潮新闻客户端 记者 魏盼
岁月不居，时节如流，浙报传媒地产研究院成立十周年。
2014年5月16日，浙报传媒地产研究院正式挂牌成立，全面开展权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。
十年间，市场的每一次起伏，政策的每一次调整，行业的每一次变局，浙报传媒地产研究院都身在第一线，记录时代变革，分析行情趋势，分享研究成果，搭建起政府与投资圈的有效沟通平台。
回望十年，不论是房地产行业，还是浙报传媒地产研究院自身，都经历了巨大的变革。行业从狂热走向理性，浙报传媒地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。
在十周年来临之际，研究院推出楼市十年回顾盘点。
推出第十篇：回望2023|政策转向
2023年，中国房地产市场仍是深度调整的一年。
楼市在“小阳春”后走入下行趋稳行情，股市低迷、持续出险、黯然退市，房企在艰难时期寻找出路与希望。
7月，中央政治局会议用“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，政策方向才发生扭转。
包括杭州在内的，各地限购、限贷、限价、限售政策的松绑虽然取得了一定的政策效果，但远远不及预期。
摆在房企面前的“生存”探讨，依旧没有寻得有效破局。直至2023年年尾，买卖双方都仍在期盼更全面、更大力度的楼市政策刺激市场。
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这一年，政策发生根本转向。
2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，政策方向根本扭转，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行。
相比于南京、武汉、郑州取消限购的干脆，苏州、成都、广州大幅放松限购的果断，杭州楼市显得较为矜持。
5月，杭州正式实施户籍新政，落户门槛重回大专。
8月，杭州全面执行“认房不认贷”。
这期间，杭州不断有区域执行差异化限购政策。但政策不仅“散装”，且力度不大。
图注：杭州第19届亚运会开幕式（摄影：潮新闻 倪雁强）
直到亚运会结束后的10月16日，才放出“杭六条”，大幅松动限购，购房门槛下降。
新政后，杭州二手房市场率先升温，商品房市场部分售楼处的热度上升，热门楼盘摇号中签率下降，但市场分化加剧，热度仅集中在少量楼盘，市场复苏呈缓慢且不稳定的态势。
但杭州市场仍是各救市城市中市场表现最好的城市之一。
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这一年，“提前还贷”成热潮，“降低存量房贷利率”在千呼万唤中落定。
提前还贷潮，从2022年下半年开始掀起，到2023年初进入了一个小高峰。
在扎堆提前还款的背景下，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，想还钱得预约等上两三个月。彼时，不少等待中的购房者戏称“这年头，还钱比借钱还难。”
与此同时，关于“降低存量房贷利率”的呼声也越来越高。
2023年8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，提出符合条件的存量住房贷款可申请调整。8月底出台，9月份开始落实到位。
这也是2023年，政府对存量房业主送上的最大政策礼包。
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这一年，新房成交量创近九年新低，未来科技城、勾庄等大热板块倒挂消失。
在全国房地产市场降温趋寒的背景下，杭州市场的走势与全国基本一致，商品房成交量不可避免地滑落至历史低位。2023年杭州市区商品房成交107785套，相比2022年下降2.4%，创近九年新低。
注：2013-2015年数据不含富阳区、临安区
商品房市场仍是以套利为主的逻辑，但存在明显套利空间的板块急剧减少：在2023年51个成交主流板块中，仅有6个板块还存在明显一二手房价格倒挂，包括滨江区政府、一桥南、桥西、城西文教、三墩和钱江世纪城。
部分曾经大热的板块倒挂消失，例如未来科技城、勾庄等。
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这一年，市场重新开始“卷产品”。
2万+的楼盘成为卷产品的“集中地”。
绿城率先在东湖新城的月依星河轩做出“全维实景示范区”，把入户大堂、园林景观、架空层实景提前呈现；位于大江东的天阳·湖与舍，精装限价仅为22240元/㎡，总价也不过200万出头起，却配置了大面积水景、四面铝板、审美在线的架空层盒子等；又如下沙的兴耀·月琉璃，豪横做出了1.2万㎡的实景示范区，大型双水景、风雨连廊2.0版、拉链式架空层等。
卷的不仅仅只有2万+的楼盘，豪宅们也纷纷加入，如华润华发·翡云润府，以“都市 森林”作为设计理念，在寸土寸金的钱二核心打造出一座约6000㎡的立体森林公园。
注：天阳·湖与舍示范区实景
注：兴耀·月琉璃示范区实景
