腾讯新闻《潜望》 作者 郭亦非
触底中的房地产行业，在5月17日这天迎来了一剂救市强心剂。
下调首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金利率，中国住房贷款政策已进入史上最为宽松阶段。更值得关注的是，在供给端，中央层面首次提出，支持地方国企以合理价格收购已建未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，为此设立3000亿元的保障性住房再贷款。
“允许并支持城市政府‘以需定购’，组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房，是统筹‘市场’与‘保障’的一次大胆政策创新，能够发挥‘一石三鸟’的作用。”清华大学房地产研究中心主任吴璟教授对作者表示。
在他看来，这一政策准确定位了部分城市住房市场当前存在的供应压力较大这一核心矛盾，有条件在较短时间内推动住房市场供求关系回归合理区间，收购存量商品住房能帮助房企恢复和强化自身的“造血”能力，打好保交房攻坚战，此外，筹集一批能够在短时间内形成有效供应的保障性住房，也能加快满足工薪收入群体的住房需求。
作为清华大学建设管理系长聘教授、博士生导师，吴璟早年间在新加坡国立大学房地产研究院工作，曾深入研究过新加坡组屋模式。此外，他还兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、住建部科学技术委员会住房和房地产专业委员会秘书长。
在供求关系发生重大转变的背景下，早在2023年下半年，新一轮保障房性住房的重启，这被外界视为房地产发展新模式的重要支撑，同时也是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。2024年4月，作为全国首个新建配售型保障性住房项目，福州双龙新居项目开启二次申购，售价仅为区域商品房的一半。此前，广州、深圳、南宁等地保障性住房项目也已相继开工。
对于这次热议的“二次房改”，在此前与作者的对话中，吴璟就曾建言，“要适度控制保障性住房的新增建设规模，避免形成新的、太大的供给压力，转而以面向房地产企业甚至向老百姓收购的方式，来筹集一部分房源”。这与当下收储库存的政策思路不谋而合。
2021年，日本《朝日新闻》出版了一本书——《负动产时代》。他们走访大量房主、政府机构、不动产中介，描绘出日本房地产市场从狂热盲信时代，到少子老龄化时代的巨大落差。
吴璟直言，看完这本书“触动很大”， 日本很多 “老破小”住房，住不好住，卖没人要，拆又拆不动，只能在那里慢慢烂掉，“不动产”成了“负动产”，“我们一定要避免这种问题未来在中国的城市里大量出现，非常希望看到在配售型保障性住房房源筹集和老旧小区改造、城中村改造的结合。”
他做了一个形象的比喻，住房经济学里，改善的方式叫做梯度消费，大家一级一级像梯子一样往上换房子，最关键的不在最顶部，而在最底部，原来60平米的房子要卖给谁。
“‘保障+市场’的住房体系，不能机械地解读为‘保障归保障，市场归市场’，现实中二者很难是泾渭分明的，难以简单地以各行其是的方式来推动，而需要更系统性的思路。”吴璟举例称，比如原来60平米老破小，拿到货币补偿或者房票去实现住房改善，原来的房子重建或改造后作为保障性房源，更好地兼顾保障和市场两端，很多城市住房供应充足，甚至开发企业的库存和家庭的空置住房规模都比较可观，问题主要是高房价和部分群体支付能力不足之间的矛盾。
近年来，郑州、济南、苏州、重庆等多地均有“国企收储未售新房”的相关实践，此次中央层面力推的“去库存”模式，究竟如何落地，目前暂未看到明晰的政策指引。
吴璟认为，作为一项新举措，需要在包括收购项目选择、收购价格确定、收购资金监管、收购住房改造在内的全流程形成一套完整的工作机制，期待着城市政府因地制宜、因城施策，探索形成具体工作方案，积极稳妥推动政策落地。
以下为部分对话实录：
问：市场热议新加坡组屋模式，有何经验可以借鉴？
吴璟：我的观点很明确，我们可以也有必要在具体政策工具设计的战术层面上借鉴新加坡组屋的做法，但在城镇住房体系的整体架构上仿效新加坡模式不具备可行性，因此甚至都不需要讨论是否应该仿效的问题。
