宋丁：楼市回暖态势明显 未来限制性政策或会逐步退出

本期嘉宾｜宋丁 国家高端智库-中国（深圳）综合开发研究院研究员

4月底5月初，南京、成都、北京、深圳、武汉、杭州等核心一二线城市纷纷松绑楼市限购政策；2023年以来，已经有超50个城市跟进住房“以旧换新”政策；4月30日政治局会议再一次提及“抓紧构建房地产发展新模式”等等，近期关于楼市的利好消息不断，那么随着更多核心城市不断优化限制性政策，楼市是否会持续回暖，现在要不要入市买房？房地产新模式究竟是怎样的？未来房地产行业的挑战和机遇是什么？

带着大家关心的种种问题，腾讯房产《楼市透视镜》栏目特邀国家高端智库-中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁围绕“目前房地产面对的挑战和机遇”进行分享。

宋丁认为要解决楼市目前的困境，除了出台刺激政策之外，更要快速发展房地产新模式，在房地产新模式发展中，未来房地产将不再是国民经济的第一支柱产业，而是第二支柱产业，是基础性、民生性的产业，这是新发展模式的战略定位。

谈及接下来楼市可用的政策工具，宋丁认为限制性的政策会逐步取消，甚至未来北京、上海等一线城市也会逐步全面取消限购政策，除此之外，还会有创新性政策出台，例如商品房预售制可能未来也会退出一部分。

近期多个城市跟进住房“以旧换新”政策，宋丁觉得该政策是给供需两端搭了一座桥梁，能够有效解决供需两端目前的困境，但是还需要不断完善细节和大规模推荐，才能有更好的效果。

对于大家很关心的未来房价走势问题，以及现在阶段该不该买房，宋丁认为目前楼市是分化的格局，一些城市房价已经企稳，但是一些城市房价可能还会下降。至于现阶段要不要买房，他给出的建议是，如果是投资性的，那就需要谨慎；如果是超级刚需，且有购买资格、有支付能力、有还贷能力，在经济条件允许的情况下，什么时候都是买房的时机。

以下为全文（有删减）：

宋丁：从目前全国二手房成交的形势来看，有些城市回暖的确是“以价换量”出现的。当然背后其实是购房需求等待了1-2年，等到价格企稳到一定阶段后，就出现大量购买需求。从这个意义上说，这种二手房回暖的态势还会持续一段时间。

但是它不像以前那样是全面回暖，局部城市的回暖比较明显，特别是过去这两年来，房价下跌比较严重的城市，需求的动能相对强大，所以这个回暖是分化性的。

从房价来讲，因为是处在“以价换量”的通道中，所以卖房者在价格上仍然有调整的空间，我认为即便在需求量回暖的情况下，价格仍然也是表现出分化的格局。

宋丁：这两年二手房挂牌量和价格调整空间是非常大的，目前来看，我觉得它对整个新房市场，已经客观上造成了挤压态势。

实际上，新房市场正逐渐缩减其在整个房地产市场中的份额。全球房地产发展的普遍趋势表明，随着城市化进程的结束，房地产市场也将步入成熟阶段的发展，未来新房市场的总体占比将逐步减少，这是行业发展的趋势变化，并非由二手房市场的扩张所挤压。即使二手房市场没有对其产生压力，新房市场也会缩减。像欧美和日本，新房年成交量占比在10%内。目前，我国的二手房与新房的交易比例大约是70:30，一些中小城市新房交易量占比甚至达到40%，这种比例是一个时代的象征。

未来二手房挤压新房是一个大趋势，也包括现在的市场低迷对它带来的压力。这种情况下，其实对整个的房地产市场，特别是新房发展，一方面是挑战，因为在压缩空间，迫使开发商和新房市场，要发生结构性的变化。同时我认为对我们推进房地产新发展模式，也是一次重大的机遇，在新旧转换过程中，来寻找一种新的发展模式，让市场能够更加平稳健康的发展。

