官宣违约前，陈卓林兄弟卸任多地公司董事。
作者 | 小债
来源 | 债市观察
眼看着住房限购政策已经在全国范围内基本解除了，雅居乐（3383.HK）还是“爆雷”了，这真是倒在了“黎明前”。
从2021年恒大开启房企债务违约到现在，当年的知名千亿民营房企中，只有龙湖、新城、滨江、美的等开发商还未“爆雷”，雅居乐陈卓林会是最后一个“爆雷”的地产大佬吗？
01
负债近1800亿，现金流吃紧
5月14日晚，雅居乐（.HK）美元债爆雷的消息被公开。
雅居乐公告，公司两笔美元债利息在支付宽限期到期后，仍无法支付，保持了多年的“零违约”记录被打破。
来源：雅居乐公告
这两笔美元债分别在2020年10月8日和2020年11月10日发行，2025年到期，本金合计约4.83亿美元，年利率6.05%（简称“2020票据”）。
据企业预警通数据显示，目前雅居乐存续的美元债共有9只，合计本金约36.47亿美元，其中1年以内到期的约8.14亿美元。
今年3月25日，穆迪将雅居乐集团的企业家族评级从“Caa1”下调至“Caa2”，同时将其2025年到期的高级无抵押票据评级从“Caa2”下调至“Caa3”，高级无抵押永续票据评级从“Caa2”下调至“Ca”。
穆迪认为，雅居乐在未来6~12个月内面临重大债务到期风险，受销售持续低迷和融资渠道受限影响，雅居乐未来流动性也面临一定风险。
来源：罐头图库
雅居乐今年前4个月预售额约65.5亿元，相比2023年同期下降68%，相比2022年同期下降73.9%。需注意的是，上述业绩包括雅居乐合联营公司以及使用“雅居乐”品牌销售的项目。
目前，截至2023年底，雅居乐总资产约2418亿元，而总负债约1795亿元，资产负债率约74.21%，为近三年最高。
更紧张的是，雅居乐的期末现金及现金等价物金额从2021年底的约228亿元大幅减少至2023年底的约86.37亿元，而短期债务则高达258.7亿元。
02
雅居乐为何倒在黎明前？
在地产行业，雅居乐曾与碧桂园、恒大、富力以及合生创展并称“华南五虎”，也是其中比较稳健的房企之一，主要项目分布在大湾区、长三角以及海南等地。
2019年~2021年，雅居乐连续3年保持千亿销售额，但从2022年开始，雅居乐的现金流开始逐步走弱，进入营收大降、利润亏损的局面。
雅居乐2023年的营收金额只有433.1亿元，相比2021年的730亿元缩水近300亿元，其2022年、2023年连续两年净利润亏损，亏损额分别为149.8亿元和138亿元。
最后压垮雅居乐的是融资，据Choice数据显示，从2021年开始至2023年，雅居乐连续3年新增借款低于偿还借款，其中2022年的差额最大，新增借款只有104.5亿元，但偿还借款却高达441.2亿元；到了2023年，雅居乐的借款减少到约68.67亿元，融资难度更大，但仍偿还借款约169.6亿元。
来源：罐头图库
融资减少，雅居乐就只能选择出售项目、公司股权等资产回流资金，但出售过程并不快。
目前雅居乐正在推进吉隆坡项目的出售情况，去年雅居乐还退出了常州等项目的投资合作，此外陈卓林家族去年还出售了部分雅居乐股份，用于补充公司流动资金，当时估计约为3.87亿港元，所得净额计划用于偿还现有债务及一般企业用途。
但目前看来，这些回流资金的举措难以缓解资金压力。雅居乐表示会继续加快物业销售、加速销售回款，改善资产负债状况。
03
从华东到云南，雅居乐下挫之殇
从2021年到2023年，雅居乐的销售业绩一路下滑，其销售版图也发生了巨大变化。
2021年，雅居乐销售额约1390.1亿元，但2022年大幅降至约652.3亿元，到2023年更是缩水到约453亿元，不到2021年的1/3。
2021年，雅居乐项目版图中，预售榜排名前三的区域分别是华南（大湾区）、华东区域、海南及云南区域；而到了2023年，海南区域成为雅居乐销售榜单上的第一大区，华南（大湾区）和华东区域则降到第二和第三。
其中不得不提华东区域，2021年下半年，雅居乐对全国大区进行调整，原南京区域、上海区域融合成华东区域，所辖范围覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南等华东华中重要省市。
