商业地产本身就很难，在三四线城市开发商业地产项目更难，特别是小型房企涉足商业地产那简直是难上加难。
近日，咸阳城市核心地段七厂十字一商业地产项目被摆上了阿里司法拍卖平台将进行法拍。2.696亿元的起拍价格，这个标的物能够成交的可能性非常小。
值得注意的是，与西安未央路与凤城五路十字类似，咸阳七厂十字，也有讲不完的故事。
七号国际将被法拍！
阿里司法拍卖平台上这两天发布了秦都区七厂十字东北角鑫茂国际（七号国际）项目土地和地上附着物的拍卖公告。
提到七厂十字东北角，可能更多的人想到的是碧桂园开发的碧桂园秦都府。
实际上，除了碧桂园秦都府之外，这个角落上还有一个小型商业综合体项目就是七号国际，备案名为鑫茂国际。
七号国际的开发商为陕西威达房地产开发有限公司，项目证载土地面积12.714亩，容积率8.8，土地用途为商业用地，规划建筑总面积为96365.03㎡（地上27层建筑面积为74429.99㎡，地下4层建筑面积为20935.04㎡）。
值得注意的是，这个项目的土地使用年限为2012年6月至2041年5月，也就是说土地年限仅有30年。
截止目前，土地年限仅剩下17年。
一般来讲，商业用地的土地年限是40年，而七号国际的土地年限仅有30年，这个时候只有两种可能性：1.这块地之前是集体土地；2.这块地是从别的企业手中接过来的，2012年重新办理了土地证。
不管怎样，总之七号国际首先从土地年限上，与其它商业地产项目是不一样的。
这个项目在2019年的时候就开始销售，当时售价在9000元/㎡，后来卖到了13000元/㎡左右，销售的是小户型公寓产品。
按照当时的约定，七号国际的交房时间是在2023年4月。但实际上，该项目施工到地上地上17层时就停工烂尾。
根据此次法拍公告信息，将对该项目土地及地上附着物进行法拍。项目地上附着物施工进展为：-4至11层主体完成；12、13层现浇板钢筋、模板、混凝土完成100%；14、15层主体完成；16、17层钢柱安装完成100%，钢梁安装完成50%。
另外，地上附着物还包括4层钢混结构的售楼部。
评估机构给出的该标的物土地+在在建工程评估价格共计为337006700元，此次法拍起拍价为269605360元，竞买保证金为4000万元，增加幅度10万元，相当于按照评估价的8折进行起拍，拍卖时间为2024年6月20日10时至2024年6月21日10时。
七号国际的总包为九冶建设有限公司。
九冶建设是央企中国铝业集团下属子公司，根据中铝国际发布的2023年年报，年报中有提到公司控股子公司九冶建设有限公司诉陕西威达房地产开发有限公司、李恒胜建设工程施工合同纠纷案。
据悉，2020年10月，陕西威达房地产开发有限公司与九冶建设签订了建设工程施工合同，约定由九冶建设承建由威达公司直接发包的案涉工程项目（备注：七号国际），但后来威达公司违约，九冶建设就起诉至咸阳市中级人民法院。
在起诉的过程中，第三人陕西天王兴业集团有限公司提出与本案有关的诉讼请求：（一）依法判令九冶建设对天王兴业因置换而应取得的案涉工程商业部分1至6 层共计12480.00平方米产权以及案涉工程7层的写字间2063.82平方米产权，合计14543.82平方米的房产不享有工程款优先受偿权。
看到这里，就不难理解七号国际的土地产权只有30年的原因了。
咸阳市中级人民法院出具的《民事判决书》（（2023）陕04民初53号）显示：咸阳市中院判令威达公司向九冶建设支付工程款229019898.00元以及违约金，驳回天王兴业的诉讼请求。
“九冶建设工程款人民币229019898.00元，就案涉工程的工程折价或者拍卖的价款优先受偿”判决书中第四条写到。
此次七号国际项目的法拍，疑似正是与该诉讼执行有关。
一个十字路口，……
