文/乐居财经 魏薇
“西贵”的北京海淀，一直是开发商的角逐之地。
6月4日的一场土拍却意外“遇冷”。这天，北京海淀区西北旺镇永丰产业基地地块正式出让，因紧邻地铁16号线永丰南站，因此也被业内称为“永丰南地块”。
截至开拍，仅有北京海开控股（集团）股份有限公司（简称“海开控股”）、琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（简称“琼海南洋瑞华”）两家房企参与。线上报价环节，该地块收获了4次出价。最终，仅海开控股抵达现场，并以79.17亿元的价格竞得该地块，成交楼面价35588元/平方米，溢价率1.5%。
如此低的溢价，在当下房地产市场看来颇为理性。
连面都未露的琼海南洋瑞华，在此次土拍中似乎只是单纯充当了“陪跑”的角色。实际上，参拍的两家房企之间有着千丝万缕的联系。
拿下该地块后，海开控股在公众号发布了一则喜报：地块的获取进一步完善了海开控股“一核两翼多元”的战略布局，推动公司规模实现跨越式发展，助力区域居住品质再进阶。
最近，海开控股在海淀区的拿地势头很是猛。
5月28日，海开控股旗下北京海开云创产业发展有限责任公司刚刚以42.3亿元拿下海淀清河的一宗综合性商业金融服务用地，海开控股将在这里打造数字经济总部园。
短短7天时间，海开控股已经斥资超120亿将海淀区两宗地块收入囊中。
神秘地产大亨
海开控股成立于2001年12月，法定代表人为马光华，由6名股东共同持有。北京翠微集团有限责任公司持股37.27%、北京市海淀区国有资本运营有限公司持股33.51%、北京京门兴海科技集团有限公司持股25.47%、北京市海淀区国有投资经营有限公司（简称“海国投”）持股2.56%、北京海淀置业集团有限公司持股0.6%，北京威凯建设发展有限责任公司持股0.6%。
除了海国投，另外5位股东的实际控制人均为北京市海淀区人民政府国有资产监督管理委员会（简称“海淀区国资委”）。
最后，海开控股的实际控制人指向海淀区国资委，受益股份97.37%。
值得注意的是，2021年2月至今，海开控股的注册资本经历了6次增加，从最初的19000万元人民币增加至121830.7204万元人民币，3年时间增加了6倍还多。
琼海南阳瑞华成立于2009年9月，法定代表人为陈泽扬，由海南万国投资有限责任公司和咸阳长涛电子科技有限公司（简称“长涛电子”）分别持有99%和1%股份。
再向上穿透发现，前者的控股股东为八大处控股集团有限公司（简称“八大处控股”），八大处控股由北京京门兴海科技集团有限公司（简称“京门兴海”）和北京万景房地产开发有限责任公司（简称“万景房地产”）分别持有51%和49%。而京门兴海由海淀区国资委100%持有，万景房地产由张景明和谭中市两人共同持有，持股比例分别为70%和30%。
长涛电子对琼海南洋瑞华的占股很小，仅有1%，其在琼海南洋瑞华成立之初就已认缴出资，与琼海南洋瑞华的成立日期是同一天。股权穿透发现，长涛电子的的最终受益人为自然人赵宇飞，其最终受益股份为0.9951%。
最后，琼海南洋瑞华的实际控制人也指向了海淀区国资委，受益股份50.49%。两位自然人张景明和谭中市在琼海南洋瑞华的最终受益股份分别为33.96%和14.55%。
虽然琼海南洋瑞华的实际控制人指向国资，但该公司的受益所有人却是张景明个人。张景明、谭中市、赵宇飞三人的受益股份加起来为49.5%。
能与国资企业共同参股八大处控股，张景明的身份不可小觑。其曾对外投资5家公司，分别为天津润景投资有限公司、长春康阳股份有限公司、北京宏城金泰投资有限公司、北京六里桥蓝景丽家家具城有限公司、天津金宏恒泰科技中心（有限合伙），其中仅第一家公司存续，张景明在该家公司的持股比例为70%，另外4家公司均已吊销或注销。
张景明与八大处相关公司关系匪浅。在今年4月之前，张景明还是八大处控股的副董事长、北京八大处房地产开发集团有限公司（简称“八大处房地产”）的董事。
而去年7月和今年2月，八大处房地产将张景明和万景房地产等方告上法庭，案由是“有限合伙纠纷”。
天眼查显示，2021年2月，海国投曾将所持八大处控股51%的股权转让给京门兴海，此次转让为承债式有偿转让，其中股权转让款为6.51亿元。至此，八大处控股的大股东从海国投变更为京门兴海。
据北京市海淀区国有资本运营有限公司2023年度债券报告，截至期末，其对八大处控股和海开控股的未收回金额分别为242.46亿元和59亿元，这部分资金均为海淀区国有资本运营有限公司对上述两家公司的借款。借款方对八大处控股的回款安排是：预计每年回款不得低于40亿元。
遇冷背后
从永丰南项目的地理位置和周边配套来看，此地块属于海淀区现存的不可多得的优质地块。项目位于海淀区中关村科学城北区、永丰产业基地核心区，地块配套完善，周边学校和医疗服务健全，交通便利，毗邻地铁16号线。
土拍遇冷，除了高地价之外，或许与项目配有大量自持和无偿移交的建设面积有关。这不仅考验开发商的开发实力，对资金的要求更高。
资料显示，永丰地块是由2个住宅地块和2个商业地块组成的大型地块，用地面积约8.95万平方米，建筑规模约22.2万平方米。其中住宅部分总建筑规模约为9.86万平方米，容积率为2.2，控高45米，商业部分总建筑规模达到10多万平方米。
首先，开发商需自持公建约8.4万平方米，还需建设约2.6万平方米公交场站等公服设施。
另外，竞得人需建设1.39万平方米，包括9000平方米公交中心站、1000平方米党群服务中心平方米、450平方米社区卫生服务、1000平方米社区养老服务设施、300平方米社区助残服务中心、1400平方米社区级公共文化设施、700平方米社区管理服务用房、70平方米公厕，上述设施均建于地上且不出让，建成后无偿移交相关部门。
该地块的土拍结构有所调整，溢价率打破了15%上限，同时设定了溢价率分段指导价。当溢价率低于15%时，项目销售指导价格为9.3万元/平方米；触及地价上限，溢价率最高可达20%，销售指导价格则调整为9.6万元/平方米。
综合周边新房和二手房，永丰南地块9.3万元的指导价处于中间位置。如中海富华里、幸福里润园、栖海澐颂等新房销售价约在每平方米8.2万元-8.5万元左右，二手房如海淀幸福里、首创天阅西山的挂牌价在每平方米8.3万-10万左右。
有业内人士估算，永丰南地块可用于出售的面积在十万平方米左右，以9万元/平方米的单价计算，总货值约90亿。