有业内人士当时介绍称，新的华东区域下辖逾80个项目，其总裁由原南京区域总裁赵磊担任。
雅居乐公开财报显示，上述覆盖范围在2021年的预售额合计比例约为23.4%，粗算其预售金额约为325.28亿元，而2023年所占销售比例约为16.3%，粗算预售金额仅约73.84亿元。
来源：雅居乐财报
业内消息称，去年底今年初，雅居乐又进行了区域调整，其中华东区域与华南区域合并，张海明担任新区域总裁，原华东区域总裁赵磊已离开雅居乐，当然伴随华东调整的还有员工离职，具体人数、比例只有雅居乐人力最清楚。
此外，易居研究院研究总监严跃进表示，雅居乐属于中等规模的房企，其可售项目受区域市场的影响较大。如雅居乐此前几年在云南等地做投资，但是云南市场的降温幅度比较大，包括文旅地产等调整力度也是非常大的。
04
陈卓林兄弟“密集卸任”多地公司董事
雅乐居是由陈卓林及其兄弟一手创建。陈卓林毕业于美国哈姆斯顿大学，1985年，陈卓林带领兄弟在家乡中山三乡创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂，为雅居乐集团的创始公司。
1997年，陈氏家族开始进军房地产业，于1996年成功开发雅居乐长江高尔夫球会。创业20年后，雅居乐陈卓林家族在2005《新财富》500富人榜中位居第59位；以92.3亿元财富，位列2006《新财富》500富人榜第四位，成为内地第四富豪，《2006胡润百富榜》排行第7。
陈卓林也一度成为人们口中的“广东富豪”、“中山首富”。
但随后陈卓林家族的财富排名逐渐下滑，在《2021新财富500富人榜》上，陈卓林家族以248亿财富排在第179位。而在《2022新财富500富人榜》中，陈卓林家族则进入“财富最快跌落”榜前十，财富值仅99亿元，相较2021年缩水60%。
来源：《2022新财富500富人榜》
现在雅居乐面对保交付和债务压力，陈卓林家族的公开现身也不多。今年2月18日，雅居乐董事长陈卓林现身龙年开工仪式，随后并无更多公开信息。
但天眼查数据显示，从2024年1月到4月，陈卓林兄弟几人比较密集的退出了多地公司的董事会，不再担任董事或董事长。
其中，陈卓林只是卸任了“中山长江高尔夫球场”董事长。但其他兄弟几人的卸任信息就很多了。
其中陈卓贤有6条卸任信息，陈卓雄共有17条卸任信息，陈卓南有近20条卸任信息，陈卓喜最多，他一人就有40多条卸任信息。
来源：天眼查
从卸任公司的区域来看，陈卓南主要卸任了中山、广州、佛山、上海等城市的董事或董事长职务；陈卓喜主要卸任的公司分布在中山、广州、佛山、上海、重庆等地；陈卓雄则主要是卸任海南、云南、四川当地的一些公司董事和董事长职务。从公司类型上看，这些公司主要是房地产开发和酒店、旅游公司。
目前，雅居乐并未对上述信息做出声明。
之前在公司遇到危机时，很多公司管理层都向外界传达了个人态度或实际行动，比如碧桂园杨惠妍自掏腰包借给公司50.55亿港元、孙宏斌将自有资金4.5亿美元（约28.7亿）无息借款给融创等。
而雅居乐目前只是以公司口吻，在官宣美债违约后的第二天（5月15日），通过集团官微回应称， “为了债务履约，保交楼、保运营，雅居乐一直积极作为，多措并举加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，加速盘活大宗资产，同时通过组织优化、降本增效等，最大限度削减支出以实现开源节流。”
此外，雅居乐还介绍，2023年公司在海口、广州、福州、昆明、重庆、成都、郑州、合肥、武汉、南京、天津、济南、石家庄等60个城市的120个项目，累计交付超7.2万户。雅居乐强调称，在市场持续下行，销售不畅的情况下，这些交付数据都是以现金流承压作为代价的。
截至2024年4月，雅居乐各项目组团如期复工率达到98%。
雅居乐在官微中表达“对中国房地产市场保持信心”的同时，也需要做出更多行动让市场对雅居乐保持信心。
易居研究院研究总监严跃进表示，对于债务违约的房企而言，建立与债权人之间的信任显得尤为关键，短期内可以争取更多的时间去应对债务，但恢复足够的流动性才是核心。
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