文/谢逸枫
4月16日，一组统计部门数据显示，2024年一季度全国新建商品房销售面积2.2668亿平方米，同比下降19.4%，比上月收窄1.1%。销售销售额2.1355万亿元，同比下降27.6%，比上月收窄1.7%，单月销售面积、销售额已经连续下降27个月。
2024年一季度全国商品房价（平均价）9421元/平方米，同比增速下降7.6%，比上月下降9.0%（下降8.95%），跌幅收窄1.4%，住宅房价（平均价）9779元/平方米，同比下降9.50%，比上月下降8.6%（8.58%），跌幅扩大0.9%。
单月看，3月全国商品房销售平均价为9548元/平米，同比增速下降6.3%（2月下降9.0%），环比已经连续下跌9个月，同比连续3个月下跌。而2023年全国商品房价（平均价）同比上涨6.4%、住宅房价（平均价）同比上涨6.6%。
笔者认为，基于去年同期基数因素考虑，一季度除了销售面积、销售额跌幅收窄1.1%、1.2%、商品房价收窄1.4%外，其他指标呈现跌幅加深趋势，说明目前房地产依然处于深度调整中,供需两端政策救市效果持续力差，救市方案需调整方向。
一季度全国新建商品房销售面积同比下降19.4%，跌幅创2022年同期以来历史第九高。而销售销售额，同比下降27.6%，跌幅创2022年同期以来历史第四高。说明目前房地产行业继续出清、延续探底、筑底迹象的调整行情不变。
市场指标跌幅扩大，其中开发投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置金额、土地购置面积，房企到位资金、景气指数。跌幅收窄的为商品房销售面积、销售金额、商品平均价、商品房库存。上涨的为地价。
第一是投资额，跌幅扩大。一季度全国房地产开发投资2.2082万亿元，同比下降9.5%，跌幅扩大0.5%。同比累计连续下降25个月，开发投资额，跌幅小幅度扩大，呈现继续探底、筑底的深度调整趋势。
其中，住宅投资1.6585万亿元，同比下降10.5%，比上月扩大0.8%。办公楼990万平方米，同比下降0.4%，比上月跌幅收窄2.8%。商业营业用房1597万平方米，同比下降10.5%，比上月扩大3.5%。
2013年-2023年全国房地产开发投资分别上涨19.8%、10.5%、1.0%、6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%，2022年-2023年均下降。一季度开发投资额跌幅有所扩大，说明政策传导到投资效果差，恢复缓慢。
总体看，目前房企销售回款枯竭，商品房库存积压大量资金，融资困难，又要还到期债务，已经没有资金再投资、拿地、新开工，况且存量债务化解与保交楼是当务之急，困扰后续房企的投资能力。
一季度中国房地产市场整体尚未修复，房企投资意愿较低。首当其冲的是土地市场低迷，土地购置金额、土地购置面积持续下降、融资协调机制推进缓慢，其次2023年以来的“三大工程”无法快速转变成有效新投资、新需求。
按照物业类别投资上看，商品住宅和商业营业用房同比跌幅明显，且跌幅较上月扩大，办公楼同比跌幅明显减小，跌幅较上月收窄2.8%。住宅投资占总投资比重75.1%，较上月扩大0.6%，说明住宅依然是房地产市场最主要的投资。
按照地区区域来看，其中东部地区跌幅最小，但跌幅较上月扩大。中西部和东北地区跌幅均有不同程度缩小，西部地区变动相对明显，跌幅缩小2.9%。房企在东部地区的投资比重为63.0%，较上月降低3.1%，说明房企投资分化。
单月数据看，自2022年3月开始，单月连续下降25个月，呈现跌幅扩大。3月全国房地产开发投资额1.0240万亿元，环比下降14%，同比下降16.8%，比上月降幅扩大1.1%，同期开发投资额基本上回落至2018年3月水平。
3月单月走势波动较为明显，主要是3月的房企再投资（拿地、新开工）受季节下性、天气的影响非常大。常规投资动力机制是从政策、销售、资金，再到拿地、开工、投资，因此，投资企稳需要更漫长的过程。
要加快启动房地产项目投资，首先要加快房企项目销售，快速回收销售资金。其次是银行对项目的贷款要及时到位。再次是需求的住房政策要加大刺激力度。最后是金融供应动的政策要加大力度，为房企输血。
从稳投资的政策来看，当前各地不断优化土拍规则，取消限售价、限自持与竞现房与配建、下降保证金、增加优质地块供应比例、上海及深圳优化与部分城市取消“70/90”政策、取消宅地集中制，对市场情绪产生积极影响。