具体政策工具层面上，新加坡HDB组屋的整个体系经过近六十年的运转已经非常完善。配售型保障性住房的若干核心原则与新加坡组屋有比较大的相似性，例如面向工薪、土地划拨、保本微利、封闭运行等。相应地，我们在不少具体政策细节上，比如家庭准入门槛、定价机制、封闭运行方式、户型设计、配套设施等，都可以参考新加坡组屋的操作方式。
但我看到有些观点还进一步提到中国会不会最终发展到和新加坡类似的70%到80%是组屋、20%左右是商品房的供应体系，这是不现实的。
时间维度上，新加坡是从60年代独立初期、住房还大量是棚户区的一张白纸上开始推行组屋模式。中国经过二十余年住房市场快速发展已经形成庞大住房存量，城镇住房自有化率达到70%甚至更高，这意味着我们在住房存量上已经不可能走新加坡模式。
空间维度上，新加坡国土面积五六百平方公里，也就比海淀区大一点，而且它是一个独立的国家，对新增人口规模尤其是人口流入量是可以施加限制的。我们则是一个这么大的国家，人口还在不同城市间较大规模流动，即便是要在未来的住房增量中让保障性住房占到70%到80%的份额，我觉得也是很难实现的。
问：配售型保障房封闭管理，不能作为商品房流通，您怎么看？
吴璟：我认为当前条件下，提供产权型保障性住房，包括我们现在讨论的配售型保障性住房，必须结合封闭运行这个限制性条件。
两方面原因。第一，也是最重要的，配售型保障性住房所享受的补贴额度是很大的。如果允许上市，甚至只是让大家存在未来有可能可以上市的预期，这种补贴就会马上异化为巨大的套利空间，导致投资甚至投机行为出现。这不仅完全背离了配售型保障性住房的政策初衷，还会给整个体系带来巨大的需求压力。前几年一些城市因为新房项目限价、价格倒挂，导致万人摇号甚至假结婚等等乱象，不少媒体都报道过，我们不能再走这条老路。
第二，如果允许上市，这就不是一种保障或者是支持，而是成了福利，而且是一种巨大的福利。提供保障和发放福利的内在逻辑是完全不同的，后者和目前配售型保障性住房乃至我们整个保障性住房体系的整体思路并不相容。而且这种福利还是特惠型的，很容易导致新的不公平问题。
我在调研过程中也听到一种观点：配售型保障性住房封闭运行，购房者没有从未来资产增值中获利的空间，而且一次性支出还大，那还不如去租房。住房产权带给家庭的不仅是从资产中获益的机会，还包括居住稳定性的提升，甚至是一定的满足感和成功感，也就是老话说的“有恒产者有恒心”，后面这些并不受到封闭运行的影响。同时，“租购并举”本身就是住房政策的基本出发点，给家庭提供了多样化的选择，再由家庭去做这样理性的思考和决策，这本身就是一种进步。
我还想补充一点，封闭运行的模式本身也不是一成不变的。比如新加坡组屋严格来说应该算是半封闭运行，购买转售组屋的资格限制比购买一手组屋的限制略为宽松，也就是能买的家庭更多，相应地转售时也允许有一定幅度内的竞价。这就是我刚才提到的，一些具体做法的操作细节上我们可以进一步去考虑新加坡等国家的可借鉴之处。
问：市场上有不少债务违约房企留下的烂尾项目，以及城市里的老旧小区，这部分存量可以纳入保障房范围吗？
吴璟：不同城市的情况差异非常大，所以现在非常强调“因地制宜、因城施策”。少数热点城市，尤其是它的中心城区，住房供应确实还存在短缺。对于这类城市，解决问题的关键就是借助保障性住房体系建设加大住房供应规模。
但更多的城市，包括部分热点城市的郊区，目前来看住房供应是充足的，甚至开发企业手中的住房库存规模和家庭手中的空置住房规模都比较可观，存在的问题主要是高房价和部分群体支付能力不足之间的矛盾。
这种情况下，我非常建议当地政府适度控制保障性住房的新增建设规模，避免形成新的、太大的供给压力，转而以面向房地产企业甚至向老百姓收购的方式来筹集一部分配售型或者配租型保障性住房房源。住建部倪虹部长在解读房地产发展新模式的时候就用了一个很形象的说法，既要“人人有房住”，又要“房子有人住”。近期出台的支持住房租赁的“金融17条”里也专门有针对把存量闲置房源转化为租赁住房的支持措施，我非常建议在配售型保障性住房方面也开展类似的尝试。把盘活存量闲置资源和筹集保障性住房房源结合是一条很重要的思路，不仅服务于住房政策目标实现，对于促进住房市场良性发展，乃至于避免资源浪费、贡献双碳目标实现等等都会有很大贡献。