宋丁：现在各地政府推出“以旧换新”，我认为是一个很好的政策，因为它给新旧两端的困境搭了一座桥梁，有效的解决供需两端目前的困境。

一方面，很多人有旧房子，比如说改善型这些人，他希望去买房，他手里有旧房子，但是现在由于各种原因，他卖不出去，这是他们的一个困境。

另一方面，从新房供给侧来讲，开发商开发了很多新房子，由于市场不好，它也出手不了，占了大量的资金，没法给银行还贷。

这样就使得房地产市场出现了新旧两端都难以解决的困境。

目前市场上的“以旧换新”政策，主要有两种形式：

一种是购房者缴纳定金锁定新房，中介帮忙在规定时间内挂牌卖旧房，如果旧房卖掉，合同生效，如果未能出售，开发商把定金退还给购房者。

第二种是购房者通过补交一定的差价，把旧房卖给政府指定的房企或者第三方收购旧房的主体。

这两种方式，都是为了解决目前市场上新旧两端的困境。

从全国来看，如山东的淄博、济南、青岛，江苏的南通、徐州，以及浙江的宁波、丽水等地，现在不断还有一些新的城市加盟进来，这种“以旧换新”，我觉得是一个很好政策，逻辑上是没问题的。

从最近的执行情况来看，应该也有一些很好的案例。但是推进中可能还存在着很多的疑点和障碍，从全国来看，推进速度还不是很快，还有很多的消费层面、购房层面的一些疑难问题，我个人认为还需要在实践中总结经验，稳步地修订政策，使“以旧换新”能够更加的规模化，大面积的推进，来解决目前房地产市场存在的两端的困境。

宋丁：从2021年10月份到现在，已有上千条政策出台，应该是不少了，但是为什么市场没有完全起来呢？

就是因为这一次的房地产困局，不完全是周期性的困局，当然有周期的因素，但是主要是趋势性的困局。所谓趋势性困局，就是现在整个城市化接近完成，老龄化加剧。全国住房销售面积在2021年达到峰值18亿平方米，2022年降到13亿平方米，2023年降到11.4亿平方米，说明它是趋势性衰退，在收缩。

在这种情况下，出台了如此多的政策，为什么它的作用不是特别明显，就是很多政策是带有周期性的，解决的是周期性的问题，但是解决不了趋势问题。

所以下一步的政策，我认为仍然会出一些周期性的政策，过去20多年间出的限制性的政策，在购房政策方面，限购、限贷、限价、限售等等，这些政策应该在逐步的取消，甚至包括北上广深一线城市的限购政策也会逐步退出。现在北京、上海、深圳几个一线城市的限购还没有完全取消，可能的顾虑是取消以后，全世界的人都蜂拥来买房，我觉得恐怕不会，如果是这样的话，就是周期性的东西出来了，我认为就是因为是趋势性的东西来了，投资者认为在这种趋势下买了房，也可能无法在很快的时间内得到利益回报，他可能就没有那么大的积极性买房了。

在当前房地产困局下，除了继续投放这些周期性的政策之外，可能还要有一些创新性的政策。比如从大的趋势来看，商品房预售制度，我认为未来有可能会优化。

宋丁：2021年一季度的经济上扬速度非常快，当年一季度国内GDP同比增长18.3%。在亮眼的数据下，国家希望把经济发展的重心从稳增长转到调结构。

所谓调结构，就是不想依赖房地产，想从房地产这样一个支柱的地位，转向支持国家战略性新兴产业的发展。今年两会，住建部部长倪虹也指出，出现大的债务不能解决的房企该破产就破产，该清算就清算。能看得出来，国家已经尽了最大努力，无论是什么情况，只要是做不到债务能够恰当的解决，就请它出局，不能让它们继续成为国民经济发展的拖累。

那么国民经济往哪转呢？肯定是往国家战略性新产业的发展方向上转，一个是数字经济，智能化、信息化，这是一个大的趋势。包括以半导体芯片为主导的，包括人工智能这个方向，应该说这是一个重心，包括国家国资委已经对全国的央企做出了战略布局来推进这个产业的发展。

当然，这些年来，我们也有自己的优势，比如说我们在新能源方面，新能源汽车方面，包括特高压、光伏这些方面，我们都是走在全球前列的。所以我们现在要稳住中国的资金盘，包括房地产，不要让它再继续下跌，稳住的同时，我们腾出更多精力来推进高科技的发展，包括人工智能、数字经济、半导体芯片、5G、新能源、新材料、生物医药等等这些领域，都已经充分显示出我们国家发展中的可替代房地产的一个基本动力。

