北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
每个人只有一次提问机会吗？我想咨询的问题如下：目前孩子三年级就读于北京昌平区，想换学区到海淀羊坊店，网上关注了几个小区动态，房价在下降。本来打算买铁路实验小学附近的房子，为了有机会直升57中，但是调剂是教委统一安排，不确定是否能去该小学。近几年，翠微片区的转校生都去羊中心了。
孩子学习比较上进，但不是学霸，奥数英语启蒙比较晚，所以定位能去57中或人翠就满足，争取尖子班即可。目前手里有套昌平两居房产，打算入手羊坊店学区只用于上初中，由于家里只有一人工作，打算买500w-600w房子以下即可。1、您推荐哪个楼盘，后面用完好出手的，性价比高的。2、什么时候买，什么时候转学比较合适呢？
A：
1、随便问，我这就跟免费医疗似的，质量一般但次数不限。
2、已经三年级，不是学霸，定位57或人翠。这怎么定位啊？跨区转学除非是走点招，或者是子弟和政保，否则都是派位。这要不还是先争取点招吧，单凭房子不敢保证。何况还要争取“尖子班即可”，那就更是拼成绩了，和房子没任何关系。
这我推荐不了，不敢保证定点转学成功。另外600万以下的基本都是普通学区房，溢价率都不太低，不好谈性价比高。这让中介算算租售比吧，和附近丰台的一比就知道了。
3、既然目标是牛班，那就最好尽早转呗。一般建议是别超三年级，四年级偏晚，五年级肯定晚，小升初那就是纯靠天分和运气了。
仅供参考。
二
Q:
我现在面临选择，是否卖房，换成稳定7%回报率的理财。我们现在的房子在大兴，价值1000万不到，无贷款。这种房很不好卖，也升值慢，我老公现在朋友介绍有这种保本理财的。
他计算过了，即便是按照单利，五年的话都是35%，目前只是在谈管理费的问题，最多不超过0.5%。而如果持有房子，按照之前这十年的升值也不过是50%，还主要都是2016年一年涨的，其他时间都没涨。那如果是这种情况，您认为合适吗？
A：
1、大兴哪儿的房子啊，哪个小区，怎么十年才涨了50%？十年前是2014年，北京的均价也就3万多，到现在基本都翻番了，你们这能少了一半？看这总价像别墅吧，联排一类的，要不然不至于。
2、如果真的有“稳妥保本7%”的理财那就套现呗，大概率比房价升值要高。我不认为北京还能有2016年那种暴涨了，以后顶多是对抗通胀而已。你们的如果是别墅类，那有可能还落后大盘一些，不如换成高息的稳妥理财。
但想好了，可真得是稳妥的，毕竟现在国债才2.5%，大额定存估计也就3%。你们这都高出一倍多了，什么项目能这么赚钱啊？
3、总之这看自己的判断吧，确定稳妥就套现买理财，但一定想好了，高收益必定高风险，尤其是在这种经济危机的时期。在任何一次危机中，房产就算受损失也是纸面上的，而之所以有些中产家庭遭受了实际损失，基本都是因为想跑赢大盘。
仅供参考。
三
Q:
我想买东城和平里的房，为孩子上学准备，预算有限只看占坑的，请问溢价高吗？有没有规避的办法？上学后就卖的话会不会因为六年一学位而影响价格？七区是朝阳的还是东城的，400万以下能买到吗？各单位之间的楼有差距吗？
A：
1、溢价30%多点儿，不算低。这和旁边朝阳的比较一下单价就行，东城的12万左右，朝阳的8万多，在房子其他品质和配套都一样的情况下，所差的就是学区价值。
2、没法儿规避，只要是靠买房获得学位就只能接受。
3、六年一学位指的是多校之前落户的，2018年6月30日。之后再买房的就不是单校了，也就无所谓几个学位，反正都是派位，不影响价格。
4、七区是东城啊，从八区开始才是朝阳的呢，我不知道能不能买到。差距指什么，价格吗？这没法儿细说。七区应该是化工部的为主，具体的我也不知道，帮不上忙。
……
借这话题想起个事儿。当年看《梦开始的地方》，辛黑子说自己是和平里的，外交部子弟。但我印象中和平里没有外交部的宿舍区吧？这里是交通部，化工部，煤炭部和几个研究院为主的，还有林业部和劳动部的，但真想不起来外交部的。有熟悉的网友告诉我吗？
四
Q:
孩子跟我在东城集体户（海运仓胡同），孩子2019年10月出生。媳妇在朝阳集体户。目前在房山有一个集资房，在爱人名下，预计明年房本到5年就能卖了，目前在出租。目前手里有500，我的公积金也还没有启用。
现在孩子在广渠门附近上幼儿园，目前租住在幼儿园附近。想在东城买房，想上东城好点的学校，买哪有推荐吗？什么时候买？现在买算二套？
A：
1、东城，常规的学区就是安交、和平里和龙体啊。但具体是否能上好学校谁敢保证啊，东城到目前为止还是很公平的派位，我不敢推荐。
2、什么时候买？既然是2026年入学，那如果资金准备好了就提前准备，又是一次放水和救市，房子大概率比现金保值。但既然是明年才能卖那就甭着急了，过了高峰期再看，或许有更多的选择。政策年年变，等等看呗。
3、北京的限购政策是以家庭为单位的，只要有一方名下有过房子或全国范围内的贷款，再买房就算二套。但这政策也都是会变的，到时候或许就又改了。
仅供参考。
五
Q:
我们现在住在西城畅柳园两居室73平，有二宝，老大在四年级，老二今年幼儿园，父母帮忙看孩子在同小区租房。我们在丰台万年花城二期有套99平两居室塔楼，总价600+，万年五期有套一居不到500。现在不需要学区，但是现在两居室住不开，想把万年二期的房子卖掉，买套三居室改善，预算1000以内。
现在有两个选择：
1、西城附近改善，三居室1000以内的，这样就可以不用租房，三代人都能住下，但不太好买，估计要到牛街片区，而且户型朝向也不是很满意；
2、万年花城五期买个南北大三居的板楼，居住品质很好，但是孩子西城上学，离得远，暂时只能出租。
请问该如何选择，哪个更加保值一些，西城的学区房属性未来会不会贬值呢？
A：
1、卖了万年花城的换西城，那这“改善”指的就是环境了，从房子居住角度的性价比是不好做到的。毕竟是千万以内的预算，溢价率不可能降下来，就算牛街也差不了太多。这让中介算算两边的租售比吧，万年花城在7/800居多，西城普遍是1000左右，中间所差的就是溢价率，也是居住的性价比。
2、保值角度，从基础部分是差不多的，西城的配套更全，万年花城的小区更好，价格走势不会有太大差距。但西城的多了溢价部分，这就得看明年高峰期过去之后的学区政策了，如果有放宽落户或高考的利好，那溢价就能保住，否则有可能受影响。也就是万年花城的更稳妥，西城的溢价部分有些风险。
3、如果不考虑居住，单从保值肯定是五期壕景了，这没什么可说的。到目前为止，壕景的价格走势仍然是北京前列。但住不上这怎么说啊？看自己的感受了。
4、学区房未必直接贬值，相对于大盘或非学区房也有涨的慢的可能。这可以参照韩国首尔和宝岛台北的学区房，也都曾经溢价非常高，在人口减少后都没贬值，只是涨的慢点儿，逐年降低溢价比例。也可以参照其他功能型房产，比如公寓和写字楼，还有海景房什么的，风口过后大多是涨的慢点儿而已。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！