佛山房地产13条，对开发企业最友好的新政
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
5月13日，《佛山市住房和城乡建设局等九部门印发关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》发布，佛山推出了包括实施优化容积率计算规则、土地出让价款分期支付、鼓励支持住房“以旧换新”、放宽购房入户政策等在内的13条房地产新政策。
1、 佛山13条新政的出台，引发了房地产业界的广泛关注。
作为广州都市圈重要组成部分的佛山，近年来房地产市场承受了巨大压力。房地产市场下行，大众对房地产价格预期发生重大改变，加上广州前所未有地松动了限购，在入户政策上也趋于宽松。长期承接广州购房外溢购买力的佛山，面临短期“失血”的困局。
佛山推出购房即可入户，鼓励“以旧换新”等新政，目的非常明确，就是要刺激新需求。
大都市圈周边区域城市，在新形势下，如何通过政策调整和出台刺激举措，稳住本地房地产需求，确实是个现实问题。
2、 佛山的13条房地产新政，给人最大的感觉，就是：迄今为止，对房地产开发企业最友好的地方房地产新政。
——容积率计算规则优化。
新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。还加了一句：“出具规划条件时，为后续的建筑方案编制预留一定的弹性”。
——优化住宅用地配建要求。
除法律法规和控制性详细规划明确的宗地内需要建设的绿地、道路、养老托育、幼儿园等配套公服设施外，新出让住宅用地可以不再设置其它配建要求。
——土地出让价款分期支付。
缴纳50%出让价款后，可申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等开发报建手续。付清剩余50%的出让价款后，办理土地使用权证和商品房预售许可证。
——调整开竣工违约责任核算规则。
新出让的房地产开发项目，开竣工违约金标准由每日万分之三调减为每日万分之零点五，竣工违约责任核算时，以逾期竣工建筑面积占总建筑面积比例核算违约金。
——优化企业税收缴纳机制。
税务部门根据企业房地产投资情况，科学评估企业资金压力，对符合税款延期缴纳条件的，经批准可延长税款缴纳时限。
——扩大保函覆盖面。
允许“见索即付”的银行保函作为土地竞买保证金。允许企业出具自有资金购地承诺书替代购地资金审查报告。允许企业凭现金保函等额替换商品房预售监管资金。
——居住公寓执行民用水电气价格标准。
对商务公寓等类住宅用于居民家庭住宅居住的，其水电气执行居民生活用水用电用气价格。
……
以上罗列的种种举措，都是对开发企业的重大利好。条条措施都很到位。有利于降低开发企业负担，鼓励开发企业在佛山拿地开发。
这是广东地区迄今为止，对开发商最友好的房地产新政了。
3、佛山房地产的13条新政中，有两条是值得商榷的。
第一条是，调整开竣工违约责任核算规则。
新出让的房地产开发项目，开竣工违约金标准由每日万分之三调减为每日万分之零点五。
第二条，是容积率计算规则的改变。放松了对项目“偷面积”的管制。
大家或许会说，这两条，很多城市都在实施了。房地产市场如此低迷，调整这两项规定是有必要的。
然而，我们不能忘记的一点是:政策虽然可以调整，但政策的延续性也很重要。有些核心的，涉及基础制度的政策，更要保持延续性。例如，新出让的房地产开发项目，开竣工违约金标准由每日万分之三调减为每日万分之零点五。这个重大调整，是需要认真论证的。频繁改动，并不合适。
中国房地产行业40多年的发展中，最大的遗憾是：大家都在做短期行为，大家都在强调短期效果。
佛山的13条新政，难免也有这个导向。