中国经济的底盘是双支柱产业的地位已经明确，我们的战略新兴产业是国民经济的先导性、领军性的支柱产业，而房地产退化为国民经济的民生性的、基础性的支柱产业，这种双支柱已经基本形成。

房地产将来会形成“双轨制”这样的一个格局，就是“以保障性作为主导、商品住房配套”的格局。从去年到今年一直在推进，我觉得经过3-5年，这个格局就相当稳了，所以说房地产支柱产业的替代趋势，我认为已经是很明显了。

宋丁：我认为整个中国房地产产业在国家长期政策的扶持下，在市场经济的推动下，目前应该还是在往回暖的通道里缓慢前行，这个势头我们还是能看到的，包括这两个月一些城市二手房成交量的上涨，回暖是有了，但是要说现在房企已经走出“至暗时刻”，可能还为时尚早。

很多中小房企在这几年并没有进行大规模贷款，它们虽然现在没有很高调，但是它们目前的状况也不是太差。“至暗时刻”更多指的是头部企业，比如头部50强企业。

从国家“一揽子化债”的政策来看，提出对民企一视同仁，我认为这个政策非常有助于鼓励民营房企积极呼应政府的政策，落实一些工作。

尽管我们提出房企白名单，但是“救民不救商”，“救房不救市”，这个大家已经达成共识，无论政策方面还是市场层面，我们不会拿大量的钱去救企业，但是我们要救百姓，救那些普通的买房民众，要救房子本身。无论是买房还是卖房，有很多房子囤着，就是资金的沉没，这个对国家经济和国家金融是不利的，所以要救房子，但是不救整个楼市，这个大的政策导向还是明确的。

因此，以头部房企为代表的“至暗时刻”，可能至少还要一两年时间才能见到曙光。

宋丁：万科作为国资背景企业，相较于其他房企，运营规范性、规则性和稳定性更高。早在3年前，万科就提出了“活下去”的口号，似乎有一定的预测能力。然而，现在看来，万科在中国房地产行业的发展中仍未摆脱“三高”问题：高杠杆、高负债和高周转，为了维持领先地位，万科被迫大规模借贷，甚至高利贷负债。

万科在过去可能在布局和运营上更为稳健。然而，从整体角度来看，1.2万亿的债务并不是一个小数字，尽管郁亮表示他们明年能偿还1000亿债务，但万科目前只有1000多亿的现金流，全额用于偿还债务后，剩下的1.1万亿债务该如何处理？这是一个庞大的数字。我们无法看出它如何找到如此巨额的资金来偿还债务，这也意味着万科在未来几年将面临相当艰难的局面。

我个人对万科的前景并不特别乐观，未来除非有神秘力量完全来支撑它，帮助它把未来5年的苦日子熬过去，或者它的楼盘全部都卖得动，卖房的回款可以去持续还债。

宋丁：2023年六大国有银行的按揭贷款余额26万亿，比上年减少了大概5000亿，个人认为减的数字不算太大，应该有更大的减额，才能够反映出市场的基本面。

房地产市场下行，在这个时候，如果还有那么多人贷款买房，那意味着购房者所购房产可能会变成负资产，还是贷款买房，断供法拍的风险就非常大。所以从市场表现来看，现在减少贷款买房是大趋势。

经济形势不明，收入减少，在偿还贷款压力增加的情况下，更多人不是选择贷款买房，而是提前还贷，是反向操作，是逆周期操作。

所以在这种情况下，除了相当多的老百姓不想贷款买房增加风险之外，更多人还是想让家里持有相当多的储蓄保证家庭安全。去年全国老百姓的储蓄存款增加了16万亿，就说明老百姓还是想家里多备些现金，以备不时之需。

我觉得这是非常明显的一个趋势。

宋丁：我觉得激活买房积极性，分几个层次：

一，就买房本身来讲，降低贷款利率，降低首付等等这些政策刺激老百姓进入到楼市，在供需关系失衡且存在大量未满足需求的城市，这些政策的效果已经显现出来。

二，现在其实很多老百姓，不是不想要房子，他也想要，也想把小房子换成改善型的房子，但是现在他没有钱，没有支付能力。所以除了供需政策方面的刺激，更深的就是让老百姓在买房层面有更强的支付能力，也就意味着有更多的赚钱能力，老百姓手里有了钱，不管楼市低迷不低迷，只要他需要房子就会去买。

