北京“某神盘”降价332万、南三环某项目开出砸盘价3.7万/㎡、东南三环十里河一小区跌到3.6万/㎡……
近期，有多个北京中介在好几个社交平台，发出“跳水式降价”房源，来不断渲染房地产市场大跌氛围，这些可能只是个例，但现在房子过剩、有价无市，市场深陷“买不起也卖不掉”的僵局也是现实。
经济学的逻辑里，商品的价值源于流通、需求和买卖，没有人购买流通的商品，价值几乎等同于零。
这套逻辑放到房地产里，在过去10年，房子本质上是投资品，升值快能赚钱，现在情况却相反，房价一直在跌，不少人都是为了保全财富，解套求安，房子已然成了负担。
楼市“羊群效应”出现，房价背后“利益驱动”！
我很认同曹德旺说过的一句话，以后房地产就是有钱人互相玩的游戏，因为房价太高，需要的人买不起，房子只能是有钱人卖给有钱人。
现在的房地产市场不正是这样吗？
今年1季度全国房地产开发投资22082亿，同比下降9.5%，住宅投资16585亿，下降10.5%。新建商品房22668万平米，同比下降19.4%，销售额21355亿，下降27.6%。
这些还只是大数据，现实中各地卖不出去的房子比这些还要多，房地产就是一个“羊群效应”，因为大家跟风买房，价格越涨越高，房价越高买的人也越多。
当刚需甚至是炒房客不再接力买房时，价格就失去了垫底，房价越降大家都不买，这时的房价没有最低，只有更低，因为在主观上，大家对楼市都不再看好。
3月房地产开发景气指数为92.07，大家对市场“期望值”一直都在跌，就没看涨过。1-3月份，房企开发到位资金25689亿，同比下降26.0%。定金及预收款7435亿，下降37.5%；个人按揭贷款3643亿，下降41%。
伴随着房地产的萎靡，也打破了房价背后的“利益驱动”-中产梦。
房价下跌、买房需求萎缩已经开始影响产业链，国家统计局数据，2022全年，规模以上家具制造企业营收6828亿，同比下降7.3%，而2023年全年，规模以上家具制造业企业营业收入6555亿，同比下降4.4%。
横向对比，1年时间家具制造企业营收就少了327亿，同比下降超过10%。
自诩为“中产生活方式”标杆的宜家，也开始走低价促销。4月底。宜家（中国）餐厅在每周五都有打折促销产品，13.49元肉酱一面、1元的甜筒、9.99元的土豆泥+肉丸套餐，被网友亲切的调侃为“穷鬼套餐”。
降价的背后是中产也没有钱了，《2023年新中产大调研》显示，固定资产在中产家庭财富占比高达52%，但新中产明显也没钱再买房了，数据图显示，2023年有高达77.2%的新中产家庭没有买房计划，中产也不想再负债了。
现实是，房价一直在跌，房子就是编织品，负担。也就是说，中产买房有更多亏损和未来不确定风险。
三年新增6万亿经营贷！多少炒房客梦断他乡？
因为房价下跌，而导致固定资产贬值、负债不断的不只有新中产，还有炒房客，他们是一群骨子里流淌着“愿赌却不想输”精神的投机者，现在的房地产市场深陷买不起也卖不掉困局，让他们手上的房子也跟着大幅贬值、资产缩水。
这还不少是最糟糕的，问题更大的是资金链即将被击穿，不知会有多少炒房客梦断他乡？
这件事还要说回我前段时间看到的一个消息：今年将迎来经营贷续贷潮，风险会集中暴露吗？
2020年时，为了帮助因疫情而资金困难的企业，盘活个体或实体经济，国家给出了低息优惠的经营贷，可以“房产抵押的担保方式”从银行贷出款来，对比当时房贷利率还要低2-3%，这就给了大家套利空间，把房贷置换成经营贷。
2021-2022年是炒房时代的最后疯狂，当时无论是房贷利率还是房价都在高位，不少炒房客动了经营贷的心思，置换房贷不是唯一目的，他们想的是把经营贷套现，继续囤房炒卖，等待后续房价上涨盈利，杭州和深圳是当时炒房最厉害的城市。
一般经营贷期限是10年，会在第3或第5年时进行续贷，而今年刚好是第一个续贷高峰期。
按照经营贷统计的数据，2021年时新增1万亿，2022年是2万亿，2023年飙涨到3万亿。
三年累积新增6万亿的经营贷，大多数都被炒房客套现和置换房贷，这就成为了炒房客无法解套的根源。
毫不避讳地说，炒房客赌的就是未来房价会继续大涨。现在3年时间到了，楼市并没有出现回暖，房价反而腰斩到膝盖，抵押物估值已经“资不抵债”，出现价差。
来算一笔账：
100万的房子，能套现约80万现金，如果三年内房价上涨，抵押物升值，续贷时你还能再贷出80万；但现在房价腰斩到膝盖，房子已经资不抵债，你只能续贷40万甚至更少，剩下的40万就需要自己补齐，价差加上利息，炒房客最终要补齐的钱都快接近100万了。
这就是问题，炒房客套现的经营贷就只有区区100万？他们拿什么来还？
炒房客还有“咸鱼翻身”机会吗？
说实话，很难。除非楼市止跌，现在房价回涨10倍，那市场又重回“全民炒房”时代，风险不更大了吗？
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