经济观察网 记者 田国宝 商鼎路是一条贯穿郑州东西的主干道，商鼎路与东三环交汇处的东北角是华润置地开发的新时代广场。远远望去，灰白色的大楼墙体上，“郑州城发嘉园美寓人才公寓”几个黑色的大字格外醒目。
嘉园美寓由郑州城市发展集团有限公司（下称“郑州城发”）向华润置地收购时代广场部分存量房改造而来，共有2380间人才公寓，房间面积在30平方米—55平方米，月租金在980元—1500元。
2022年以来，郑州城发通过全资子公司郑州城发安居有限公司（下称“城发安居”）累计收购81个存量项目。这些项目将全部改造成保障性租赁住房，目前已有3.27万间作为人才公寓投入市场。
城发安居相关人士告诉经济观察报，城发安居通过收购存量房，既盘活了房企存量资产，缓解流动性；也发展了保障性住房。下一步，城发安居还将积极探索通过收购存量住宅项目发展配售型保障性住房。
收储存量房
2021年下半年，城发安居成立之初就开始对接一些存量项目洽谈收购事宜。“2021年，我们谈了几个项目，敲定的时候已经到了年底。”城发安居人士告诉经济观察报，正式收储存量房是在2022年。
城发安居收储存量房主要分为四步：
第一步，城发安居委托第三方招标机构发布招标信息。
第二步，房企提交拟出让存量项目清单及相关证明文件。
第三步，城发安居对项目进行审核，符合标准的项目按批次公示。
第四步，城发安居与开发商洽谈收购事宜。
城发安居对存量房收购有一套明确的标准，要求项目位于郑州城八区的四环范围内，拟出售房源为整栋或整个单元。城发安居还对项目手续、权属、法律纠纷、交付与办证等方面设置多条红线。
这些收购标准是在实践中不断完善形成的。“一开始，报名的项目少，前期收购的几个项目不完全符合整栋、整单元要求。”上述城发安居人士说，“房间数量少、分散为后期管理带来一定难度，后来的收购严格执行标准。”
2022年，郑州开始保交楼行动。城发安居将收储存量房与保交楼结合起来，“原本我们只收购完成竣备的现房项目。保交楼后，我们将收储范围扩展到部分期房项目，期房项目一般按工程进度分期付款”。
与保交楼结合后，城发安居收购存量房的方式转变为集中批量收购。2022年8月，城发安居推出第一批次23个拟收购项目，其中既有住宅项目，也有商办公寓项目，涉及的房企包括中海、碧桂园、正商等。
2022年11月，城发安居推出第二批次8个拟收购项目，涉及宝能、金科、鑫苑、中海和正商等房企，其中宝能中心、鑫苑七号院等均为期房项目，也是郑州市重点保交楼项目。
经过两个批次的尝试，城发安居发现，按批次收储存量项目，有些项目因为保交付压力大，等不及。从2023年开始，城发安居逐步放弃按批次收购，只要有项目报名了，马上评估，谈收购。
并非所有参与洽谈的项目都完成了交易。
2022年第一批次的碧桂云江月花园、第二批次的鑫苑七号院和郑州宝能中心等项目均没有完成交易，“郑州城发要求现房交付，如果我们有能力交付，就不用卖项目了。”宝能相关人士告诉经济观察报。
碧桂园云江月花园项目出现在2022年第一批次公示名单中，但没有完成交易，城发安居人士告诉经济观察报，碧桂园总部没有批准交易，“他们打算自己销售”；鑫苑七号院因为无法按时达到交付要求，城发安居放弃了收购。
2024年2月，央行和国家金融监管总局联合下发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》要求，利用贷款购买存量闲置用房用作保障性或商业性租赁住房，需为法律关系清晰、已竣工验收的房屋。
新规出台后，城发安居收购存量房逐步向现房倾斜。“不是现房，银行不给放款。”上述城发安居人士称，“但出于保交楼考虑，城发安居收购存量房仍涉及期房项目，只是在付款条件中约定，经过竣工验收才达到付款条件。”
截至5月22日，城发安居在郑州市区范围内累计收购了10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元，平均收购成本7897.2元/平方米。这些房源大部分为商办公寓，有少部分为住宅项目。
资金来源
城发安居收购存量房采取“一项目一价”，委托五家第三方评估公司，对拟收购项目开展独立评估。评估结果出来后，剔除“异常”评估价，在剩余评估价基础上得出一个平均值作为收购价。
如果开发商拟出售项目符合收购标准和要求，也接受城发安居给出的收购价，双方签署相关收购协议。现房项目一般分三次付款，第一次是签署协议，付款20%左右；第二次是项目交割，付款至95%；剩余5%尾款作为质保金，两年后支付。
城发安居用于收购存量房的资金主要来自三个方面：
