北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
公摊、预售与土拍，被称为房价上涨的三大推手。但实际上这三种制度的设计之初，都是为了降低和稳定房产才推出的。
或者说是从国外和香港引进的也行，都是看到了成功先例才借鉴的。但或许是发展的太快吧，导致挺好的初衷在现实中走样儿了。
一
公摊据说是1920年由纽约的建筑师发明的，因为最早的公寓楼分户出售就出现在这里。但房子卖完之后如何分摊公共部分的维护费就成了问题，于是设计师就制定了公摊的标准和公式。
但是，美欧等国都是在收物业费的时候使用公摊面积计算，在卖房的时候仍然是用套内使用面积计价。可公摊传到香港的时候，霍老爷子觉得这标准在卖房时也可以促进销售，能在表面上让买房人感觉房价并不太高，于是就率先使用并被所有开发商都利用了，之后便成了香港的标准模式。
内地在1992年之前是几乎没有公摊这一说儿的，无论是楼房还是平房都是按照室内面积计算租金和取暖费。包括和跟香港合资的也是，毕竟当年的内地人没有公摊的概念。比如1979年动工的第一个商品房小区“东湖新村”，建筑面积7万多，但销售时是按照套内面积6万来定价的。
1992年是个分水岭，港资大量到内地搞开发，自然也就把公摊模式带来了。这主要因为当时的“外销房”是主流，本来也是针对香港投资客的，他们本来就习惯了公摊面积，很自然的就接受了。
而且更主要的是，当时内地的管理部门也觉得这样做挺好，能够更快的以更高的价格销售，换取外汇来开发更多的普通小区，然后就能更多的解决内地普通百姓的住房问题了。于是到了1995年就出台了管理办法，公摊面积成了普遍标准，沿用至今。
只是没想到的是，最早这公摊只是针对少部分富裕人群的，后来在取消内外区别之后，开发商们在公摊上玩儿起了花活。各种障眼法层出不穷，反正也没人算的清楚，全是一笔糊涂账。
二
预售，最早是从香港引入的楼花，据说也是霍老爷子发明的。但实际上这也不算什么创新，欧美商家们也都采用，无论房子还是健身卡购物卡什么的都差不多，只是形式略有不同而已。
这种模式既然能够被古今中外普遍采用，自然有其优势，那就是价格低，能让消费者省钱。开发商相当于是用买房人的钱来盖房子，自己几乎是空手套白狼，那少赚点儿也是应该的。
但是，在其他国家和香港地区，都有了全套的监管措施，而且执行到位，所以才能确保没有烂尾楼。而内地只能说是发展的太快吧，监管制度是非常完善的，但执行的时候就有地区差异和因人而异了，也就出现了烂尾楼和货不对板的质量问题。
现在不少城市都在探索现房销售，其实这也不是新鲜事儿，2003甚至2005之前净是现房销售的，不是因为不想卖楼花，而是那会儿的房子不好卖，把期房卖成了现房。
以后如果都改成现房销售会怎样呢？质量是肯定上升了，但新房的价格也就得水涨船高了。
毕竟开发商都得是真金白银的投入，而且由于回笼资金慢，快周转的模式也就行不通了，上升的成本只能让买房人买单。当然，这也得看买房人是否接受？毕竟商品价格是供需关系决定的，而且是价格决定成本，就算建设成本降不下来，土地成本则是有可能降低的。
三
土地的招拍挂制度，这也是自古有之，但内地也是从香港引进的成熟模式。1987年，深圳就进行了“中华第一拍”，第二年才修改的宪法。
但是在2004年“831大限”之前，土地拍卖并不是主流，“协议拿地”才是。也就是开发商去找土地方，比如各单位、企业和村里等等，谈好价格后再向市县申报。
协议拿地的优势就是价格低呗，导致开发的房子价格也不太贵，至少是调价的空间大。但劣势也很明显，就是有可能暗箱操作损公肥私，导致当地政府赚不到钱，还耽误了市政建设。
于是，为了规范土地市场，不让中间商吃差价，831大限就出台了，之后的所有商业用地必须以“招拍挂”的形式出让。效果就是土地利润都收归国有，然后再进行分配和建设。但劣势就是竞争加剧，地王也就频频出现了，面粉贵过了面包。
这怎么说呢，土拍制度的初衷也是降低土地交易的成本，把利润用之于民，从而降低房价。但随之出现的房价暴涨是谁也没想到的，北京从2005年第一个金九银十开始，到今天就从5000多涨到了6万多。
四
总之吧，这三种模式的初衷都是好的，都是为了降低和平稳房价，只是在制定的时候没想到后来发生的事情，执行的时候也偶尔略失偏颇。
现在已经是逐步开始更加的规范了，相信未来会更好……
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