近日，辽宁建设工程信息网的两则项目公告引起了很多人的注意。
甘井子区泉水河畔保障性住房所有七个地块EPC总承包项目已全部取消，招标人为大连国房乐家置业有限公司。
这意味着曾轰动一时的泉水河保障性住房项目已正式取消。
泉水河保障房项目的来世今生
泉水河保障房项目，曾经是大连市公布的2024年重点民生实事项目之一。是大连市首批配售型保障性住房建设项目。
泉水河保障房项目效果图
项目位于汇泉路以东，光明路以西，泉水河以南，中华路以北B2、B3、B4、B6、C1、C2、D3七个地块，由大连国房乐家置业有限公司开发建设。
项目用地面积约为10.87万平方米，总建筑面积约32.45万平方米，总投资约22.33亿元。
泉水河保障房项目规划保障性住房3084套，有48平方米到100平方米5种户型，按照保本微利原则向符合条件的保障对象配售。当时公布的售价大概会在7500-9850元/㎡之间。
泉水河保障房项目曾引起热议
作为大连首批配售型保障性住房项目，泉水河保障项目从公布之日起，很多人就很感兴趣，甚至还咨询什么条件可以入住。
在今年，央行及住建部多次会议里也提到，要加快推动保障性住房项目建设，加大政策支持力度。
但是该项目当时也引起了众多疑问：
首先，该项目旁边仍有数个项目在售，大部分都为品牌开发商项目，且还有大华紫悦府此类的高端别墅产品。然而在别墅产品旁边设立保障房项目，是否会在一定程度上严重影响周边正常商品房项目的销售节奏？
其次，该保障房项目的最低起售价为7500元/㎡，在目前市场环境下，甚至于在主城区内，某些商品房项目的起售价，已经低于了这个价格，例如大连湾板块的城投心悦港湾，起价已经达到了6480元/㎡。
那么，泉水保障房项目是否已经不太匹配当前市场形势了？
第三，从规划图里可以看到，泉水河保障项目不仅有高层，甚至还有洋房产品，而且从户型看也与当前市场主流商品房项目毫无差别。
而且，项目的建面达到了32万平，完全就是一个大型社区的规模。那么在当前很多商品房项目都去化缓慢的情况下，骤然入市一个与商品房相差无几的保障房项目，是否会严重影响其他项目的正常去化呢？
所以，很难说泉水河保障房项目取消与上述三个疑问究竟是否有关联。
保障房项目未来道路：国家队直接下场收房
既然泉水河保障房项目已取消，而当前加大保障类项目的建设，又是中央这几年一直在重点提及的政策。
保障项目，顾名思义即是保障居民的居住需求，而在城镇化及商品房不断发展的今天，很多人的需求已不再是有一个房子住，而是如何住的更好。
在这一点上，当前很多开发企业已经先动了起来。目前大连市场上主要有以下两大类型：
第一，卖旧换新型。
在五一之前，大连房地产协会曾经发起一个倡议，便是鼓励“以旧换新”。
此方式主要由开发企业发起，联合中介第三方机构在规定期限内卖掉客户的二手房，然后再购置指定的新房项目，可获得一定额度的优惠。
此方式可以算是开发企业及中介花费成本最少，最简单的一种方式。但实际上也是效果最不出众的一种形式。
当前市场的主要问题就在于二手房的流通困难，很多有着置换需求的客户都存在着自家的多余房产卖不动，卖不上价格的痛点。
而卖旧换新，只是鼓励大家积极卖房，实际上并没有从根本解决这一痛点，很多房主的房子依旧还是卖不出去而无法进行后续的置换。
第二，直接置换型。
在今年早些时期，大连个别项目就已推出过”旧房置换“政策，即客户将自家的旧房子拿出来，然后开发企业通过第三方评估机构进行评估。之后来直接抵扣新房的总房款。
这种方式相比卖旧换新，更加简单直接，房主不必担心自己的房子是否能在规定时期内卖出，同时又能直接换购到心仪的新房。
但这种政策也对开发企业有很大的考验，手握众多的存量资产如何后续变现，而且该政策依旧还是局限于单个项目，无法大面积铺开。
第三，国资收购型。
国资直接下场收购存量房这件事，其实也是从“以旧换新”蜕变而来的。
截止到5月中旬，全国已经有超过60个城市开始进行“以旧换新”试点了。
试点范围逐渐从三四线城市，向一二线城市扩散，上海、深圳和广州都加入了进来。其中，不少于15个城市都是国资直接下场收购的形式。
国家队直接下场收购这件事，很多人不理解，甚至感到很陌生。
其实操作也很简单，想换房的业主，只需通过政府指定的官方平台，进行登记旧房、选定新房、等待估价，对新房满意后就可以进行后续的签约。
如此一来，买和卖都通过官方平台完成，审批流程快，既不用担心款项安全问题，也大大提高了置换的效率，基本不用等多久。
而且目前部分城市的收购政策，出现了更多人性化的考虑。
比如江苏太仓，允许旧房房主保留一定时期内的老房子学位方便子女上学，还有可以多套旧房一起收购，然后换购新房。
南京甚至考虑旧房房主房子被收购后，短期内没有地方住，允许继续租住在老房子内。
而收购来的房子，即可以做保障房使用，甚至也可以交由租赁机构进行运营托管，来获得收益。
可以说，“国家队”直接下场收房，才是未来保障房真正值得探索的主要方式。
首先，可以直接解决二手房流通慢的问题，直接激活大批具有置换条件的客户入场，从而为市场继续带来大量需求。
其次，可以消化地方的大量闲置房产，提高不动产的利用率。
第三，收购来的房子最主要用途，可以为城市的毕业生，各类人才以及外来务工人员提供一个良好的住处。
目前大连的“国家队收购存量房“尚处于空白，希望我们未来也可以走上这条探索之路。
来源：同源楼市