第一，城发安居的自有资金。2021年7月，郑州市政府下发的《关于印发郑州市强力推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作实施方案的通知》明确，郑州地产集团有限公司为安置房回购主体暨公租房运营平台。
2022年12月，郑州市国资委牵头将郑州地产集团有限公司重组成立郑州城发。郑州城发主要承担城乡基础设施、保障性住房和人才房建设运营、土地和房地产的综合开发等工作。
郑州城发一位人士告诉经济观察报，郑州城发是平台型公司，不从事具体业务，集团业务均由子公司负责。城发安居为郑州城发的保障性住房运营主体，收储存量房的相关资产由城发安居持有。
城发安居用于收储存量房的资金，自有资金占比在20%左右。自有资金又被城发安居内部称为资本金，这部分资金并非来自地方财政，而是靠郑州城发自筹。
第二，项目配套融资。目前城发安居已经获得工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄银行等多家大型银行授信，年化利率普遍在3%左右，贷款期限一般在25年到30年。
城发安居与房企达成项目收购协议后，根据授信额度使用情况和银行放款要求选择银行；选定银行后，银行评估人员对项目进行评估，给出放款比例及额度，“每个项目的放款比例不一样，但基本都在80%左右。”上述城发安居人士称。
上述城发安居人士介绍，央行和金融监管总局关于金融支持住房租赁的新规出台前，城发安居收购期房项目可以获得银行贷款；新规出台后，收购的存量房必须为竣工验收的现房，银行才会提供贷款，收购期房无法获得贷款。
第三，政府的收购补贴和贴息。郑州市政府对收储存量房按照200元/平方米进行补贴。目前城发安居已经收购428万平方米，应得的收购补贴为8.56亿元；郑州市政府对收购存量房融资按年化利率2%进行贴息，从第二年开始，连续贴息十年。
城发安居人士介绍，收购补贴和融资贴息需要列入下一个年度的财政预算，通过人大审批后进行支付。目前郑州市政府已经支付给城发安居部分补贴和贴息，但该人士没有透露具体金额。
从配租到配售
在2022年和2023年的两年实践中，城发安居收购存量房超过400万平方米。进入2024年，其收购步伐明显慢了下来。截至5月22日，当年累计收购面积在20万平方米左右，与往年同期相比下降明显。
收储存量房速度慢下来，主要有两个原因。
第一，过去两年，城发安居在收购存量房过程中发现，开发商出售住宅的意愿不强，更愿意出售商办、公寓等去化难的产品，“市场上符合标准的商办公寓项目，能收的也收得差不多了。”上述城发安居人士说。
第二，收购存量房融资新规要求项目必须达到竣工验收条件才放贷，可选择的收购标的物相应减少了。
第三，随着收购规模越来越大，城发安居出于控制风险的考虑，开始有意识地“消化存量”。
随着收购存量房业务步伐慢下来，城发安居也在市场寻找新的机遇。他们发现，由于市场下行，住宅项目去化普遍较差，部分开发商也释放出出售存量住宅的意愿。
从资产配置的角度看，城发安居倾向于加大收购存量住宅的比例。与商办公寓项目相比，存量住宅用作保障性住房更容易获得政策及专项资金的支持，“商办性质的公寓在保障性住房认定方面存在一定障碍。”上述郑州城发人士表示，住宅项目用于保障性住房不存在障碍，但很多机构不认为商办公寓是保障房。
这也是城发安居将收购的存量房主要用于人才公寓的主要原因之一，“如果用作公租房，租户很难拿到租金补贴。”上述郑州城发人士说。
该人士称，未来郑州市区内所有的保障性住房将逐步划转纳入城发安居进行统一管理和运营，其管理半径也将逐步延伸至公租房领域。
城发安居也在探索收购存量住宅用作配售型保障性住房的可能性，即从房企手中收购滞销住宅项目，作为配售型保障性住房对外出售，“前期收购存量房全部用来配租，资产还是有点重。”上述城发安居人士称，通过部分配售可以缓解资金投入压力。
郑州于5月10日启动的住房“以旧换新”同样由城发安居负责实施。目前，城发安居成立了一个专班负责实施。“以旧换新与收储存量房是两拨人负责。”城发安居人士告诉经济观察报。
保本微利
截至5月22日，城发安居投入运营的人才公寓共有3.27万间，计划在2024年再推出1.8万间左右。到2024年年底，预计投入运营的人才公寓将达到5万间左右。郑州人才公寓统一按房间数量统计，比如一套两居室计为2间。
经济观察报根据城发安居公示的30个配租人才公寓项目统计，房间数量超过千套的有10个项目，其中有两个项目房间数量超过3000套；有6个项目的房间数量低于200个，如书香美寓只有107个房间。
城发安居运营的人才公寓统一命名为“美寓”。根据郑州人才公寓政策，申请人才公寓需要符合“郑州市区无房、45周岁（含）以下和大学专科（含）以上学历”等条件；同时，申请人不得是失信人。
