随着经济复苏回暖，今年以来各项消费数据增速平稳，零售、餐饮两大业态都录得明显增长，商业地产的投资热度也有所回升。
据观点指数研究院日前发布的报告，2023 年有超过三千万平方米体量的新项目入市，涵盖购 物中心、社区商业、街区商业、奥特莱斯等不同类型业态。
在观点指数观察的样本企业中，至2023年末有超九成实现零售商业营收的同比增长，平均增幅超过13%。不过最新的2024年一季度数据显示，部分企业的在营项目出现销售额下滑的情况，企业仍在适应消费的变化中。
去年开业超 400 个零售商业项目
今年一季度又开业44个
在经济复苏回暖的大环境下，消费市场随之回暖，也带动零售商业项目的供应入市。
据观点指数统计，2023 年全国范围内共开业超400个零售商业项目（商业面积≥ 2 万 ㎡），新增商业面积超过3000 万平方米。
业态类型方面，除主流的购物中心外，社区商业、街区商业等业态也较为活跃。开业时间节点集中在 1 月、9 月和12 月，与期内有重大节假日有关。一般情况下，新项目在入市时会更青睐于大型节假日前的时间节点，以通过营销手段更好地吸纳客流，提升项目销售额的同时打开知名度。
样本企业方面，头部企业依然保持较高的入市热情。其中，珠海万达商管是期内开出最多商业项目的企业，紧随其后的分别是新城控股、华润万象生活、万科 + 印力。此外龙湖集团、招商蛇口和大悦城的开业项目数量也不少。
具体来看，定位中低端商业的珠海万达商管、新城控股等企业的新开商业项目以万达广场、吾悦广场为主，均为标准产品线项目。在项目选址上，这类企业更倾向于在下沉市场抢占市场份额，期内新增项目也主要分布于三四线城市。
而华润万象生活、万科 + 印力等企业则在现有产品线扩张的基础上，加大了对非标商业机遇的探索。以万科+印力为例，据观点指数统计，去年其共开出16个项目，其中7个为非标商业项目。
观点指数认为，企业加大对非标商业的探索与目前的市场环境和实际需求有关。一方面，面对存量时代的白热化竞争，非标商业是一种差异化突围手段；另一方面，随着国内城市更新的不断推进，存量改造的商业机遇也不断涌现，非标商业通过新商业场景焕发项目活力的作用凸显。
进入2024 年，企业对非标商业的探索趋势仍在持续。据观点指数统计，今年一季度全国共开业44个零售商业项 目，商业体量约383万平方米，其中不少是存量改造而来的非标商业项目。
收入增速均值超13%
奥莱成消费市场新宠
零售商业企业方面，从观点指数选取的15家代表性样本看，超9 成企业在 2023 年实现了零售商业营收的同比增长，平均增幅超过13%。其中，增速最高的为大悦城地产，同比增长为 38.9%，增速最低的为宝龙商业，也录得3.8% 的同比增长。
据了解，上述企业实现同比增长的原因主要有两种，一是依靠新项目开业带来租金增长，二是得益于项目销售额的提升，租金分成有所增加。
分业态类型来看，以奥莱为主的企业平均增速要高于以购物中心为主的企业。如首创钜大和砂之船奥莱的收入增速 分别为 35% 和 10.7%，而以购物中心业务为主的样本企业中，超过五成企业的收入增速在 10% 以下。
进入商业下半场，消费降级等趋势的盛行，让更多消费者的消费习惯发生改变，青睐于购买更具性价比的产品，由此带动了以折扣商品销售为主的奥莱业态的火热。
虽然奥莱保持较高热度，但就长期发展而言还存在较多问题。目前市场上还有较大一部分奥莱无论是业态品牌抑或整体定位，都存在较为严重的同质化问题 ，独特竞争力方面较为欠缺。而购物中心作为大众消费的首选目的地，依然是目前零售商业的主流，这点从企业的规模上也能体现。
目前样本企业中，珠海万达商管、新城控股、印力集团及 宝龙商业等在管规模居前的企业，均以购物中心业务为主。
展望2024全年，重点样本企业仍在积极推动旗下购物中心项目入市。如华润万象生活2024年拟开业约16个商业项目，以万象城、万象天地、万象汇等不同产品线的购物中心为主。
但购物中心目前面临的市场挑战不可忽视，即使如太古这类以运营高端项目见长的企业也面临零售销售额下滑的压力。
最新一季度数据显示，太古内地零售物业中，除上海前滩太古里之外，所有运营项目均出现销售额下滑的情况。
其中北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里及上海兴业太古汇零售销售额分别录得-5.4%、- 9.2%、-2.4、-14.7%、-19.4% 的增长。
观点指数认为，销售额的下滑目前国内奢侈品市场消费力不足相关。在经济不确定性增大的背景下，消费者对于奢侈品消费态度愈发谨慎。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