本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
5月17日，房地产市场迎来“降首付、降利率、政府出手收购存量房”等多重政策利好，市场销售信心被进一步激发。
政策出台后，记者走访北京市场了解到，多个热门板块新房项目受政策刺激，到访量明显增加，市场热度提升。
不过，也有项目营销负责人表示，虽然咨询和来访量有所增长，但因为首付比例、商贷利率细则未出，仍有不少客户还在观望中，成交尚未有太大变化。
据了解，在置换需求占比过半的北京市场，相较于购置新房，更多业主当前则主要关注如何将手中二手房卖掉。记者从多位中介人士处了解到，新政后北京二手房咨询和带看量几乎翻倍，首个周末总成交超2000套，基本达到了今年“小阳春”的热度。
新房到访量提升
“5·17新政”落地后的第一个周末，位于北京昌平朱辛庄板块的新盘项目中海寰宇未来售楼处内客流量环比大增。
这个位于地铁朱辛庄站的项目，因为附近产业集聚，成为北部通勤人群置业的热门选项。项目与同一公司的另外两个项目共用一处售楼处，大厅内前来看房的客户络绎不绝。
置业顾问告诉记者，项目主力户型为115平方米的改善型产品，在总套数中占比近七成。项目指导价为6.6万元/平方米，目前销售均价约6.4万元/平方米。
记者在售楼处看到，“央行政策3连发”的标牌与项目广告牌并排摆放，来往的置业顾问和渠道经纪人多向客户提及“5·17新政”的内容及所释放的信号。
项目营销负责人向记者表示，“5·17新政”后项目到访量和成交量有显著提升，5天内接待了约250组客户。新政次日成交了10套房源，其中7套是首访成交。
据了解，5月17日，中国人民银行、国家金融监管总局、住房和城乡建设部、自然资源部等多部委针对房地产行业发布政策“组合拳”，在扩大“保交房”救助范围的同时，通过下调全国最低首付比例、公积金贷款利率，取消住房商贷利率下限，购买存量房用作保障房等各类措施刺激住房需求释放，加快去库存。
在首付比例和商贷利率方面，5月21日，武汉、长沙、合肥率先落地降低首付比例与取消房贷利率下限。业内预计后续更多城市将会跟进调整首付比例及商贷利率。
根据中指研究院的监测，“5.17新政”后，北京朝阳、昌平、海淀、大兴等多个区域部分新房咨询量、到访量有所提升，但受备案延迟影响，成交数据尚未体现。
截至记者走访时，北京市场尚未跟进调整首付比例及商贷利率，仅对公积金贷款利率下调0.25个百分点。
朝阳区某改善型项目营销负责人告诉记者：“‘5·17新政’的首个周末，我们项目的咨询和来访量是有所增长的，但因为政策细则没出，客户还是在观望中，成交没有太大变化。”
据了解，去年7月份，中央政治局会议提出要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，各地楼市调整政策接连出台。
北京市于去年9月份落地“认房不认贷”政策，随后陆续出台降低首付比例、优化通州“双限”、取消离婚家庭3年内不得购房限制、特定条件下上浮公积金贷款额度、支持公积金贷款购买已改造老旧小区、离婚1年内贷款人不再执行差别化信贷等政策。
随着政策接连出台，市场需求成波释放，但总体来看，刺激效果最显著的仍是去年9月份“认房不认贷”政策。去年12月底，北京将首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%，同时调整普宅标准以及商业银行新发放房贷利率政策下限，进一步满足居民刚性和改善性住房需求。
但目前新房市场仍处修复通道。一位渠道中介人士以当前市场供给主力改善型产品为例告诉记者，昌平某改善型新盘去年年初开盘，原本计划的去化周期为一年，但几波政策刺激至今，仍在缓慢去化中。
今年4月30日，北京在已对通州“双限购”优化的基础上，继续对现有住房限购政策进行调整，本市户籍居民家庭已在京拥有2套住房的、单身已在京拥有1套住房的，以及社保或个税已满五年、在京已有一套住房的非京籍人士，均可在五环外新增一套购房资质。
中海寰宇未来营销负责人告诉记者：“项目有的客户此前为了再买个大户型还得先卖房腾资质，但新增一套购房资质后，就不用着急卖房了。“五一”期间总共到访约400组，同比清明假期提升了200%；成交了41套，其中145大户型占了30%。就大户型来说，‘4·30政策’后的成交量要比之前周均提升了300%。”
