4月30日，中央政治局会议释放积极信号，特别提及房地产领域，提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这一消息显著增强了市场信心。北京、上海、深圳、成都等多地纷纷出手，自4月底起推出一系列优化限购政策、鼓励以旧换新等举措，旨在激活潜在的购房需求，力促房地产市场回暖。
密集利好加持下，从总体网签数据上来看，五一假期销售并未明显改观，房价持续下跌以及挂牌量处在高位等现象犹存。不过，需要强调的是，近年来小长假期间，房地产市场往往因居民出游热情高涨和行业内部调整压力而表现平淡。
北京、成都、济南3城成交表现好于去年
根据中指数据，尽管今年五一期间22个代表性城市新房日均销售面积相比2023年下降超过四成，但与2019年同期相比，已恢复至七成左右，显示市场在逐步调整中寻觅复苏之路。尤其值得注意的是，若排除去年五一假期因月末项目集中网签导致的高基数效应，今年五一假期新房成交面积仅小幅下降6%。
图：2019-2024年五一假期22个代表城市新房日均成交面积
另据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年五一假期（5.1-5.5）重点12城新建商品住宅成交2123套，日均成交425套，总成交量较2023年的4434套下降52.12%。
从重点城市表现看，北京、广州、深圳、成都等城市部分优质项目到访量显著提升，尽管观望情绪仍存，但北京、济南两地的日均成交面积相比去年五一假期及2019年同期均有增长，展现了政策调整的初步成效。相比之下，多数三四线城市市场表现平平，成交情况较前两年有所下滑。
表：2024年五一假期（5.1~5.5）代表城市新建商品住宅成交情况（万㎡）
诸葛找房数据显示，对比各城市去年五一假期新房成交，仅北京、成都、济南3城成交表现好于去年，多城成交呈现下滑态势。其中，济南涨幅翻倍遥遥领先，总成交量由去年84套增加至196套，五一小长假济南多家房企推出诸多优惠措施，包括一口价房源、降价幅度高达30万至50万的大力度让利等，带动新房市场热度明显上升；成都、北京在限购政策松动的刺激下，购房需求逐步释放，今年五一新房成交活跃度赶超去年，成交量同比均涨超20%。
再和今年清明假期新房表现对比来看，成都、韶关以及南京加速发力，五一假期日均成交量较清明假期上涨明显，涨幅均在80%以上；北上深苏等多数城市仍处于低温运行阶段，降幅主要集中在30%-60%之间，成交复苏待进一步改善。
从二手房成交数据来看，2024年五一假期二手房成交走势与新房一致，整体成交数据仍在下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年五一假期重点6城二手住宅成交421套，较2023年五一假期下降46.51%。具体城市来看，涨跌城市个数参半，深圳、青岛、苏州3城成交量较2023年有所增多，其中，深圳实现倍增，青岛涨超60%，苏州由去年五一“0”网签增至3套。另外，北京、无锡、佛山二手房成交量均不及去年五一小长假，其中，北京降幅最为显著，由去年360套下降约8成至55套，或受到新房分流等因素的影响。
假期后市场有望迎来改善
展望房地产市场的未来走向，中指研究院预测，政策层面的积极信号已经显现，尤其是在4月30日中央政治局会议为楼市定调后，预计房地产市场供需两端的政策将持续得到优化。近期多个城市已经先行一步，调整楼市政策，释放更多积极信号，预示着未来更多核心城市将加入优化限购政策的行列，其中一线城市可能针对特定人群、区域和房屋面积实施更加灵活的限购调整，而二线城市则有可能全面放宽限购。此外，政策在降低首付比例、调低房贷利率和减少交易税费等方面，还有较大的调整空间，有望进一步减轻购房者的经济负担。
在供应方面，为了保障购房者权益，缓解期房交付的担忧，增强市场信心，“保交房”政策的严格执行将持续作为重点。同时，政府正积极探索有效途径来平衡现有房产消化与新增住房供应，比如政府平台回购二手房作为公共租赁住房，或回购未售新房转为保障性住房，这些都是可能采取的重要措施。在控制新增住宅用地供应方面，对于去化周期较长的城市，或将适度减少或暂停土地供应，并将新增土地供应与盘活存量土地相结合，以实现“人、房、地、资金”四大要素的良性互动。
市场趋势上，尽管新房市场仍面临调整压力，但随着宏观政策与房地产专项政策的持续协同推进，预计今年中期新房市场将逐步显现改善迹象。二手房市场短期内可能继续依靠“以价换量”策略维持活跃，而多地推行的“以旧换新”活动，不仅促进了二手房与新房市场的有效衔接，也为新房市场带来了正面效应。
诸葛找房分析指出，随着节假日出行等因素影响逐渐消退，节后房地产市场成交或迎来反弹，但整体复苏进程仍较为缓慢，短期内难以重现去年的成交热度。短期内，市场的回暖仍将很大程度上依赖于核心城市政策的调整，包括但不限于进一步放宽购房限制、扩大“以旧换新”政策适用范围等措施，以适应市场新的供需格局，促进库存有效去化。