您也提到老旧小区。日本前两年出了一本书《负动产时代》，我看完触动很大。日本很多咱们说的“老破小”住房，住不好住，卖没人要，拆又拆不动，只能在那里慢慢烂掉，“不动产”成了“负动产”。我们一定要避免这种问题未来在中国的城市里大量出现。所以我也非常希望看到在配售型保障性住房房源筹集和老旧小区改造、城中村改造的结合，也许可以同时解决几个问题。
问：新一轮保障房建设，资金问题如何解决？
吴璟：还是前面说的，不同城市之间差异非常大。有些城市土地一级开发成本还比较低，在用地划拨出让的前提下，考虑土地一级开发成本和建安成本后的保本微利价格工薪阶层是可以承受的。这种情况下，项目本身是能算过账来的，城市政府只是以放弃土地出让金的机会成本方式提供隐性补贴，负担可控。类似的，在这些城市里，如果打折从开发企业手中收购库存住房作为房源，也很可能是能算过账的。
挑战比较大的是一些土地一级开发成本已经很高的热点城市，配售型保障性住房的实际成本和价格之间可能是倒挂的。也就是说，为了让最后的销售价格是工薪阶层可以承受的，城市政府不仅要提供划拨土地，还需要在土地一级开发过程中直接提供真金白银的补贴，或者在筹集存量住房房源的过程中高价买、低价卖。这对地方政府肯定是有资金压力的，而且这种压力不是单纯通过金融手段可以解决的，因为它本质上不是资金期限错配的问题，而是财政补贴的承担问题。
因此我建议配售型保障性住房的发展需要考虑到财政实力的客观限制，是一个循序渐进的过程，另一方面各层级政府之间也需要在实践过程中逐渐明晰补贴的分担原则和具体方式。
有一种值得探讨的做法是引入更多的非政府主体来分担这种补贴，也就是我们一直在说的“多主体供给”。最简单的，大的企事业单位，可不可以作为供应主体并相应承担部分成本，定向面向自己的员工提供配售型或者配租型保障性住房呢？我觉得只要坚持好封闭运行等原则，杜绝变相搞房地产开发的可能性，这种做法是很值得鼓励的，我也很期待看到这种新机制的探索。
问：如何看待配售型保障房对于商品房市场的冲击？
吴璟：配售型保障性住房很明确是面向刚需的。而新建商品住房呢，我最近在几个不同的场合都在提醒，未来一定是以改善型需求为主要对象的。从这个角度看，二者之间没有直接的替代关系。
但我们要注意到并且重视二者之间的间接联系。刚才提到过，当前和未来一段时间内改善型需求是多数城市中住房需求的主体。我们来细问一句，住房的改善型需求是怎么实现的呢？住房经济学里有一个形象的说法叫“housing ladder”，类似于咱们说的梯度消费。
原来你住180平米，改善后想住200平米，现在没有这种房子，就需要开发企业来新建。你的这套180平米的房子卖给原来住160平米的，这对于他来说是改善；类似地，他又把这套160平米的房子卖给原来住140平米房子的家庭，大家一级一级地像爬梯子一样往上换房。这个过程的关键在哪里？不在最顶部，而在最底部，就是原本住比如说60平米房子的家庭，换房过程中要把房子卖给谁。之前的答案很明确：这些房子一部分被拆除了，更多地被首次购房的刚需家庭买走了。现在我们需要注意的问题就是，如果刚需家庭未来更多地是通过配售型保障性住房，甚至是租赁的方式来满足住房需求，住房梯度消费的整个过程会受到什么样的影响。
不要误会，我的关注点并不是找谁来“接盘”，而是想再次提醒大家，城镇住房体系是一个复杂的系统。“保障+市场”的住房体系不能机械地解读为“保障归保障，市场归市场”，现实中二者很难是泾渭分明的，难以简单地以各行其是的方式来推动，而需要更系统性的思路。比如前面曾经提到的，是不是可以把老旧小区改造和筹集保障性住房房源结合，原来住60平米老破小的家庭拿到货币补偿或者房票去实现住房改善，原来的房子重建或改造后作为配售型或者配租型保障性住房房源，这样是不是能更好地兼顾保障和市场两端。
我知道实际操作起来肯定复杂得多，但我们能不能先把这种系统化的思路作为一个出发点，再去探索相应的机制创新。发展保障性住房、实现“住有所居”的重要性全社会已经有普遍共识，关键是如何在一个多目标的复杂系统里更有效地达成这个目标。我们现在早已经不是一张白纸，发展配售型保障性住房的过程中很有必要和住房存量、住房市场等等问题统筹考虑。