由于对总体房地产投资带动效果有限，房企投资进一步向核心城市聚焦，对三、四线城市投资信心持续减弱。政府在积极推动融资机制加快落地，实际获得银行贷款的项目及金额还有限，制约了房地产投资的平稳持续。
第二是供应端。一季度房地产开发企业房屋施工面积67.8501亿平方米，同比下降11.1%（前2月同比下降11.0%），跌幅扩大0.1%。同比累计连续下降27个月，呈现投资持续扩大收缩趋势，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。
其中住宅施工面积47.4580亿平方米，下降11.7%（前2月同比下降11.4%），跌幅扩大0.7%。办公楼2.8114亿平方米，同比下降8.6%（前2月同比下降9.7%）跌幅收窄1.1%.商业营业用房5.9247亿平方米，同比下降11.8%（前2月同比下降11.5%），跌幅扩大0.3%。
2013年-2023年全国房地产开发企业房屋施工面积分别上涨16.1%、9.2%、1.3%、3.2%、3.0%、5.2%、8.7%、3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%，2022年-2023年均下降，已经连续下降超过2年，一季度施工面积下降持续扩大，说明房企投资意愿低。
单月数据看，自2021年8月开始，单月连续下降33个月，呈现底部未修复完成态势，同比降幅扩大的趋势，说明房地产市场修复非常缓慢。主要原因是去年基数高、新开工、竣工面积、商品房销售面积的持续下降及商品房库存不断上升。
一季度房地产开发企业房屋新开工面积1.7283亿平方米，下降27.8%（前2月同比下降29.7%），跌幅收窄1.9%。同比累计连续下降30个月，呈现边际改善放缓、修复未完成的效应，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。
其中，住宅新开工面积1.2534亿亿平方米，下降28.7%（前2月同比下降30.6%），跌幅收窄1.9%。办公楼546万平方米，同比下降10.9%（前2月同比下降）。商业营业用房1043万平方米，同比下降32.8%（前2月同比下降）。
2013年-2023年全国房地产开发企业房屋新工面积分别上涨13.5%、下降10.7%、下降14%、8.1%、7.0%、17.2%、9.2%、下降1.9%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，已经连续下降3年，说明房地产出清进入深度调整阶段。
一季度全国房地产开发企业房屋新开工面积累计同比跌幅有所收窄，出现一定边际改善，总体规模处于历史低位。由于房企销售回款下降、融资困难、库存大、债务到期，目前房企拿地数据下降厉害，新开工的规模变小符合预期。
新开工延续了2023年以来低位运行的走势，企业开工意愿未有明显的提升和好转。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解。过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。
目前房企的工作重心在于商品销售和去库存，导致新开工数据跌幅扩大，主要和过去几年房企购地面积、金额的数据下行是有直接关系的。房企的新开工项目的减少，及国企央企、城投的项目新开工缓慢。
单月数据看，3月全国房地产开发企业房屋新开工规模7854万平方米，同比下降25.4%，降幅小于2023年二季度单月幅度。从绝对量来看，基本延续了2023年下半年以来的7000-8000万平方米左右的开工量。
自2021年7月房地产开发企业房屋新工面积开始下降，单月连续下降33个月，呈现底部修复态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。销售的弱复苏、市场根基不稳、购房信心低位、企业资金紧缺等种种原因导致新开工长期处于低位运行。
一季度全国房地产开发企业房屋竣工面积1.5259亿平方米，下降20.7%（前2月同比下降20.2%），跌幅扩大0.5%。同比累计连续3个月下降。去年表现亮眼的竣工面积未能延续增长势头，受到去年高基数的影响，降幅持续扩大。
其中住宅竣工面积1.1148亿平方米，同比下降21.9%（前2月同比下降20.2%），跌幅扩大1.7%。办公楼448万平方米，同比下降6.8%（前2月同比下降14.5%），跌幅收窄7.7%。商业营业用房1103万平方米，同比下降23.6%（前2月同比下降23.4%，跌幅扩大0.2%。