中指研究院数据显示，5月1日—5月19日，北京五环外新房合计成交1418套，环比降幅低于全市平均水平，成交占全市比重84.8%，占比较1—4月提升6个百分点。
但也有部分新房营销负责人从项目客流量感受到的则是，“4·30政策”的落地仅在“五一”期间短暂地刺激了一小波需求释放，影响很快便随着“五一”过去了。
“我们几乎没有这样的客户。”一位房山刚改项目的营销负责人告诉记者：“‘4·30政策’刺激的主要是五环外的改善型需求，刚需、刚改型项目几乎没有受影响。甚至连‘5·17新政’后，项目的到访量也没有太大变化。”
亦庄某改善型新盘营销负责人亦表示：“‘4·30政策’后释放出的第三套需求并非当前的成交主力，至少从我们项目来看，几乎没有客户是第三套需求。”
据该负责人介绍，“5·17新政”后的首个周末，项目到访量明显增加，成交量比之前提升30%左右。“其实还是有很多客户有资质、有资金，但是缺乏市场信心，此前一直在观望，我们周末的成交中，有六七成都是这种类型的客户。”
不过，他亦指出，当前北京首付政策还未跟进继续下调，“项目在周末成交大增后，工作日里又恢复到了此前的客流水平。”
据中指研究院监测，5月以来，北京商品住宅周度成交套数稳定在700套以上，5月1日—5月20日，北京商品住宅合计成交1807套，环比、同比下降态势尚未改变。
业主更倾向“先卖后买”
“现在即便有第三套购房资质，业主也是想着怎么赶紧把手头的房子卖掉，而不是想着再去买。”上述朝阳刚改项目营销负责人向记者说道。
在北京中介行业工作十余年的经纪人张波告诉记者：“北京购房人群中，置换需求占比过半，前几年行情好的时候，我接触的置换客户多是选择‘先买后卖’，因为看中的房子如果不尽早定下来，后期变数太多。而从去年开始，客户纷纷‘先卖后买’。尤其是手里的‘老破小’，能尽早脱手肯定要尽早。”
张波所说的市场变化大致是从去年3月份“小阳春”结束之后开始的，当时随着学区房以及疫情期间积压的需求释放，北京二手房市场开启了漫长的“以价换量”阶段。
记者从多位中介处了解到，自2023年9月下旬以来，即“认房不认贷”政策出台后，二手房挂牌量继续增加，买卖双方博弈持续进行，到当年10月底，市场机构贝壳内部北京市场的挂牌量已超过17万套。去年10月至11月中旬期间，部分着急出售的业主选择继续降价，进而带来了一小波成交量的提升。
今年以来，北京二手房“以价换量”的趋势未出现改观。张波表示：“我所负责的几个小区，基本上每成交一套，都比同户型的上一套成交价格要低，所以有很多客户还在观望。”
根据北京市住建委官网数据，今年3月北京二手房网签量为14280套，逼近1.5万套“荣枯线”，比2月上涨125.5%，但相比去年3月下降35.7%；4月份网签13354套，环比上月下降6.5%，同比下降4.1%。
价格方面，从去年10月开始，北京二手房价从之前的环比上升转为下降，根据国家统计局最新数据，今年4月北京二手房价环比下跌1.6%，同比下跌了8%，已连续下跌7个月。
在价格降幅上，从去年10月至今年3月，环比降幅分别为1.1%、1.4%、1.2%、0.7%、0.9%、0.4%、1.6%。根据多位中介人士向记者反映的情况，北京多数小区二手房成交价下跌幅度在15%—30%。
记者从租赁企业了解到，从去年下半年开始，受二手房市场下行影响，也有不少业主选择将名下房源出租，“去年卖房难度加大后，业主的想法也开始改变，之前觉得不装修、不出租是最好的投资行为，但现在卖房收益降低，赚取租金更划算。这在客观上也增加了市场上的供给。”
截至记者走访时，随着“5·17新政”落地，北京二手房带看量出现增长迹象。多位中介人士告诉记者，自己周末带看量翻倍。“新政后周末这两天，贝壳平台平均每天成交600套，而此前几个周末，平均每天约300套。”
中原地产研究院数据显示，5月18日至19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套，5月19日成交超1100套，周末两天总成交超2000套，基本达到了2024年“小阳春”的热度。
“周末成交的主要是前期客户已经看了好久，业主也愿意在价格上有较大让步的，现在政策一出，觉得不想再等了。至于二手房价格何时是底，没有人能说得准。”张波向记者如是总结道。