购房8年，入住7年，办不了的房产证一直是西安市莲湖区铜雀台小区业主的心病。 作为一套五证齐全的商品房，业主买房后拿到了合同、发票，交了契税、大修基金，等到“大证”终于办好后，前往不动产登记中心办理房产证时，却被告知房子面积“增加了”，需要补交契税，否则无法办理。拖了7年的办证问题再次陷入僵局。买房时开发商承诺 每户赠送15至45平方米
近日，西安市民刘先生向华商全媒体反映称，他2016年在莲湖区铜雀台小区购买的房子，至今仍无法办理房产证。
刘先生介绍，铜雀台小区也叫生力小区，位于莲湖区沣镐东路40号，起初是陕西海天制药有限公司和陕西生力置业集团有限公司合作开发的商品房住宅小区，海天制药出钱，生力公司出地。2017年，两家公司因合资、合作开发房地产纠纷打起了官司，后来土地使用权和开发企业均变更为海天制药。
在购买房子时，开发商曾承诺房间内会有一部分赠送面积。“我买的这个户型说是能赠送大约26平方米，其他的户型赠送的面积在15至45平方米左右。”刘先生说，房子赠送部分在宣传册的户型图上都有明确标注。“当时我们看了样板间，赠送部分被隔墙分离，销售说等到交房时，开发商会提前把隔墙拆除，赠送部分可以直接使用。”
刘先生说，这套房子他是以8892元的单价购买的，在2016年时，远高于当时周边新房均价。“买这套房子就是看中了赠送面积，均摊下来能实惠一些。”
另一位业主陈女士向记者提供了2016年购房时销售人员给她的宣传册，封面醒目位置写着陈女士购买的户型：某号楼C户型，四室两厅三卫，下方写着销售面积约167.01平方米，赠送面积约45.45平方米，实得面积约212.46平方米。宣传册内页的户型图中，3个阳台以及厨房、主卧和两间客卧的一部分均用蓝色标记，一旁备注为“全赠送”。在付款方案部分，销售人员为陈女士列出了销售房价：10964元/平方米，总价1831154元，以及算上赠送面积之后的实际单价8637元/平方米。
7年后办证时被告知房子面积增加了26.07平方米
在购房后，刘先生拿到的正式购房合同中，并未对赠送部分面积作书面约定。合同中写到，该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所，其预测建筑面积共118.6平方米。2017年6月，房子交付后，开发商向刘先生提供了建筑物实测分户平面图，其中写着的实测面积为118.46平方米。
刘先生说，根据房屋实测图、房屋面积补差表及购房合同的面积差异条款约定，开发商与业主对购房款进行了退补。之后开发商给业主开具了全款发票，业主按照实测面积又缴纳了大修基金、契税，并取得了房屋契税的完税证明。
刘先生向记者提供了房屋的契税证明、大修基金缴纳收取以及每月物业费的缴纳单据，其中房屋面积一栏都明确写着118.46平方米。
经过7年的苦等，今年2月29日，西安市不动产登记服务中心发布西安市已完成首次登记并具备购房人自行申请办理转移登记条件的商品房项目清单公示（第二十七批），生力小区（铜雀台）名列其中，刘先生拿着契税证明等材料前往办证机构时，却被告知他契税证明上的房屋面积与办证机构的备案面积不一致，需要补交契税差额。
好不容易等来办证，却因为面积变更无法办理。刘先生和其他业主向开发商询问，被告知去年9月西安市房产测量事务所对房屋面积进行了第二次实测，把开发商原来承诺赠送部分的面积计算在房屋面积内，这样就导致同一套商品房的完税证明上的面积和办证机构的备案面积不一致。
刘先生拿到了新的实测图，文件名称为“建筑物实测分户平面图”，建筑物名称为生力小区某号住宅楼，建筑面积144.67平方米，落款时间为2023年9月，文件右下角备注有“本次在2017年6月测图基础上变更”。
