近日，浙江丽水市推出的6宗小型地块引起广泛关注。
官方打出“低密私宅定制”旗号，宣称这些总计16亩的地块容积率低至0.7，允许单个业主拿地建设或多个业主联合竞买。房屋可私人定制，建成后拥有产权，能上市交易。
丽水位于浙江省南部，东与温州相邻，2023年全市GDP在浙江省排末位。此次出让的6块土地位于丽水市西南城郊的莲都区。
看到这一消息时，尚在国外的宋延庆当即决定，2024年5月回国后到丽水考察。他是兰德咨询公司总裁。兰德咨询注册于北京，主要从事房地产咨询和投资，曾服务多家百强房企。
“丽水这种模式如果能够大胆往前走的话，就会掀起中国房地产的新篇章。”宋延庆对南方周末记者说。
从业多年，宋延庆为不少大型房地产公司做过策划，自己也参股了几个房地产项目。最近几年行业不景气，2023年7月就该拿到的投资款拖到年底才收回。
从2023年开始，宋延庆就在全国搜寻类似丽水这样的地块，想用来定制开发庄园式住宅。他认为这类住宅在国内是稀缺产品，而高净值人群对此有所需求，利用风景怡人的郊区地块进行私人定制开发是个新方向。
浙江省丽水市莲都区。视觉中国 图
个人拿地容易开发难
丽水此次推出的地块允许个人竞买，这被不少自媒体视为土拍政策的变革，甚至高呼“土地零售时代来临”。
其实这是一种误读。个人拿地开发长期以来一直是被允许的。
1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例规定取得土地使用权，进行开发、利用、经营。
丽水市莲都区并不是第一次推出小宗地块。浙江省自然资源智慧交易服务平台显示，该区之前多次推出小宗地块。
2023年，莲都区有3块地被个人买下，面积0.1亩至8亩不等，均为70年产权的商品房建设用地。3块地都以底价成交，总价最低的一块76万元，最高的一块达2300万元。
在全国房地产市场，此前也有很多个人拿地的案例。
中国指数研究院公布的全国土地交易数据显示，2010年上半年全国十大单价“地王”中，四块均由个人购买。其中总价最低的一块2000万元，最高的一块高达1.21亿元。
2010年由个人买下的四块“地王”均位于福州市。中原地产研究院驻福州分析师林通当时对媒体表示，因为福州的土地价格比当地的房价下跌速度更快、跌幅更大，买地比买房更划算。
到了2013年，个人拿地的情况更多。北京华信土地房地产资产评估有限公司董事聂燕军曾撰文称，当时个人拿地以商业用地为主，多为5万平方米以下、总价低于3亿元的小面积地块，这些地块通常不受开发商青睐。
聂燕军认为，当时个人拿地主要是出于投资目的。由于投资渠道较少，股市不景气、楼市限购，部分自然人选择直接投资土地。
但个人拿地容易开发难。资金实力、开发资质，都是限制条件。
2023年4月，福州福清市在当年首场土拍中取消了原定的“竞买人必须具有房地产开发资质”限制条件。但当地自然资源和规划局相关人员向媒体表示，后续开发建设住宅时仍需具备开发资质。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对南方周末记者表示，以往个人拿地后通常要成立房地产公司或与其他公司合作进行开发建设。一些个人拿地是由于来不及注册新公司、个人拿地手续简单、税费更低等，背后仍是公司行为。
丽水市自然资源和规划局莲都分局工作人员向南方周末记者确认，此次出让的地块为国有建设用地。这意味着不能像农村宅基地一样建设自建房。
谢逸枫预测，这些地块即便由个人拍下，后续开发建设仍需有资质的公司承担，否则可能无法获得施工证、产权证等。
上述工作人员也表示，此次土地出让个人和公司都可参与竞拍，后续开发建设资质等具体要求在土地正式挂牌出让时会公布，目前土地出让和建设方案仍在意向征集阶段，挂牌时间尚未确定。
“限墅令”松动
“这次比较受关注，可能主要是因为低密，以前的容积率是很高的，基本是二点几、三点几。”上述工作人员介绍，丽水当地一直有小宗地块向个人出让，但容积率这么低还是第一次，原因在于“国家政策放开了”。
从1990年代开始，有关部门多次发文限制别墅等占地面积较大的高档住宅用地，“限墅令”层层升级。
2010年国土资源部、住房和城乡建设部发文要求，“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。”
近年来，“限墅令”出现松动。据经济观察网报道，2023年自然资源部已向各省市自然资源主管部门发文，建议取消远郊区容积率大于1的限制。上述工作人员介绍，此次丽水出让的土地正是位于郊区，容积率可以低于1。
谢逸枫分析，早期限制别墅等大户型住宅项目主要是为了避免其占用过多土地，甚至侵占林地、耕地。但近年来房地产市场下行明显，土拍市场频频遇冷，放开远郊区容积率限制有助于盘活存量土地，增加地方财政收入。
这意味着在郊区建设低密度大户型住宅成为可能。宋延庆觉得这是新的发展趋势，他设想未来不仅能建设占地一两亩的小别墅，还能建设占地50亩以上的大庄园。“这在今后是一个大市场，国家很可能会放开”。
