热辣滚烫的政策周过去了,各地喜报频传,但住宅成交真相?

上周,史上最强救市政策出台,关注房地产的朋友们集体高潮了。
5.17新政,堪称热辣滚烫。
救市的决心与劲头,越来越接近贾玲减肥时的状态了。
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那么,史诗级新政落地之后,市场反应如何?
老杨看到的正规媒体报道,可以说满屏喜报
不妨,截图三枚,大家一起来感受一下吧:
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看到这样的媒体报道,估计部分人会心痒;走,看房去!
本轮重磅新政,肯定是利好楼市的,而且利好程度大于之前两轮;这是定性分析,并非定量。
如果做定量分析,那得需要看数据,用铁的事实来衡量新政的效果。
短线来看,重点是观察房产成交量。
正好,又到周一分享周报的时点了,《典型城市住宅成交周报》上菜
今年第20周(上周),相比第19周:
17城新房网签量增长1%,18城二手房下降7%。
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看着这一组数据,大家是否有点失望?
怎么没有大幅跳升呢?
老杨的分析是:5.17新政后引发的看房量,还没及得及转化成下单量和网签量,估计还得传导一两周。
但是,各位要知道,4.30高层会议已是第三轮救市的起点,其后一周内七个中心城市出新政,按理说部分看房与下定量已传导至网签量上了。
结果却是,有点凉。
尤其是二手房环比下降7%。
看周度走势图,基本上确认了今年春节后第10周(今年第17周)为二手房网签的高点,而去年高点出现在春节后第8周。
上周政策频出,力度很大,但老杨预计只有少数城市成交会脉冲二三周;接下来,多数城市将进入夏季平淡期。
18城二手房成交,今年以来周均值同比2023年同期:降16%;其中,深圳同比增长23%,渭南增长13%,资阳增长3%;南宁、上海、青岛小降;宁波降幅最大。
这里拉出三城出来溜溜
深圳
5月6日,深圳大幅放松限购,其后又陆续出台两个新政,包括下调存量房评估价,为购房者节省了税费。
今年第20周,深圳二手房成交量, 相比上周居然下降了。
且,继续低于荣枯线(最右灰柱)。总体看成交量略弱。
虽然,今年以来深圳二手房成交量同比去年增长近三成,但还是不够强,仍难推涨房价。
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北京
今年第20周,北京二手房成交量, 相比上周小降,略低于荣枯线(最右灰柱)。
总体看成交量中性略弱。
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5月初以来,北京五环外限购放松,但效果微弱!
当时放松的逻辑有点问题:
本地家庭名下有两套房,允许在五环外再买一套房(够住了,还去五环外投资 ?这样的缺心眼不太多吧)
外地人社保满五年,且名下有一套房,允许在五环外再买一套房(这类需求很少吧)
老杨预计,未来两个月,北京限购有望进一步放松;否则成交难有明显改善,甚至很难站上月度荣枯线。
南宁
今年第20周,南宁二手房成交量, 相比上周增平,高于荣枯线(最右灰柱)。
总体看成交量较强。
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今年以来,南宁二手房成交量基本与去年持平,下半年肯定强于去年下半年。
结合渭南、资阳走势,可能预示着:
部分西部二三线城市,本轮降时间长于东部城市,二手房成交量复苏中,且站上或接近荣枯线。
最后,看下10大城市二手房成交量月度走势。
2023年3月最高,其后连降4个月,7月达到谷底。
8月至11月成交反弹,关键因素就是第二轮救市,始于7月24日高层会议,但政策落地节奏比较慢,8月下旬至9月才达到高潮。
核心政策是放松房贷,其中包括:取消认房又认贷、下调存量房贷利率。
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本轮救市是第三轮,节奏快、力度大,昨天老杨已有分析,点看:98年房改以来,最大一轮救市,效果将如何?
因此,对于房产交易量的促进效力,应大于去年的第二轮刺激。
不过,传统意义上,3-4月小阳春过后,5-7月的成交量容易出现季节性下滑。
所以,即便有第三轮救市的助推,估计今年5-7月10大城市二手房成交量也难以超过3月,估计5月略高于4月,6月略低于5月,7月略低于6月。
好消息是,估计从6月开始,10大城市的二手房成交量同比,将由之前的下跌转为上涨!
聚焦短线,好像仍不太乐观。
可是,站高远眺,
部分高能级城市,未来还有很多机会,对吗?
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