美国购房贷款利率居高不下，潜在买家正对市场失去信心。

去年底，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率降至7%以下，这让不少潜在买家跃跃欲试，认为美联储可能的降息举措能尽快拉低房贷利率。

然而，近来他们可能正对市场失去信心。根据房地美（Freddie Mac）最新数据，当前美国30年期房贷利率又涨回了7.09%，甚至还高于年初6.62%的水平。

“美国购房抵押按揭利率超过7%的心理关，让从去年年底开始盼望按揭利率下调的刚需买家失望，他们更加无法负担购房款，买房这样的人生大事只能一拖再拖。”总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）告诉第一财经记者。

较高的抵押贷款利率环境下，全美房价仍处在上升通道。根据房地产咨询公司CoreLogic的预测，从2024年3月到2025年3月的一年间，美国平均房价将上涨3.7%。

长期高利率、房价不下跌，美国僵持的房地产市场何时才能松动？

谁还在买房

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）表示，目前价格上涨非常显著，其背后纯粹是供需问题。房地产和投资公司海因斯（Hines）在4月的一份报告中称，全美住房供应量比需求量少320万套。

数字上看供不应求，但从实际交易来看，目前仍是卖方市场吗？

伯克希尔哈撒韦家庭服务公司（Berkshire Hathaway HomeServices）纽约经纪人本特（Sonia Bendt）对第一财经记者称，虽然纽约市场仍很活跃，但是否是“卖方市场”更取决于地理位置和库存情况，视地区而定。在某些需求量大的地区，有限的库存在有需求时就会成为卖方市场。

而更多情况下，“眼下利率高企，如果买方预算紧张，可以选择租赁，同时等待利率下调的到来，这样，较高的利率成本就会转化为较低的购买价格。”她说。

美国纽约地产经纪公司Serhant经纪人Amy Wang也认为，需要贷款的买家在当前的市场中较为犹豫，很多人仍希望等待低利率的到来，“只有极少数的人觉得以后可以再重新申请贷款，才会去买。现在基本上是一个现金买家的市场。”

Amy Wang还发现，虽然升高的利率阻止了不少买家出手，但也催生了一些卖家。她说：“前些年，很多外国买家为了锁定低利率，通常从贷款公司拿到的按揭利率计划是，前几年不变、后几年浮动。现在利率开始浮动了，对这批买家来说，浮动利率就会比较高，有些房东就会考虑卖房。”

但总体来看，安萨里认为，目前，市场已经认为今年年内按揭利率下调的可能性不大。“这样一来，部分刚需买家被迫改变策略，坐等不如早买，以免利率变得更高更难以承受。但更多买家仍只能等待（更低利率），他们有需要换房或需要搬家的，但现在只得搁置计划。”他称，估计今后几个月楼市还将继续冷淡。

按揭利率何时“降温”

Amy Wang认为，对美国房地产市场来说，美国政府宣布降息将会是一个比较大的一个转折点。“（现在的情况）就是一直在拖着，看什么时候降了。一旦等到这个消息，就会对市场是一个非常大的一个促进。”她说。

根据美国劳工统计局的数据，美国通胀在2022年6月达到顶峰后已明显放缓，当时物价同比上涨了9.1%，但今年3月的消费者价格指数同比上涨了3.5%。不过，从今年来看，通胀率并没有如预期般持续下降，市场认为美联储的降息步伐并不会太快。

安萨里称：“美国楼市现在在等待美联储下调基准利率来激活，美联储在等待消费指数的下调来决策，而消费指数则取决于统计人员收集到的消费者衣食住行的实际花费。现在，只有住（房租）这一项还未能从疫情期间的高位恢复正常。今年年初，租金因为新房大量上市而有所下调，但现在还未能反映在联邦政府的消费数据上。房租通常会整年签订，不少租客还没有签订调低了的租约。”

美国抵押贷款银行家协会（MBA）的预测显示，在2024年的剩余时间里，30年期抵押贷款利率将跌至6.4%至6.7%的区间。美国房地产经纪协会（NAR）则认为，本季度（4-6月）的平均利率为7.1%，到今年底将降至6.5%。

目前，美国绝大多数背着房贷的人所承受的利率远低于当前利率。根据房地产经纪公司Redfin对美国联邦住房金融局数据的分析，89%的房主的抵押贷款利率低于6%。许多人（59.4%）的利率甚至低于4%。

位于美国首都华盛顿特区的长荣地产（Evergreen Properties）副总经理陈宏明此前告诉第一财经记者，这种利率锁定效应让想要换房的人难以出手，因为这意味着他们要放弃目前3%的房贷利率，转而承担接近7%的利率，导致月供大幅增加。

安萨里说：“市场认为要到年底，按揭利率才可能下调，有机构也预测今年楼市量价均会上涨。不过，从现在到年底前什么事情都有可能发生，工资、移民、大选等都会影响租金。另外，如果按揭利率调低，积压已久的需求释放出来只会再推高房价。毕竟，美国住宅供应不足、平价房建房难的根本问题，并没有得到真正解决。”

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