宋延庆的判断来源于对欧美市场的考察。2020年他在美国纽约买下一座占地四十多亩的庄园。除了二十多间房，大部分土地用于私人院子，包括草地和一片小湖。
宋延庆认为，这是国内房地产市场缺少的产品形态，而市场需求一直存在。随着传统房地产开发模式没落，建设这类庄园成为可能。
2023年他开始在全国选址筹建庄园，目光集中在云南、贵州等西南省份的城市近郊，这些风景怡人的地区也是近年来富人爱去的地方。
“跑了七八个省份调研，和县长谈、镇长谈。”宋延庆介绍，由于当时政策尚未完全放开，不少地方政府对此持谨慎态度，多方沟通后才在云南和贵州各拿下一块20亩左右的土地。
云南的地块原是当地一所学校。由于人口减少、适龄儿童不足，当地一些学校进行合并，有的就空了出来，成为闲置用地。
宋延庆观察，现在不少县城、乡镇的学校、供电所、公路养护班等都在缩编合并，原本占用的国有土地空置出来。他计划收购这些土地，保留古树、古建筑，改造成各具特色的私人庄园对外出售。
“政府不就是想卖地吗？50亩的地我买你卖，政府的收入一点都不少。”宋延庆估算，一个庄园的投资少则数千万多则上亿，建筑材料、工人等都要从当地获取，建成后有高净值人群入驻消费，还能进一步拉动当地经济。
但他在实际操作中还是遇到了阻碍，最明显的限制依然是容积率。
和丽水一样，宋延庆在云南和贵州拿的地容积率要求也是0.7-0.8。按照容积率最低0.7来算，20亩土地的建筑面积将超过9000平方米。
但庄园并不需要这么大的建筑面积，占地更多的是庭院。宋延庆在美国购买的庄园总面积超过40亩，房屋的建筑面积仅五百多平方米，算下来容积率仅有0.02。
为了符合当地的容积率要求，宋延庆计划把20亩土地拆分成4块5亩的小土地，分别进行开发建设。
不过，国内的土地为国有，有使用年限限制，虽然到期后可以向有关部门申请延长期限，但宋延庆还是撰文表示：“这一点如果无解，就意味着（庄园）难以世代传承。要知道，国外一些庄园里是有自己家族墓地的。”
“政府麻烦，自己也麻烦”
丽水此次推出的地块在宣传中强调是当地首宗“定制私宅”，从户型设计、室内装修到园林景观都可根据自身喜好私人定制。
“以前都是带方案出让的，建成什么样是有要求的。”丽水自然资源和规划局莲都分局工作人员表示，这次出让的土地限制更少，房屋建设只要符合基本规划要求就可以，个性化设计空间更大。
其实，早在2000年前后就有公司和个人曾尝试过这种定制化开发。
钱生辉是首批试验者之一。他向南方周末记者回忆，当时国内房价开始上涨，一些购房者想绕过开发商，共同出资合作建房，根据个人喜好设计房型，还能降低购房成本。
当时全国大大小小成立了十几家这样的公司，但多数以失败告终。钱生辉的公司坚持至今，但项目运作并不顺利。
2008年他与合伙人成立项目公司，在江苏太仓拿下三千多平方米土地，召集了一批购房人参与合作建房，承诺房子建成后按3000元/平方米卖给购房人。
但2010年房子竣工时当地房价已经涨到每平方米五六千元，合伙人希望上调房价，钱生辉依然坚持以3000元/平方米卖给购房人。最终房子全部售出，但合伙人认为利益受损，双方打起官司，最终解散了项目公司。
“（房价快速上升期）定制就很难做。”钱生辉说，当时房地产市场一片火热，开发商的房子不愁卖，不少购房人买房也是为了投资，买卖双方都不注重房屋品质。
他在太仓开发的项目以低于市场价卖给购房人后，有些人并不用来自住，转手就卖到市场上赚取差价。
2013年，钱生辉又在上海临港新片区拿了一块八千多平方米的土地，考虑以市场化方式定价，再次尝试合作建房和定制化开发。但迄今房子仍没有竣工。
钱生辉介绍，临港项目召集了四十多名购房人，建设方案由大家讨论决定。一般的房地产项目开发周期为三年多，但临港项目仅讨论确定建设方案就花了一年时间。因为意见达不成统一，中途还有十几名购房人退出。
建设方案达成统一后，向政府报批时又遇到麻烦。
最初拿地时，临港和丽水一样是不带方案出让，但实际建设方案依然要经政府批准，有关部门提出的要求详细到外立面颜色基调、窗墙比等。这让整个审批过程花了4年时间，房子迟迟不能开工建设。
和丽水此次出让的地块一样，临港当时也是分为多个小地块，由包括钱生辉在内的8家公司分别开发。由于前期缺乏统一规划，拿地后政府才开始建设基础设施，项目不得不又停工一年。
“丽水这种小地块（分散出让），意味着政府要在开发过程中承担一定主体责任。”钱生辉说。
在他看来，土地集中出让给一家开发商统一建设，对政府而言最为省事。如果分散出让且每块土地个性化开发，政府就要在其中承担更多协调工作，统一规划水电路网等基础设施。在大型开发商无力拿地的情况下，这是政府不得已的选择。
谢逸枫认为，定制化开发看似美好，但实际操作并不简单，涉及复杂的手续报批和专业的设计建造，相较买标准化商品房，可能建设周期更长、成本更高。
“做这种定制化开发特别麻烦，政府麻烦，自己也麻烦。”宋延庆强调，即便是在欧美，定制化开发也是由专业公司来操盘。
他认为这是未来房地产发展的方向之一，公司可以为客户提供土地代征、房屋设计和代建，从中赚取服务费。
南方周末记者 卫琳聪
责编 顾策