不仅如此，因为重新测量，规划部门认定铜雀台小区存在16000多平方米的超建面积，对开发商陕西海天制药有限公司进行了罚款，还要求他们补交数千万元的土地出让金。
“现在办证又陷入了僵局，开发商之前提出让业主摊分土地出让金补交部分，但没有给出具体方案，我们也无法接受这个方案。”刘先生说。
“大证”上卡了7年 现在又卡在面积上
刘先生告诉记者，7年来，有关铜雀台小区办证问题可谓是一波三折，按照合同约定，本应在房子交付之日起720个工作日办理商品房的房屋所有权证书，否则将支付违约金。“之前因为验收问题，开发商‘大证’办不下来，违约金也迟迟没补。现在有了‘大证’，却又卡在了房子面积上。”
2023年3月，有网友通过网络问政平台反映铜雀台小区交房多年却无法办理房产证的问题。对此，西安市莲湖区电子政务服务中心曾回复称，铜雀台小区前期由于公建配套未移交、竣工验收未完成等原因，导致房产证无法办理，莲湖区处遗办已将该项目列为处遗项目，将按照处遗工作相关规定和程序，督促开发商尽快完成不动产首次登记，加快推进房产证办理工作。
对于当前无法办理房产证的问题，开发商负责铜雀台小区的工作人员表示，小区“大证”已经办好，“小证”办理需要业主有完税票据，但不管之前是否交过契税，目前都无法办理房产证。“因为房屋面积增加了，这个事情现在是一个纠纷问题，需要依法去处理。”
对于房屋面积因何增加，产生了哪些纠纷问题，办证问题该如何解决，对方并未给出明确答复。
多位业主向华商报大风新闻记者表示，他们在最初购买铜雀台的房子时，小区五证齐全，也就意味着小区的相关图纸和施工手续得到了住建及规划部门的许可。在购房前，开发商公开宣传赠送面积，购房后办理的购房合同也都通过了网签，房屋交付后出具的实测表未将赠送面积算在内，也就意味着相关部门对该小区情况是知情的。为何在几年后，开发商会被判定为在营销中采取赠送面积的违规方式卖房，规划验收也无法通过，导致需要重新测量房屋面积，购房者因此需要额外负担购房成本。
“因拆除隔墙开发商被罚400万 后续还需补缴土地出让金”
刘先生向记者提供了一份陕西海天制药有限公司西安分公司致铜雀台小区业主告知书，其中提到，2024年2月4日，铜雀台项目已完成初始登记（项目大证已完成），根据西安市商品房购房人自行办证的程序，项目大证办完后，购房人即可持商品房买卖合同（预售）、建筑物实测分户明细表/图、购房发票及身份证到税务部门缴纳契税，办理完税证明；随后在西安市不动产登记网上平台预约，预约成功后，便可持商品房买卖合同（预售）、身份证、完税证明到西安市不动产交易登记大厅现场办理。整个过程全部由购房人自行办理，无需通过开发商。
对于有业主反映办证过程中遇到了已交契税的面积与房屋实际面积不符，以及未交契税的业主携带购房发票等资料交契税时发现，办证面积与购房发票上面积不一致，业主按照原购房发票上面积交契税后，持完税证明在西安市不动产交易登记大厅无法办证的问题。对于该类情况，告知书中提到，公司委托律师配合业主解决办证存在的问题。
5月7日，记者致电陕西海天制药有限公司的委托律师，对方表示，铜雀台小区的房子原本设计有隔墙，赠送面积位于隔墙之外，房子交付后，开发商和业主签订协议，对房子进行改造，拆除了隔墙，“但政府不同意，已经罚了我们四百多万元。”
该律师表示，拆除隔墙的行为开发商和业主都存在违规，目前因为隔墙拆除后，套内面积增大。根据此次测量后新增的建筑面积，开发商需要补缴五六千万元的土地出让金。目前政府还没有清算完土地出让金数额，待清算完，开发商补交后，再由开发商和业主来协商解决办证问题。 华商报大风新闻记者 白仲夏 文/图