风雨欲来，大风起兮。
“楼市要大反攻了？”言之过早。
但是，提请所有人注意，此刻需放下情绪化的心魔，回归理性思考。
天津楼市，已确定进入底部空间。
去年831政策转折，确立全面松绑；
今年430政策加码，确立全面刺激。
政治局会议祭出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
继2015年后，时隔9年再次打响“去库存”。
淡化“三大工程”，未提“房住不炒”。
高层正根据轻重缓急，做出纲领性和方向性的政策调整。
因为实际情况是：库存量已创下历史新高。
截至今年3月末，全国新建商品房库存达7.49亿平米，超出了2015年的7.18亿平米。
库存，已经大到必须再次系统性去化的地步了。
高层给出两个指导方针：消化存量房产、优化增量住房。
❶ 消化存量房产
第一，国资下场，收购存量房作为保障房。
与2015年不同，如今的楼市面临新房、二手房库存双高的局面。
想去新房库存，先打通二手房交易障碍，“以旧换新”的模式将大范围铺开。
第二，解除所有限制措施，引入增量需求。
全国取消限购，大势所趋。
天津市区限购政策已经调整（详情）；北京放松五环外限购。
路边社消息，五一后上海、深圳也将分区取消限购。
信号意义大于实际意义，引发一线城市确立示范效应。
最近，上海多个豪宅开盘热销，有钱人总是先人一步。
❷ 优化增量住房
第一，减少土地出让。
自然资源部已发通知：
“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。”
政策转向调节供需，止跌房价。
去化周期超36月的城市，不乏强城，如北京、深圳、武汉、厦门、无锡……
天津去化周期25.7个月，暂不受影响。
第二，或放缓保障房建设。
对于商品房来说，保障房是个“抢饭碗”的竞争对手，实则也是“增库存”。
若有钱建保障房，不如直接买大家手里的二手房，或房企的新房。
一石好几鸟，惠而不费。
主基调已确立——去库存，“节源开流”！
历史就是来回折腾，2015年走的路，都得再走一遍。
楼市风向不是变了，而是从5级转7级，吹的更猛一些。
接下来，围绕去库存将有一系列配套政策出台。
430大会也提到了，还会继续降准降息。
全国已有50多个城市取消了首套房贷利率下限，最低达到3.25%。
救市四件套（认房不认贷、降首付比例、解除限购、大幅降利率），还差最后一步。
楼市已经“全国同频”。
所以，今年的政策，不看地方，要看全国。
从趋势判断，天津楼市已进入底部空间。
430确立全面刺激的flag，各部分政策陆续落位。
630情绪逐步修复，提振信心，消除恐慌。
930成交量逐步修复，情绪稳定，成交量才能提升。
三季度末可能还会出大招，冲刺四季度。
年底成交量翘尾，“前低后高”。
预计明年小阳春期间，价格逐步修复。
核心板块的个别楼盘，或将出现房价上涨。
所以说，今年天津楼市恰好处于底部空间的临界转换。
触底不是一个时间点，而是一个时间段。
更确切的说，三季度是相对房价低点。
买房不要等明年，有踏空风险。
如果从天津的市场现状来看，也出现了底部空间的标志。
❶ 有效供应减少，需求堰塞湖。
天津总库存不低，但很多库存都是上一个时代一留下来的。
京津新城、团泊东、大张庄……属于无效库存。
核心区库存并不高，市内六区的库存只占到10%，尤其三代新产品库存更低。
但需求一直在，受重度观望影响，每个月都积压。
一旦情绪修复，容易引发羊群效应，集中入市。
❷ 两个同频。
第一，房价与利率同频。
今年天津楼市有”四大便宜“——“房钱税费”，年初就预告给大家了。
▶ 房价便宜：
二手房已经超跌，房价回到2015年。
相当于原路返回，再给一次机会。
新房后发优势明显，产品更新，房价更低。
▶ 钱便宜：
房贷利率持续下降，首套LPR-40基点，3.55%。
LPR预计年中还会下调，基点也有下降预期。
天津降至LPR-70基点，楼市会明显转向。
房价与利率一般都成反比，很难得同时降低。
20多年来，同频只是“一瞬间”，但每一次同频都是买房时点。
第二，买方与买方同频。
买卖双方，大多数时间都处于对立面，心态是平行线。
只有少数时间能“相交”达成一致，成交放量。
上半年销量差，房企求业绩，就算楼市预期好转也不敢涨价，有水快流。
买房人受政策带动入市，达成交易，愿买愿卖。
一旦成交量起来，房企八百个心眼子开始涨价。
任何一个交易市场，买卖双方都是博弈。
大家之所以观望，是在等临界点。
临界点很难把握，只要买在底部空间就是赢家。
抓住年中这一波儿，尽量买在三季度之前。
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