4月，全国楼市表现如何？小阳春结束了吗？
欲知全国大势，先看一线脸色。
二手房成交量，是最重要的楼市指标。
北京
4月二手住宅成交13350套左右，环比3月下降7%，同比去年下降4%，略低于荣枯线。
考虑到近日北京放松了五环外的限购，预计5月的成交量还能基本稳住，相较4月不会明显下降，相比去年5月可能持平或略增。
按当前的市场景气度和政策大势，估计三季度，北京的限购会进一步放松！
上海
4月二手住宅成交量1.5万多套，环比3月降一成多，同比去年4月降一成，明显低于荣枯线。
新房市场则热闹多了，近期四个16万+的豪宅开盘，一个比一个火；但也只是限价扭曲下的虚火，郊区没价差的新盘，开盘去化率平均只有二成左右，凉哇哇。
综合一二手房表现，明显不及去年3-4月。
如此熊态，却在解除限购方面犹豫不决，总担心房价会反弹……
广州
4月，二手住宅成交9100多套，环比3月降3%，同比去年4月降7%，但仍小幅高于荣枯线。
其实，去年以来，广州的二手住宅成交，一直不弱，多数月份处于荣枯线之上，远强于2022年，也强于2019年。
但是，广州的新房成交相当惨淡。
过去12个月，京沪深的新房成交量，皆有至少1个月超过荣枯线，而广州则一直低于荣枯线。
广州的限购放松，远远的走在京沪深的前面，未来几个月放松空间已经不大；如果进一步放松，那基本上将是接近于取消限购。
深圳
深圳是今年春节之后，全国一二线城市当中，唯一一个二手房成交量同比实现正增长的城市。
所以，媒体将很多掌声都给了深圳；另外，由于撤辣之后，香港楼市显著反弹，也让邻居深圳沾了些喜气。
比如，近日几乎所有媒体在报道深圳二手房成交时，都表现出一股兴奋劲儿，搞得房价上涨了一样。
但在老杨看来，这是不懂楼市数据内涵，不懂楼市技术分析的盲目乐观！
这种媒体报道太多了，会天严重误导民众、网友！
来，大家围观一下，看老杨是怎么分析的：
深圳，4月二手住宅成交4171套，环比3月增9%，同比去年4月增三成；但新房成交量同比降三成。
看图可知，深圳二手房成交量进入上行通道了；本轮下降周期，2022年是量的最低谷。
但当前，也不宜乐观，因为4月成交虽然创了近三年新高，却仍低于5600套的荣枯线。
也就是当前这一量能水平，无力支持房价翻红。
如果深圳限购进一步放松，则5月还有可能超过4月。
老杨觉得，深圳别端着了，虚心学学广州，非核心区限购全取消，核心区局部取消！
这里需要解释一下，几家深圳机构和很多当地从业者，认为深圳二手房的荣枯线是5000套，而老杨不这么认为。
每个城市都有各自的成交量荣枯线，这个荣枯线不是固定值，而是随着时间推移变化的。
比如，4月深圳的全部二手房略超5000套，而其中住宅只有4171套。老杨研究的住宅荣枯线是5600多套，全部二手房的荣枯线更高！当前离荣枯线还有明显距离呢！
确定荣枯线时，有一个基本的标准：站上荣枯线，楼市表现较强，房价易涨难跌；低于荣枯线，楼市表现较弱，房价易跌难涨。楼市由低谷转为上行时，或由高峰转为下行时，需要密切关注成交量与荣枯线的关系，一般持续超过或跌破荣枯线2-6个月后，房价就会止跌或止涨。
关于四大一线城市，总结一下4月的二手房成交表现：
媒体上最看好的是深圳，其实最强的是广州；其次是北京，再次是上海，最弱是深圳。
聊完四大一线成交量，再来看下房价表现
4月，房价跌幅扩大了！
#全国房地产市场机会与风险监测系统# 显示：
今年4月，全国50城房价环比上月下跌0.8%，跌幅连续第二个月扩大。
部分城市的小阳春，也只是反映在成交量上；房价跌势加大，说明以价换量的情形加剧。
一线、强二线、弱二线、三线城市，4月环比跌幅分别为0.7%、0.8%、0.7%和0.9%。
这也就是说，当前的下跌特征是全国普跌，一二三四线之间、中东西部之间的跌幅差别并不明显。
在这一形势下，政策刺激力度急需加大，尤其是部委层面要有更积极的态度和更具效用的措施出台。
既然4月底高层会议已经定调房产去库存，相关部门与地方抓紧行动吧…
看完一线城市，再来诊断一下三线城市
中部地区，三线城市房价跌回到哪年了？
这里找个样本，湖南岳阳，当前房价已跌回到2017年7月的水平了。
中西部的三四线城市，上一轮房价上涨启动的较晚，2016年一季度才见底，2016年二季度进入上行通道。
预计未来一年，岳阳的房价还将继续下跌，跌回到2016年二季度或三季度的概率挺大。
如果刺激楼市的力度不能达到2016年的程度，则一年半或两年后，岳阳房价可能会跌回到2016年一季度，也即将上一轮牛市的全部涨幅抹去！同时也将回到2013年二季度的水平。
房地产泡沫破灭后的杀伤力，我们不能低估、不能大意，应该加大干预力度，做好灾后重建工作。
想去库存，就得涨房价！
回顾上一次楼市低迷期，2015年12月的经济会议，曾提出：化解房地产库存。包括：鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。
结果，后来的事实证明：只有房价上涨，才能够真正刺激购房需求，才能够达到去库存的终极目的！
而这次去库存，同样离不开房价必须由跌转涨。这是市场规律。
各位网友们，不能总看房价大跌的笑话呀，你可能暂时没房，但你的家人、亲友，大多是有房的吧；房地产如此低迷，严重拖累经济，你找工作也不太好找吧……
多一些呵护，多一份信心，多一份期待吧……