2013年-2023年全国房地产开发企业房屋竣工面积分别上涨2.0%、5.9%、下降6.9%、6.1%、下降4.4%、下降7.8%、2.6%、下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%，说明房屋竣工面积起起伏伏与保交楼的政策落实、去年同期高基数有关。
单月数据看，3月全国房地产开发企业房屋竣工面积4864万平方米，绝对量仅高于2023年4月、5月和7月，同比下降21.7%，降幅较1-2月份收窄1.5%。商品房竣工面积结束了近一年正增长的势头，主要与去年同期基数上升较快有关。
竣工数据出现下跌，主要是因为最近几年投资拿地和开工数据本身处于持续缩水的情况。一方面是一些银行其实抵触情绪很强，风控意识很强，部分资金到达项目的效率，影响交楼。另一方面是季节性、天气的影响。
第三是土地端。前一季全国房土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅扩大，土地购置面积累计同比下降5年3个月，连续下降63个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置金额的数据再没有公布出来。
2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、负增长19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、负增长14%。
2015年2.28亿平方米、负增长31.7%。2016年2.20亿平方米、负增长3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、负增长11.4%。2020年2.55亿平方米、负增长1.1%。
2021年2.15亿平方米、负增长15.45%。2022年1.00亿平方米、负增长53.4%。2023年预计全国房企土地购置面积0.9亿平方米，同比下降超过20%。从数据来看，房企土地购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续下降了5年。
第四是需求端。一季度全国房地产开发企业新建商品房销售面积2.2668亿平方米，同比下降19.4%（前2月同比下降20.5%），跌幅收窄1.1%，同比累计下降27个月，出现跌幅收窄的趋势，说明销售转步好转，但企稳基础不牢固，处于筑底阶段。
其中住宅销售面积1.8942亿平方米，同比下降23.4%（前2月同比下降24.8%），跌幅收窄1.4%。办公楼销售面积581万平方米，同比增长11.9%（前2月同比下降14.9%），止跌转正。商业营业用房销售面积1378万平方米，同比增长4.8%（前2月同比下降17.3%），止跌转正。
一季度新建商品房销售数据有所改善，说明3月开始房地产市场有所复苏的积极态势。一方面是开发商积极的价格调整，以价换量，需求端的政策放松持续加大。另一方面是高价产品的大量上市。最后是房企供应量的大幅度上升。
按照物业类型来看，其中住宅销售面积同比降幅收窄1.4%，办公楼销售面积与商业营业用房销售面积，两项指标同比保持上涨，涨幅有不同程度收窄。其中住宅销售面积占商品房销售的83.56%。
按照地区区域来看，中部下降23.9%，比上月下降24%跌幅收窄0.1%。其次为西部下降19.3%，比上月下降21.7%跌幅收窄2.4%。东部下降17.1%，比上月下降17.7%收窄0.6%。东北下降14.3%，比上月下降19.1%收窄4.8%。
2013年-2023年年全国商品房销售面积分别上涨17.3%、下降7.6%、6.5%、22.5%、7.7%、1.3%、下降0.1%、2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%。商品房销售面积已经连续下降2年以上，说明房地产调整周期拉长。
单月数据看，3月全国商品房销售面积1.1299亿平方米，同比减少23.7%，较上期扩大3.2%，已经连续下降27个月，销售规模有两到三成的下滑。随着高基数的影响弱化，跌幅有望显著缩小。
考虑到2023年一季度为成交高峰，同比下跌在意料之中。若与2023年三季度、四季度月均相比，3月商品房销售成交面积分别增长26%和34%，整体好于下半年，一定程度上体现了当前市场信心正在逐步修复，城市间分化在加剧。