七号国际所处的七厂十字，在咸阳的城市发展、商业发展中，绝对算是黄金地段。
上世纪八十年代，七厂十字东南角建设的凌云楼曾经是“咸阳第一高楼”；“新千年”2000年，咸阳第一家大型超市家世界（后来的华润万家）在七厂十字东北角开业……
当然，这些都已经成为历史，城市更新推动之下，七厂十字也在变化。
西安未央路与凤城五路十字有3个烂尾、施工缓慢的项目，咸阳七厂十字实际上也是如此。
七厂十字西南角，是咸阳曾经的知名烂尾楼“红楼”咸阳商业大厦，1994年开建、1998年8月主体封顶后基本建成，然后就长期烂尾，烂尾20多年后，直至2022年7月被拆除。
七厂十字东南角，曾经的凌云楼，2008年拆除，开始开发建设咸阳国际财富中心。16年时间过去了，项目一期早已建成投用，但二期迟迟未能开建，黄金地段的地块长期作为地面停车场使用。
七厂十字东北角，就是停工已久此次要法拍的七号国际。
十字路口四个角，只有西北角的电力大楼，比较稳当，能够压住这个十字路口。
整体来讲，占据城市黄金地段的七厂十字，从商业的角度并未形成理想中的商圈。
目前，七厂十字能够期待的就是地铁11号线。
按照目前的规划，地铁11号线一期工程起于宝泉路站，止于鱼化寨站，主要沿宝泉路～人民路～白马河路～沣东二路～沣东三路～阿房一路～阿房路敷设，长28.1km。
七厂十字作为重要的交通节点，很有可能设站，这对于七厂十字来讲是一个利好。
但从另一个角度来讲，地铁在给一个区域带来更便捷交通的同时，也存在将这个区域人口、消费力向其它区域疏散。特别是地铁11号线与1号线换乘之后，咸阳市民前往西安将更加方便。
咸阳商业的机会
虽然说七厂十字的发展有点不尽人意，但咸阳商业发展这几年的变化，还是有目共睹的。
2017年1月，咸阳第一座万达广场丽彩万达广场开业之后，秦都万达广场在2021年年底也迎来了开业。
至此，咸阳拥有了两座万达广场。
今年五一前夕，咸阳还迎来了世纪金花新天地的开业。
此前，世纪金花百货、世纪金花量贩超市已经布局咸阳多年，此次开业的世纪金花新天地是世纪金花首个全新购物中心物业形态。
在约4.8万㎡的商业中，世纪金花新天地引进了城市首进品牌MANNER、奈雪、瑞幸西北大师店等，通过下沉休闲外街等形式，更加强调体验式商业，与盒子商业形成互补。
世纪金花新天地+秦都万达广场，共同支撑起了咸阳七厂十字以西的商业繁华。
龙湖在咸阳彩虹板块也打造了龙湖·彩虹PARK商业街区，以开放式街区+公园打造前所未见的网红街区商业，给咸阳带来了全新的商业体验。
更多商家选择进驻咸阳，最主要的因素来自于咸阳主城区百万级别的常住人口，以及咸阳社会消费品零售总额的不断增长。在2019年的时候咸阳社会消费品零售总额刚刚突破900亿元，2023年则已经超过1300亿元，在陕西10个地市中仅次于西安。
而从咸阳的城市发展和大型商业分布来看，接下来急需大型商业配套的应该是高新区。此前大家期待的是2022年10月份签约的月星环球港，但这个项目没有落地已经终止。
目前，大家可以期待的是融创御河宸院的商业地块、丽彩观澜云璟的商业地块开发建设，毕竟丽彩在咸阳已经开发运营了多个商业项目，拥有丰富的经验。
其中，御河宸院商业地块在2023年10月举行了开工仪式，号称咸阳高新首个商业综合体，占地35亩，规划总建筑面积约15万m²，产品涵盖综合商业、LOFT公寓等多种业态。
当然，接下来将会迎来住宅小区陆续交付的文兴路沿线，也需要商业配套。目前可以确定的是龙湖上城丨星街，约2.9万㎡社区街区商业，能够满足业主基本生活消费需求，目前整个区域缺少的是大型集中商业。
实际上，一个区域只要有常住人口，就不担心没有商业配套，在新的商业项目越来越多的同时，咸阳的商业从业态、场景等方面，也将不断迭代升级。