申请人才公寓需要在“郑好办App”核验资格，核验通过进入选房页面。人才公寓达到配租条件后，将统一公布配租时间，在配租期内，租客通过“郑好办App”申请房源和支付租金，最快可以一分钟租房。
郑州人才公寓通常分两个批次选房，高层次人才和博士学历人才具有优先选房资格，为第一批次；第二批次为其他符合条件的人才。与同区域同类型租赁住房项目相比，人才公寓租金不高于市场租金的70%。
嘉园美寓人才公寓于2023年10月18日首次配租，两天完成全部2380间房源的配租，并一直保持满租状态至今。嘉园美寓店长张雅坤告诉经济观察报，租金低是人才公寓保持高出租率的主要原因。
经济观察报了解到，除了个别房源较多且新开放配租的项目，城发安居旗下多数人才公寓均实现满租。
与嘉园美寓紧邻的建设银行旗下的CCB建融家园仍有不少房源对外出租。建融家园与嘉园美寓户型和面积相同。从租金来看，建融家园最小面积房间的租金加服务费综合成本大约在1400元—1500元；嘉园美寓的最小房间综合成本不超过1100元。
在张雅坤看来，与一线城市相比，郑州多数工作岗位收入相对较低，每套房比市场租金便宜300元—500元，“这些钱在一线城市可能不算多，但在郑州能干好多事”。
张雅坤曾在北京冠寓上班，今年回郑州进入嘉园美寓人才公寓做店长。她说，嘉园美寓的租客多数为毕业两三年的年轻人，也有一些在郑州上班但没打算留在郑州的租客。“工作三年到五年，如果决定留下了，就会在郑州买房，退出人才公寓”。
城发安居旗下的人才公寓按照1:150配置管家，即每150名租客配置一名管家。与商业性租赁住房相比，管家数量相对较少，比如建融家园的管家配置比例为1:50左右。服务人员成本是人才公寓最主要的运营成本之一。
作为保障性租赁住房项目，城发安居对人才公寓没有太大的盈利要求，“目前的要求是保本微利。”人才公寓的一位负责人告诉经济观察报，“对运营人员的考核主要还是在租金收缴率、服务质量等指标上。”
唯有郑州
在两年多的时间里，郑州通过收储存量房筹集10.6万间保障性住房，在全国找不到第二个城市。
一位郑州本地的开发商人士告诉经济观察报，郑州之所以在收储存量房方面取得重大进展，与当地楼市的特殊性密不可分，“郑州模式不是所有城市都能够效仿的，长三角和珠三角城市很难实现”。
第一，由于市场成交持续下行，郑州房价经历较大幅度下跌。以嘉园美寓所在的新时代广场为例，目前市场价在1.1万元/平方米左右，与高峰期相比跌了近一半。
上述宝能人士告诉经济观察报，郑州宝能中心目前售价9000元/平方米左右，高点时售价在1.8万元/平方米—2万元/平方米。
经济观察报未获悉城发安居收购新时代广场具体价格，按照目前的市场价计算，一套30平方米公寓的价格大约在33万元左右，加上配置家具家电等成本，总成本约在40万元左右。目前租金为1000元/月左右，年化租金收益率在3%左右。
而且，城发安居收购存量房，还能获得政府200元/平方米的收购补贴及年化2%贴息。一位城发安居的内部人士告诉经济观察报，如果政府各项补贴到位，城发安居可以实现1%—2%的收益率。
对城发安居来说，虽然贴息时间只有十年，但在前期投入运营阶段，租金收益率能够覆盖融资成本和运营成本，一定程度为其验证商业模式争取了空间。“长三角和珠三角的房价可能也降了，但不会有郑州这么大幅度，从租金收益角度来看，很难算过账。”上述郑州本土开发商人士说，郑州房价下行为收储存量房创造了机遇。
第二，郑州保交楼任务重。“政府会想法设法实现保交楼任务。”上述郑州开发商人士说，郑州保交楼模式多达十几种，收储存量房只是其中之一。相较于郑州，一些地方政府因为“算不过账”，没有太大积极性推动收储存量房和住房“以旧换新”。
第三，郑州楼市去化较慢，开发商客观上愿意配合政府的行动。上述开发商人士说，2018年楼市上行期，郑州新房月均成交在2万套以上，目前成交在5000套左右，开发商的项目通过市场去化较慢，一个项目三五年卖不完，资金成本、运营成本也不少，即便收购价格低于市场价，一次性套现算下来还是划算。
这些现实因素成为郑州能够顺利推动收储存量房和住房“以旧换新”的重要原因。但这些因素也存在一定障碍。
一家全国性房企的人士告诉经济观察报，收储存量项目对房企是一件好事，但多数项目都有抵押融资，“想要出售项目，还得解押，要看开发商是不是有能力解押，卖项目的钱是不是能覆盖项目融资”。
由于收储存量房要求项目为现房，深陷流动性困境的房企同样很难上车。上述郑州开发商人士告诉经济观察报，从期房变为现房，不仅意味着需要继续投入建安成本，而且项目一旦竣工验收，还需要缴清各种税费。