改造后的六盘水市钟山区黄土坡街道文明巷小区一隅（2023年8月17日摄）。来源：新华社
城市更新是城市治理中的重要内容。城镇老旧小区改造是城市更新的重要工程，更是重大的民生工程。
2023年7月，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。
城镇精细化治理成为新的需求。
如何平衡老旧小区改造的不同主体的利益需求？如何看待老旧小区的文化性的精细化？相关部门怎样才能实现老旧社区改造的可持续？《中国房地产年鉴》执行主编回建强分享了他的观点。
九派新闻：2023年7月，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。城镇精细化治理正成新的趋势。您如何看？
回建强：中央做出“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断,商品房销售规模大幅回落，城市化进入相对缓慢的阶段，意味着房地产大拆大建的时代已经过去了,旧城改造,城市更新成为行业新的发展内涵。
进行城市更新，拆建是重要的一种，其能够迅速改变社区形态，甚至城市面貌，但其弊端也很明显，改造区域的人口族群、文化遗存、生活场景、建筑特征、建筑密度，甚至道路走向都发生了根本变化，不利于城市生活的连续性和人文关怀。从城市界面看，容易造成千城一面的情况，比如前几年三四线城市，集中建设了大量高层居民楼，既无必要，也不合理，造成资源的浪费，也损害了城市本身独有的韵味和特色。
从这个意义上看，“留改拆”并举才是城市更新的必由之路。应坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，以保留利用提升为主，严格控制大规模拆除和增建。当然，“留改拆”也并不一定适用全部城市建设，要根据城市建设处于哪一个阶段，该城市的历史发展现实，房地产市场现状，人口特征，收入水平，产业特征等综合确定城市更新的策略。
从更宏观角度看，城市更新已经从土地更新、建筑物更新、社区环境更新扩展到了城市结构及功能体系更新、产业结构升级、历史文脉传承等多方面的内容，实质上是对城市空间结构的再布局、土地资源的再开发、经济利益的再分配和运营模式的再优化，以创建最适合人工作和生活的城市空间环境。城市更新需要从土地、空间、建筑、产业、业态、交通、环境、生态、历史、文化、风貌等多维度进行思考，目标是在更新中实现引人、聚人、留人，实现城市高质量发展。
九派新闻：老旧社区的改造包含不同的主体和纷繁复杂的多样需求，往往需要“一区一策”甚至“一房一策”。如何平衡不同主体的利益需求成为重要任务。您对此有哪些建议？
回建强：城市更新必然涉及多元利益主体，需要平衡好政府、市场主体和公众三者之间的关系，政府是城市更新的引领者、规划者，企业是重要实施者，公众是参与者和受益者。根据国际经验，一方面政府要在城市更新中做好多元利益主体之间关系的协调工作；另一方面，政府还要努力动员社会各层面广泛参与到城市更新中来。社会多元主体的参与度越高，城市更新的质量就越高，更新项目的实施过程就越顺畅。
首先要积极调动社区的参与。在充分调研的基础上，制定切实可行的多元规划方案，考虑到不同居民群体的需求和偏好，包括老年人、年轻家庭、残障人士等。公众能否积极参与城市更新，在于政府是否建立了创新的参与机制，并且能否真正实现公众从一般参与到实权性参与的转换。
其次，吸引企业积极承接。企业能否积极参与城市更新，盈利模式只是外在的显性约束。在盈利模式背后，是政企关系的组合方式、政府的支持政策、方案设计的水平以及实施过程中的多元社会利益关系的协调程度。解决好相应问题，政府、企业、城市、公众就能够多赢；政府利益、企业利益、投资者与资源业主利益、原街区居住者利益、社会公共利益、城市长远利益等就能兼顾。企业的盈利问题就可以找到合理的实现方案。
再次，要坚守必要的原则。比如可持续发展原则，注重生态环境保护和资源利用，以满足长期利益和社区的持续发展需求。公平分配资源的原则，确保资源的公平分配，不偏袒某一群体，而是根据实际需求进行合理分配，提高社区整体福利水平。注重文化传承的原则，尊重和保护老旧社区的历史文化遗产，合理利用现有资源，保留和传承社区的文化特色和记忆。
2023年10月30日，改造后的呼和浩特市玉泉区滨江花园小区单元楼外立面。来源：新华网
九派新闻：为了更好地实现老旧社区改造，不少城市做了社区改造的新探索，提供了值得借鉴的旧社区改造案例。从统一的片区综合治理模式到租赁置换的模式，您如何评价不同模式的出现？这为城市治理提供了哪些新的可能？
回建强：统一的片区综合治理模式，通过整体规划和综合治理，能够更好地解决老旧社区存在的问题，如基础设施老化、环境污染等。它提供了促进社区整体发展和提升居民生活品质的机会，可以提升城市整体形象。
租赁置换模式，通过租赁方式将原有居民迁出，然后进行整体改造和更新。尽管这种模式可能引发一些争议，但它可以更快速地推进老旧社区的改造进程，促进城市更新和发展。同时，租赁置换模式也可以提供更多选择和灵活性，适应不同城市的实际情况。
