最近几天楼市氛围，就像一夜之间沸腾起来，有恐慌，也有亢奋，还有继续躺平摆烂。
激进投资派：认为房价会马上涨停，手里囤的房子又要升值，他们是最亢奋的人群。
保守理性派：他们觉得救楼市就等于间接救经济，拉动内需才有消费，经济才会向好，没钱大家都不好过。
键盘侠喷子：当然是键盘安利、继续喷，降首付利率不过是换个方式，再割韭菜，实际问题没解决，不买房就是赢，继续躺平。
各大媒体更是魔性洗脑“赶紧抄底买房，房价已经见底”，专家也是鼓励大家“楼市下跌拐点出现”，现在就是入场买房最佳时机。
今天来聊点不一样的话题：房价会不会迎来报复性上涨？10年后的房子，会不会卖到白菜价？
北大教授徐高认为，现在需求和供给暂时被市场风险抑制，老百姓不是不买房，而是不敢买期房，供需关系一旦逆转，房价会飙涨，未来两三年或许就会发生。
另一位房地产专家陈淮也认为，那些喊着10年后房子会贬值成白菜价，这是不可能，纯属胡扯。只要国家城市化没有停止，农村人口就会持续向城市集中，对住房需求就不会减弱，未来还需要更多、更好、更快地建房子。
2位专家核心观点是：
房价还会继续飙涨，我们最稀缺的还是房子，房产不会随着时间而贬值，哪怕是10年后，房子都不会被变成“白菜价”。
过了，太过了，专家嘴炮似乎打得有些怼天怼地了。
但我对专家观点不是很认同：
未来经济、城市化发展，农村人口持续集中城市，这是句正确的话，但房价还会持续飙涨，房产不可能卖出白菜价，这却是句很正确的废话。
很简单，用数据来说话，更加有信服力。
不成疯便不成魔，房地产开始“一夜沸腾”。
5.17新政，央行1天连发四个大招：
1、首套房首付下调到15%，二套房25%。
2、取消房贷利率下限，把权力下放。
3、个人住房公积金利率降到2.85%。
4、央行再拿出3000亿保障房再贷款。
十余城楼市热闹非凡，大家购房热情高涨，售楼处更是被买房人围得水泄不通，深圳贝壳研究院数据，5月13～19号该平台深圳二手房签约量环比前一周增长了44%。深圳乐有家统计，从5月18-19号门店二手房带看量，比之前平均上涨了127%，是2018年以来的最高点，19号单日成交量更是创下2021年2月以来新高。
无论是十余城售楼处，还是中介带看房，都说明买房需求一直都在，只是被压制了，一旦市场预期转变，他们也就开始看房。
看房的人多，不代表买房的人也多：
新政后首个周末，北京二手房成交超过2000套，你以为这个数据很多，实际上只是持平三月平均水平。
23城新房成交2.5万套，环比上涨81%，但是同比却跌了30%，30城新房成交面积比第19周同比降了30%，二手房同比上涨1%，44城新房买了2.1万套，比上周增加36.8%。
观望情绪依旧浓烈，房地产还是有价无市的状态，涨价又从何说起？
房子多到5年才能卖完，我们真的还需要更多房子？
这个问题很值得我们思考，按照专家说的，房产保值、房价不会白菜价，是因为经济发展、城市化加快，未来我们还需要建更多房子。
未来太远，不如考虑怎么先把现在的房子卖掉。
从2021年开始，户均套户超过1，而2023年套户比甚至达到1.04，意味着每户家庭平均拥有1套房，楼市已经进入存量房时代。
今年4月初，全国商品房库存74833万平米，已经超过2015年的历史高位。克而瑞最新统计，截止4月末，全国128城里，有52个城市商品房库存去化周期超过36个月，就算是全面买房人均一套，现存房子也足够卖3年不断货，这个数据还不包括二手房和小产权房，你确定房子真的是稀缺物吗？
一边是房子多到卖不完，另一边是房价连续3年负增长。
2021年2月房价就开始了熊市，直到今年依旧还在跌跌不休，房价负增长已经超过30个月，未来会不会大涨我不知道，但现在房产贬值却是现实。
楼市“生死局”再现，有谁考虑过年轻人死活吗？
取消房贷利率下限、降个人公积金利率，这些本来是好事，但首套房15%首付，却让网友吵翻了，个中含义请大家看图说话。
让大家诟病的是首付降了，可房价没降，低首付意味着需要贷更多房贷，每月还的就更多了，毕竟年轻人最缺的就是每月月供。
来算笔账：
同为100万房价，房贷利率按照3.75%算，30年等额本息。30%首付需要贷款70万，月供约3300元/月，15%首付需要贷款85万，月供就要3936元/月，接近4000元了。
无论是一线还是三四线城市，让购房者动用85%的杠杠，意味着每月家庭收入几乎都要用于还房贷，生活怎么办？小孩老人还需不需要养活？
更别说现在大部分人收入可能连5000元/月都还没有。
国家统计局数据，2023年全国城镇非私营单位（公职、编制）就业人员年平均工资120698元，比上年增加6669元，扣除价格因素实际增长5.5%，折算下来月收入约10058元。
而全国城镇私营单位（普通打工社畜）就业人员年平均工资68340元，比上年增加3103元，扣除价格因素实际增长4.5%，折算月收入约5695元。
这样看起来居民收入还是挺高的，家人们，但这是平均后的结果，大多数人月收入徘徊在3500元左右，这才是现实。
降首付、降利率，原意是想刺激刚需购房者入场，可房价没有降，年轻人收入并没有实质提升，假如咬牙用15%首付买了房，却要背负85%的杠杆，月供要花掉几乎全部收入，有谁考虑过年轻人的死活吗？
这样的市场环境下，楼市绵连两难“生死局”，房价还想再报复性上涨，根本不可能，闲置房子已经多到卖不出去，有价无市，能稳住房价不再继续下跌，恢复购房者信心预期，就很不错了。
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