所以，完全依靠在楼市中的那些供需政策，比如降低首付、降低贷款利率就能够吸引人们购房，可能不是那么容易的。

宋丁：首先新模式就是和国家大的宏观经济基本格局配套的，这个房地产的定位首先要明确。

这两年楼市出现了下行，很多人就被套牢了，债务就出来了。但是这也预示着当前楼市下滑不是周期性的，是趋势性的，必须要有新的方式了。未来中国经济的支点不是房地产，中国经济支点是一些新产业，是要应对国际竞争的，但并不放弃房地产的支柱产业的地位，它是第二支柱产业、是基础性民生支柱产业，这是新发展模式的一个战略定位。

其次，从98年房改之后的20多年间，基本上走的是以商品住房为导向的、市场化的、商业化的路线，保障房非常少。

大家一直提“新加坡模式”，但我是始终避免使用这个字眼的，因为新加坡它是一个政府，政府主管占85%，市场占比15%。我们国家不可能完全照搬，深圳2018年做了一个二次房改方案，比例是60：40，60%是保障性住房，40%是商品房。我们国家要多少比例合适，我觉得不一定要明确，但有一点是明确的，新模式一个重要的表现，就是将来是“以保障性住房为主导、以商品住房为辅助”的格局，这一方向基本上是国家明确的。未来保障性住房，主要由政府主导，国企主要投资建设房子，为普通民众提供服务，这是新发展模式重要的一个方面。

再次，从趋势性来讲，中国城市化率已达大约70%，已经逼近完成，住房供应量也到了一定阶段，所以无论是从市场本身的发展和运营来讲，还是从政府财政税收来讲，它都过渡到了以存量为主导、以增量为辅助的阶段，像现在的欧美和日本都是存量房市场，它以旧改、城中村改造、物业管理、不动产税、物业税、房地产税的征收，是这种运营方式。

运营红利开始大于土地红利的时代来临了，新发展模式的方向很明确，我们现在提出来“三大工程”，“平急两用”也好、城中村改造也好、保障性住房建设也好，这些方面怎么去落实，下一步需要很多的实操性、跟进性的措施推出来。

另外，过去这些年产生了超过十万家的房地产企业，未来在新模式发展中，预计在未来5-10年内，80%以上的房企会转行，或者会退出房地产市场，逐步形成一个稳健的房地产模式，它是民生性的、基础性的行业，也不需要那么多企业去参与。

宋丁：我认为民营企业永远不会退出房地产市场，但它将来在整个房地产市场中总体应该属于配角了，在整个新发展模式中，当保障性住房成为主流的时候，它与追求利润的民企之间可能会产生利益冲突，保障性住房建设主要由国企、央企承担，这是没有任何疑问的。

但并不是说民企在保障性住房建设中完全没有它的任务，不是这样的。比如在旧城改造、城中村改造过程中，有很多配套性的工程和基础建设，央国企不一定承接所有项目，它可以把部分腾出来，让民企联合开发，这是在符合国家政策的目标下，让民企以恰当的身份参加，我认为这个趋势也很明确。

下一步的发展，就是房地产的转型，由增量向存量发展。国家部门没有公布一个精准的数字，但是市场有一个估值，中国的房地产或者不动产的存量，目前大概在400万亿以上，最高的时候估值达到450万亿。这么大的存量，意味着有很多运营可以发生，这个存量运营不一定是我当二房东，把这些房子转租出去赚租金差价，这只是一方面。围绕存量房产可以做太多事情，包括国企、民企多元化运营这些房产，使得未来的房地产以寻找新的增长机会，政府也能在其中收取合理的税费。

宋丁：“现在房地产到了市场底部”，我对这个说法还是持保留态度。

现在说房地产已经到了底部，我觉得可能说的太早了，现在还处在底部振荡期。当然现在也是分化格局，已经不是全国一盘棋了，有些城市可能会继续下跌，但有些城市可能已经企稳。

在这种情况下，是不是买房的好时机呢？

对于具有投机或投资目的的购房者，我不太认为现在是买房的好时机，因为真正的V型反弹才是好时机，如果没有筑底或者筑底没有反弹或者是L型的，那都谈不上好时机。

如果真是一个刚需，他的购房实力、支付能力、还贷能力都没有问题，在经济条件允许的情况下，什么时候都是好时机，什么时候都可以买。