天津楼市，刚刚经历了“狂躁的5月”。
就像被打了一针肾上腺素，谈不上进KTV，但也跳了个广场舞。
新房、二手房、土地，兴奋加倍。
【政策叠加】
天津5月的政策，在央行基础上，又加了把火。
516南开出台入学新政—517央行喊话—524河西出台入学新政。
政策叠加，引发楼市的波段行情。
5月29日，“史上最松”信贷政策全部执行。
√ 降首付：首套1.5成，二套2.5成。
√ 降公积金利率：首套2.85%，二套3.325%。
√ 降商贷利率：首套LPR-60BP（3.35%），二套LPR-5BP（3.9%）。
“不可能三角”出现：低首付、低利率、低房价。
需要get到政策背后的深意——
楼市回暖，大局已定，信号强烈。
既然只有超预期的政策，才能扭转市场，那么，后续就还会有更多超预期的政策。
天津的政策还没出完，南开河西的学区政策也仅是铺垫。
“柴油市场”的高温高压，快要逼近“引爆点”。
【情绪启动修复】
除了学区需求外，观望需求正在被激活。
据365全平台监控，5月的咨询量相比4月翻倍，悲观预期收缩。
已经有人开始担心涨价了，517是个转折点。
这一阶段依然在“盘活增量”。
不少出来看房的人，从2022年一直等到现在。
要明确，出政策≠涨价，中间还有好几个环节。
超预期政策——情绪修复——成交量修复——成交价修复。
现在已进入情绪修复阶段，耗时较长。
一旦进入成交量的修复，进程会加速。
能否买在涨价前，考验买房人对“政策与市场博弈”的把握。
【新房迎来应激行情】
据365研究机构监控，5月新房认购量比4月涨了约50%。
但依然分化，旱的旱死、涝的涝死。
主要分两个阵营：
❶ 受517全国政策影响，新房到访量上涨20%，观望需求进场。
金茂智慧科学城、保利西棠和煦……认购破百套。
绿城水西雲庐、龙曜城……认购了80多套。
金地艺华里、绿城晓月晴川、未来城……都能认购超过50套。
❷ 受入学新政影响，南开河西的学区房起量。
鹏飞南开学院5月认购将近60套。
中交融城、中交融正、天津瑞府、天津蘭园……也都认购将近30套。
现在的政策效力，衰减较快，不支持单边向上的行情，以波段行情为主。
随着政策密集度增加，波段会拉长。
5月底，天津这一波行情基本接近尾声。
下个波段行情在6月下半月就会体现，年中决战马上开始。
【过山车式的二手房】
5月二手房成交量，比4月涨了26%（贝壳数据）。
基本与3月小阳春持平，也好于去年下半年。
二手房成交量抢先修复，来自两方面原因：
❶ 学区政策的脉冲。
南开学区新政后，河西应激起量，最高单日成交110套。
河西学区新政政策后，河东成交量翻倍，击鼓传花一样。
❷ 房价跌到位了。
二手房确实跌到“让你觉得便宜”了。
甚至一些老破小的租金回报率能超过3%，优于理财收益。
现在天津二手房成交份额，已占到70%以上。
不是新房买不起，是二手房太有性价比。
【土地市场重振旗鼓】
趁着市场有热度，5月土地爆发式挂牌。
今年1-5月共挂牌25宗宅地，5月占了13宗。
都集中在月底这几天挂牌，趁热打铁。
海教园、大学城、高新区……新房有量的板块，土地“有水快流”。
市区土地，今年也将是重头戏。
刚刚红桥耀华中学城市更新地块上架。
接下来，老工大、新梅江……都将有土地挂牌。
今年到目前为止，只有中海陈塘这一宗土地属于“市场化拿地”。
房企融资宽松，超预期政策落地，下半年土地市场将发力。
5月是“信号月”，天津楼市进入“调头期”。
情绪在修复，市场在回暖，但还没完全转向。
预计三季度楼市触底，“不就起来不罢休”的大局已定，毋庸置疑。
对于买房人来说，6月是决战！
这是今年最关键的一个月，还有“大薅羊毛”的机会。
基于上半年任务完成太差，有房企已经准备“动手”了，要抓住。
今年买房等年底？不见得是最佳时机。
就算不求闻达于诸侯，至少也得苟全性命于乱世。
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