得如果从之后出手容易不会赔钱的角度，我看过的这些房，哪个更适合买入。
A：
1、那要是我就先看太阳公元了，学区好，这总价的户型有点儿学区溢价也不高。算算租售比吧，应该是在800左右或以下，也就是单平租金接近200块钱，没比朝阳平均值高多少，所以算各项兼顾的。不过两居室1200以下的一般都楼层不是太好吧，别选顶层底层的就行。学校方面是人朝这几年的孩子多，对中学有压力，更适合牛娃。
2、然后是中海紫御，当年中海拿这块地的时候才每平90块钱，加上整理费用才4/500，利润空间大品质也就不错。学区不算太强，但千万以上的溢价也不高，所以也算兼顾的。价格走势是肯定远远不如太阳公元的，但在南城算很不错的了。优势在于东城的资源更均衡，适合普娃。
3、另两个不好比，有点儿两极分化了。朝阳的都不算学区房，没溢价，保值也都挺好。只能说如果是朝阳的放一块儿比，那太阳公元算兼顾的，而且价格走势更好。
西城的是典型的学区房，居住的性价比低，溢价高，高峰期的保值看政策。东西城的放一块儿比，那注重学区看展览路的，注重居住或兼顾看紫御的。
仅供参考。
二
Q:
我敢跟你打赌，北京房价必定跌回千元时代，时间不会超过三年，你敢吗？原因很简单，老百姓根本挣不到钱，每个月才挣几千块钱拿什么买房？
A：
1、千元时代，几千啊？我还真的敢对赌，哪怕是跌到9999都行，说你的筹码是什么吧，就看你是否输的起了。
2、百姓挣不到钱，那一个月还几千块钱呢，比30多年前的收入高多了，那会儿一个月挣200都算不低的收入了。但那时候，也就是1989年2月，北京三个商品房项目同时开盘，半天时间就售罄了。价格是东直门外十字坡的1900，永定门外西罗园的1700，广安门外红莲的1600。同时期还有两个小区有商品房，一个是安定门外，2100块一平，另一个是方庄，均价1800。
3、那问题来了，1989年的时候百姓挣的这175块钱多吗？房价凭什么卖到小2000？现在好歹是几千块钱了，至少是当时的30倍吧，那房价就算是也同步上涨30倍，到今天就是6万左右，就算10倍都是小两万，合理不？是不是比你的千元时代高了点儿啊？
4、还有一点，房价如果降了，房租降不降啊？如果能降，谁会降，谁会把房便宜租给你？如果不能降，那房价凭什么回到千元时代？还有你的工资能不能降啊？如果能降的话老板们肯定支持，如果不能降的话那房租房价能降吗？
当然，也没人指望着你用工资能买北京的房子，没必要自作多情。这就跟期待白富美降低条件似的，可以有梦想，但未必能如愿，就算人家降条件也未必轮的到你。
仅供参考。
三
Q:
大兴的星光城每平4.6万能买吗？降了很多了，而且我看还有4%-5%的渠道费，我如果自己买的话也能降下来吧？我是刚需，不求房子赚钱，只求买到宜居房子就行。
A：
1、星光城4.6万，定价可是5.5万啊，能降这么多吗？我印象中拿地的楼面价是3万多，4.6万可弄不好就要赔钱了，常规来说怎么也得5万左右才保本儿。所以除非是开发商认赔了，否则不太可能都卖这价格，挑几套有硬伤的当特价房还有可能。
所以看好了房源的具体情况吧，如果是没有硬伤的正常房子就很合适，相当于和周边二手房价格倒挂了。有硬伤就谈不上了，一分钱一分货。
2、渠道费4-5%，真够高的，看来是真不好卖啊。如果是特价房就肯定拿不到，正常房源的话可以跟售楼处或渠道商和中介谈返点。但一般不可能给这么高，除非开发商疯了。
3、总之考察好房源类型吧，没硬伤就很合适。但说实话我觉得够呛，大概率是广告促销，还是看疗效吧。
仅供参考。
四
Q:
请问中海苏黎世家和万科中粮假日风景两个小区比较的话，您有什么建议？苏黎世家关于垃圾场臭味的问题有没有解决？
A：
1、房子是用来住的，这俩离的这么远，先看在哪儿住的更舒服，然后看自己在哪儿的通勤更方便了。
2、单从保值来讲，到目前为止是苏黎世家略占优，至少不落后北京大盘的走势。地段儿是整体挺好，具体的普通，离地铁远，周边也谈不上繁华。优势就是离丰科园近和靠近公园吧。
规模属于单体小，但项目总量比较大的，都属于2010年中海地王的四块地，和九号公馆、御鑫阁算一个商品房项目。和御景春天也是同一个，但性质不同。
中粮假日也挺好，典型的改善盘。地段儿不算多强吧，两区交界的铁道边缘，很难说再有什么大型配套。石景山会比较重视，丰台未必多感兴趣。所以这种地段儿更多的看小区自身物业，维护的好就行。
3、垃圾场臭味，我不知道是否解决。只是这几年没再听说有臭味儿，应该是从2018或2019年之后没听说过，是否解决了不知道。
仅供参考。
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