除了以上两种模式，老旧社区改造，还有棚户区改造模式，历史文化保护模式，公私合作模式等，以上模式并非独立存在，实际的老旧社区改造往往是多种模式的综合应用，根据具体情况和需求进行灵活组合和调整。
这些新的老旧社区改造模式对城市治理而言，可以增强城市的适应性和可持续性。不同的改造模式能够更好地适应城市的发展需要和资源状况，提高城市的可持续性和抗风险能力。新模式的综合运用，也可以激发对城市更新和创新的探索，推动城市治理体系的不断优化和完善，为城市的长远发展奠定了基础。通过改善老旧社区的环境和功能，提升城市的整体形象和居住品质，增强城市的吸引力和竞争力，有利于吸引更多的人才和投资。
综合而言，不同的老旧社区改造模式为城市治理提供了更多灵活性和选择空间，有助于推动城市的可持续发展和提升城市的整体品质。
九派新闻：尽管老旧小区改造涉及很多方面，您认为改造方法参考的重要维度有哪些？相关方需要怎样协调？
回建强：老旧小区改造涉及的重要维度包括：社区居民需求，确保改造方案符合居民的实际需求和利益，包括居住环境、公共设施、交通便利性等方面；城市规划和设计，改造方案应与城市的整体规划和设计相协调，保持一致性和统一性，不断优化城市空间布局和景观形象；环境保护与可持续发展，确保改造过程中对环境的保护和资源的合理利用，推动可持续发展和生态环境的改善；文化传承与历史保护，尊重和保护老旧小区的历史文化遗产，保留和传承其独特的文化特色和记忆；经济可行性，确保改造方案的经济可行性，合理利用资源和资金，提高改造项目的投资回报率和效益水平。
为了多维度、多层面的利益及诉求实现，相关方需要进行以下方面的协调。政府部门：负责制定政策、规划和监管，协调各方资源和力量，推动改造项目的实施和落地。社区居民：参与改造方案的制定和决策，提出意见和建议，积极参与改造过程，共同推动社区的发展和进步。设计机构：负责制定改造方案和设计方案，根据综合考虑各方需求和利益，提出科学合理的设计方案。开发商和投资方：负责提供资金和技术支持，参与改造项目的实施和运营，确保项目的顺利进行和有效管理。专业机构和社会组织：可以提供专业的技术支持和服务，协助政府和社区居民解决实际问题，推动改造项目的顺利进行。
通过各方的积极参与和协调配合，可以实现老旧小区改造过程中各个维度之间的有效协调，最大程度地实现改造项目的整体效益和社会价值。
改造后的广州老街永庆坊老骑楼成了游客休闲、会友的好地方（2019年4月9日摄）。来源：新华社
九派新闻：城镇精细化治理促使越来越多的老旧小区的改造倾向于“一区一策”，“一房一策”。老旧小区承载着特定的历史文化。您如何看待老旧小区文化性的精细化？
回建强：老旧小区承载着特定的历史文化和社会记忆，是城市的文化遗产和精神家园，因此在社区改造过程中，要注重对文化性的精细化保护与传承。
老旧小区的文化性精细化意味着尊重和保护其独特的历史文化遗产，包括建筑风格、社区传统、文化习俗等，促进文化的传承和发展。通过对老旧小区文化的精细化管理和保护，可以提升居民的生活品质和幸福感，增强社区凝聚力和归属感。在尊重传统文化的基础上，可以通过创新发展和文化融合，为老旧小区注入新的活力和功能，使其更好地适应现代城市的发展需要。老旧小区的文化性精细化可以成为城市的文化名片和旅游景点，吸引更多的游客和投资，提升城市的整体形象和软实力。通过强调老旧小区的文化性，可以促进社区居民之间的交流和合作，构建和谐共享的社区环境，增强社会凝聚力和稳定性。
九派新闻：老旧社区改造涉及多方主体，时间跨度相对较长。相关部门如何健全城市更新多元投融资机制，创新市场化投融资模式，实现老旧社区改造的可持续？
回建强：住房和城乡建设部在《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》中，专门就“构建多元化资金保障机制”，列举了参考案例。在此基础上，城市更新项目投融资模式设计，需要结合具体地方的综合财力、资源禀赋，以及具体项目的经营属性、商业模式、回报机制、潜在风险等综合考量，从投资主体、融资模式、平衡机制等多维度统筹谋划。
首先是政府的引导与政策支持。地方政府可以积极出台鼓励城市更新的政策，包括财政补贴、税收优惠、土地便利使用政策等，吸引更多社会资本参与到老旧社区改造中来。旧区改造相对新建商品房，对投资主体的风险承受能力要求更大，技术要求更高，必须有相应的政策优惠进行对冲和保底。
其次要建立多元化投融资平台。搭建政府、金融机构、企业和社会资本等多方参与的投融资平台，整合各方资源，提供多样化的融资渠道，降低融资成本。推出适合城市更新项目的金融产品和工具，如城市更新基金、债券融资工具、信贷支持等，满足不同项目的融资需求。
第三，创新融资模式和相应的风险管控体系。推动创新市场化融资模式，如土地收益共享、收益权融资、产权交易等，激发市场主体的投资热情，促进项目的快速实施和良性发展。与此同时，要提升项目信息披露和透明度，建立健全的风险防范机制和监管体系，保障投资者的合法权益，增强市场信心和稳定性。
通过以上措施的综合推进，可以促进城市更新多元投融资机制的健全和市场化投融资模式的创新，实现老旧社区改造的可持续发展，推动城市的整体发展和进步。
九派新闻记者 木杨
【来源：九派新闻】