说明底部企稳基础不牢固，处于筑底阶段。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售下降基数比较高，预计房企调整价格，政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售会逐步收窄。
一季度全国新建商品房销售额2.1355亿元，下降27.6%（前2月同比下降29.3%），跌幅收窄1.7%。同比累计下降27个月，出现跌幅收窄的趋势，说明房企以价换量成为市场主流趋势，销售额因产品结构性的供应、成交上升，出现收窄。
其中住宅销售额1.8523万亿元，下降30.7%（前2月同比下降32.7%），跌幅收窄2%。办公楼759亿元，同比增长6.3%（前2月同比增长9.9%）。商业营业用房1386亿元，同比增长1.5%（前2月同比下降12.5%），止跌转涨。
按照分类物业类型看，商品房销售额跌幅收窄主要受住宅销售额影响，住宅销售金额同比跌幅较上月收窄2.0%，但跌幅仍然较大。办公楼和商业营业用房两项指标同比保持上涨，涨幅有不同程度收窄。
按照地区区域来看，中部地区销售金额同比下降28.9%，跌幅扩大0.3%。东部地区销售金额同比下降28.8%，跌幅收窄2.2%。西部地区销售金额同比下降23.1%，跌幅收窄2.2%。东北地区销售金额同比下降19.3%，跌幅收窄6.4%。
单月数据来看，3月全国商品房销售金额1.0789万亿元，同比下降28.5%，较上期缩小0.8%，均创 2017年以来3月单月最低值。目前房地产行业整体处于在探底、触底迹象、调整的趋势中，销售的压力依然不容小觑。
第五是库存端。一季度末全国商品房待售面积7.4833亿平方米（2月末7.5969亿平方米），同比增长15.6（同比增长15.9%）%，增幅收窄0.3%。商品房库存超过2015年7.1853亿平方米，创1987年以来历史第二高。
一季度末全国商品房待售面积约7.5亿平方米，其中可销售的面积，为住宅、写字楼、商业营业房，大部分是现房的，少部分退房的，少部分期房的，多为待交付与卖不出去的房屋。可不销售的面积（其他面积）1.5925亿平方米。
待售面积7.4833亿平方米，其中住宅待售面积3.9458亿平方米，同比增长23.9%（前2月23.8%），增幅扩大0.1%。办公楼待5201万平方米，同比增长11%（前2月8.4%），增幅扩大1.7%。商业营业房1.4246亿平方米，同比增长1.2%（3.6%），增幅收窄2.4%。
一季度末全国商品房待售面积7.4833亿平方米，较上月减少1136万平方米。其中住宅减少1042万平方米，办公楼增加91万平方米，商业营业用房减少191万平方米。总体看，全国商品房待售面积在上月高增长基础下有所减少。
商品房库存总量处历史第二高峰值，与2023年同期相比上涨15.6%。商品住宅库存去化是房企销售面临的难题，同比涨幅达23.9%，较上月扩大0.1%；商业营业用房同比上涨1.5%，涨幅较上月缩小2.1%。办公楼扩大1.7%，具有上升的风险。
一季度全国商品房去化周期达7.7个月，均突破历史高点。由于商品房库存量继续上升，销售回款枯竭，导致房企资金周转问题非常严峻，现金流告急传导资产贬值风险，债务集中到期，面临较大的债务风险。
商业库存去化作期超过36个月，较上月略有拉长，房库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。商品房待售面积在2015年创历史第二最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米，2023年库存已经快达到2016年的水平。
前2月7.59亿平方米，一季度7.4833亿平方米，依然超过2015年，达到历史第二最高峰。2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米、2018年5.2414亿平方米。
2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2023年6.7295亿平方米，回到6亿平方米的2016年水平。2023年末全国商品房待售面积6.7295亿平方米，同比增长19.0%。
商品房库存创历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，少部分是退房的，导致库存持续上升。
商品房待售面积，其实大部分就是现房，其同比增速高，说明目前当务之急是去库存。例如郑州以旧换新细则版本有一个非常重要的启发，即以旧换新中的新房，要求是现房。预计未来成为去库存的一个方向。
