楼市利好政策叠加 哪些城市“购房情绪指数”企稳回升?

居民购房信心是否有所好转?这是当前各地房地产市场最为关注的话题。据机构发布的调查显示,4月份核心城市加快政策放松节奏,令房地产行业发展预期出现改善,居民购房信心微增,但整体仍处于低位水平,购房需求释放仍相对缓慢。
目前,最为典型的城市是成都、长沙,其全面放开限购使得购房情绪指数企稳微升。对此,业内人士认为,重磅利好政策的密集输出对市场情绪具有短期提振作用,但仅凭政策调整并不能快速改善市场情绪;长时间市场信心不足的影响较为深入,市场情绪的恢复需要时间。
新政叠加带动购房信心微增
5月15日,中指研究院最新发布的《2024年4月居民置业意愿调查报告》显示,选择“购房意愿强于上月”占比约为19%,环比上升1.5个百分点。“购房意愿强于上月”的占比略升,主要是因为4月核心城市加快政策放松节奏,令房地产行业发展预期出现改善,居民购房信心在低位有所回升。
此外,从报告中的居民到访占比来看,4月份到访占比约为47%,环比上升2.2个百分点。可以看出,伴随成都、杭州、西安等核心城市全面取消限购,居民咨询量、到访量出现明显改善,但是观望情绪仍相对明显。比如,半年内计划购房占比仍然持续低位,占比约为18.7%,环比仅增加了0.5个百分点。虽然伴随近期政策持续加码、市场以价换量等因素带动,楼市成交活跃度出现低位改善,居民购房计划出现微增,但整体仍处于低位水平,购房需求释放仍相对缓慢。
与此同时,根据诸葛数据研究中心监测数据显示,4月份重点50城市房地产市场情绪指数总体延续下降趋势,已连续7个月处于市场低迷区间。但从走势来看,在“4·30”中央政治局会议最新定调“去库存”、核心城市密集松绑限购政策的刺激下,市场情绪指数在5月份前两周出现连续回升局面。
值得关注的是,成都市场情绪稍有改善,不排除受到4月28日宣布全面取消限购这一利好消息的影响;与之类似的还有市场情绪指数初步企稳的长沙,其于4月24日全面解除限购政策,但从两地的改善幅度来看,还有待进一步观察。
对此,诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为,重磅利好政策的密集输出对市场情绪具有短期提振作用,但仅凭政策调整并不能快速改善市场情绪;长时间市场信心不足的影响较为深入,市场情绪的恢复需要时间。
具体到各个城市,据诸葛数据研究中心分析,4月份50城的市场情绪指数依旧分布于观望和低迷2个区间。其中,北上广深4城市场情绪指数全面下降。购房情绪直接影响价格,一线城市中只有深圳房价上涨,且情绪指数水平持续高于北上广,由此,预计深圳接下来4个月内房价累计呈现上涨态势;上海房价有望在6月份短暂止降;北京、广州两城短期内可能呈现持续性下行局面。
市场情绪指数预测上涨的城市包括深圳、三亚、唐山、长沙和南昌。其中,三亚市场情绪指数稳居高位,近期价格涨势也较为强劲,短期内仍然具备一定的上涨动力;唐山近两个月情绪指数连续小幅回升,房价也在稳定上涨,预测唐山接下来2个月房价也有上涨的可能。
楼市政策放松预期仍在提升
通过对二三线城市工作的购房置换需求主力客群调查,中指研究院分析师认为,未来房价预期仍相对较弱,认为房价下跌预期占比31%,环比增加1个百分点,仍持续相对高位水平。而上涨预期持续处于相对低位,有着上涨预期的调查者占比约为12%,仍相对较弱;市场持续以价换量,政策效果仍有待观察。
众所周知,4月份各地政策放松力度明显增加,北京放松五环外限购政策,深圳继续缩减外地限购年限,长沙、成都取消限购,郑州、南京等城市支持“以旧换新”;同时,4月底的中央政治局会议定调去库存,也带动未来政策放松预期提升。
目前,还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是影响居民购房的主要因素。对此,中指研究院分析师认为,从现实情况来看,在新政等因素影响下,未来楼市阻力将有所减小,居民楼市预期有望出现一定好转,观望情绪也会随之下滑。
中银证券分析师也认为,在近期核心城市政策宽松的带动下,短期部分城市的市场活跃度或出现提升,但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转,成交回升的幅度和持续时间仍待观察,全国基本面的复苏则需要较长的时间。
“从板块投资的角度来看,当前地产板块估值处于低位水平,地产股的底部已基本明确。”中银证券认为,核心城市限购集中放松后,短期内地产板块行情仍会延续。同时,市场对于一线城市进一步松绑限购仍有期待,这对于地产板块后续行情将起到一定的支撑作用,如果有更加明确的“消化存量房产”细则,可能将会成为本轮地产板块复苏的“锚”。
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 翟永军