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这一年，人才共有产权房集中上市。
2022年12月，杭州市也是浙江省首个人才共有产权房正式开盘，即钱塘区的沁香公寓，合计407套房源，摇号中签率约48.2%。
2023 年，杭州人才共有产权房开始集中上市，合计供应近 6400 套房源。
这些人才共有产权房销售价格低于同板块的商品住宅，但销售情况与商品房市场基本一致，同样冰火两重天，热门板块的楼盘需要摇号且销售迅速，而非热门板块的楼盘去化缓慢。
11 月，市场传出消息，国务院常务会议审议通过的“14 号文件”明确保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。
今年以来，人才共有产权房已调整为配售型保障性住房，最大的变化即为不得上市交易，实行“封闭管理”。
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这一年，二手房挂牌量突破22万套，“卖房难”致价格回落。
近几年，随着大量新房交付，杭州市区二手房挂牌量高企，且近四年连续攀升，至2023年已突破22万套，二手房市场面临巨大的库存压力。
虽然2023年市场行情相比2022年有所改善，但拉长时间线对比来看，7.3万套交易量仍是近5年的次新低。
跟新房走势保持一致，2023年杭州二手房市场，也走出了一条先高后低再高的U型曲线。
只不过，跟新房保持限价不同，二手房取得成交上涨的关键词是：以价换量。房东不再要求“净到手价”，甚至主动承担部分交易税费，配合满二、满五，减轻买家成本。
典型名校学区房价格在2022年的基础上进一步回落，特别是其中的“老破小”跌幅较大。
例如，学军小学（本部）学区的文二新村，2023年二手房均价71800元/平方米，这一价格同比2022年下跌2.7%，同比高位的2021年更是回落17.6%。
文三街小学（本部）学区的文三新村，2023年二手房均价42500元/平方米，同比2022年回落22.3%，同比高位的2021年更是回落42.1%。
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这一年，民营房企参拍活跃，本土绿城、滨江拿地额遥遥领先。
杭州是兼具市场安全性、流量及利润空间的城市，在土地市场上，民营房企高度活跃，特别是杭州乃至浙江的本土房企在杭州土地市场非常强势，占据拿地中坚力量。
2023年杭州市区房企涉宅土地拿地金额TOP10中，除建发、中海、万科以外，其余七位均为浙江本土民营房企（含混合所有制）。绿城、滨江以巨大优势拿下拿地量价榜单冠亚军。
杭州全市涉宅用地出让金高达1803亿元（市区揽金1780亿元），位居全国第二，封顶摇号、高溢价地块频出，但上下半年行情也经历了明显变化。
下半年，土地市场明显下行，封顶率下降，房企参与度降低，部分遇冷地块出现国企城投兜底现象，即使是在土地新政后的四季度市场仍未有回暖。
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这一年，潮起潮落，也发生在资本市场。
“四川一哥”蓝光发展于2023年6月6日从上交所摘牌，成为年内第一家A股退市的房地产企业。此后，房企退市大幕正式拉开。
2023年，沪深港股房企中至少有11家上市房企退市。其中，A股退市房企包括*ST蓝光、ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、*ST宋都、ST粤泰、ST美置和*ST中天8家。
港股方面，根据联交所规定，若上市公司持续停牌18个月便有权将股份除牌，已有新力控股、南海控股和嘉年华国际3家房企退市。
这一年，作为行业的风向标的龙头企业万科也遭遇了股债双双暴跌的困境。不过，其随后获深铁、国资委力挺，称坚定看好万科，已准备丰富的“工具箱”。
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这一年，研究院继续秉持专业、权威、精准、务实的宗旨，为市场发声，向政府预警，并深度构建政企沟通的桥梁。
2023年8月，浙报传媒地产研究院一年一度的浙江楼市年中闭门会召开，主题定为“房地产政策重大转向，楼市怎么走？”。
长达三个多小时的闭门会，既有浙报传媒地产研究院院长丁建刚《房地产政策重大转向》专题报告，也有来自浙报传媒地产研究院的《浙江省半年度土地市场观察》简析。
而精华是12家浙江市场主流企业高管针对“后市预判、政策预期、应对措施、投资意愿”四个方面展开的分享与研讨。
过去的十年，研究院经历了政策调整、行业起伏、市场变局，一路主动创新，已经搭建了具有高口碑的政企平台。
但是智库服务的深化，离不开技术驱动。“决策通”的研发迭代和“浙里土地云”的构建定制，为研究院在“信息技术”赛道奠定了一定的基础，也做了软件著作权认证等尝试。
下一个十年，浙报传媒地产研究院将认准这个方向，以科技型企业为目标，开辟新的智库服务赛场。
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