第六是价格端。2024年一季度全国商品房价（平均价）9421元/平方米，同比增速下降7.6%，比上月下降9.0%（下降8.95%），跌幅收窄1.4%，住宅房价（平均价）9779元/平方米，同比下降9.50%，比上月下降8.6%（8.58%），跌幅扩大0.9%。
单月来看，3月全国商品房销售平均价为9548元/平米，同比增速下降6.3%（2月下降9.0%），环比已经连续下跌9个月，同比连续3个月下跌。2023年全国商品房价（平均价）同比上涨6.4%、住宅房价（平均价）同比上涨6.6%。
总体看，房价跌幅处于收窄的良好态势。此前连续三个月房价环比下跌后（1-2月份并为一个月计算），价格其实是有企稳的趋势。现在对于价格的分析和判断非常关键，也影响到后续周期的判断，至少市场信心开始处于恢复的状态。
目前各地房价调整幅度大，房企以价换量的趋势。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期，说明房价依然处于调整阶段。由于供应结构与需求端政策加大，未来房价持续收窄。
2023年全国商品房销售均价为10437元/平方米，同比上涨6.4%，连续上涨12个月，呈现收窄趋势。2013年-2023年年商品房销售平均价分别上涨7.7%、1.3%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%。
2023年全国住宅销售均价为10864元/平方米，同比上涨6.6%，连续上涨12个月，呈现收窄趋势。2013年-2023年年住宅销售平均价分别上涨7.73%、1.41%、8.79%、11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%。
第七是房企到位资金。一季度全国房地产开发企业到位资金2.5689万亿元，同比下降26.0%（前2月同比下降24.1%），跌幅扩大1.9%。同比累计下降，连续3年3个月（39个月），跌幅扩大，说明房企资金状况没有明显改善，呈现恶化趋势。
其中国内贷款4554亿元，下降9.1%（前2月同比下降10.3%），跌幅收窄1.2%。利用外资7亿元，下降11.9%（前2月同比增长7.4%），止涨转跌。自筹资金8681亿元，下降14.6%（前2月同比下降15.2%），跌幅收窄0.6%。
定金及预收款7435亿元，下降37.5%（前2月同比下降34.8%），跌幅扩大2.7%。个人按揭贷款3643亿元，下降41.0%（前2月同比下降36.6%），跌幅扩大4.4，主要是商品房销售面积下降幅度大有关。
国内贷款、自筹资金跌幅收窄，说明融资政策能惠及的房企、项目数量有限，但是一定程度改善了房企资金面。房企资金来源中持续恶化主要受商品房市场销售低迷影响的定金及预收款、个人按揭贷款下降幅度大。
房企资金压力是房企缩减投资、拿地、新开工、竣工的主要原因。房企资金有所改善不明显，主要原因国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占全国房地产开发企业到位资金大，并且下降幅度大，导致房企资金紧张。
支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降31个月。受销售下降影响，国内银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅扩大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。
反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。说明房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄，高于其他资金来源，房企融资面临较大挑战。
第八是景气端。2024年3月国房景气指数为92.07，已经连续连2年3个月（27个月）跌破100，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，主要是房地产依然在深度调整中。
2023年12月国房景气指数为93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月末92.13、3月92.07。
国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌，边际修复非常缓慢趋势，呈现恶化的趋势，说明目前房地产市场未见底。