潮新闻客户端 记者 滕一韬
“我们小区楼下活生生就是一个露天‘菜市场’，不仅是沿街底商大规模占道外摆，还有各种流动摊贩聚集，环境变得脏乱差不说，高峰期更是把路堵得水泄不通走都走不动。现在大家眼见着人气旺，来这里摆摊的越来越多了，到底该怎么是好？”
近日，潮新闻·钱江晚报记者帮接到家住余杭区上元公寓张女士的求助：从去年开始，楼下沿街一带的面貌便成为了业主们的一块“心病”，业主们各方反馈却始终不见成效。
6月11日，记者前往小区实地探访。
占道摊位摆出了三四米。滕一韬/摄
露天“菜市场”让业主们很糟心
底商经营者直言：摆在外面生意更好
早上不到八点，记者来到上元公寓西门一侧的沿街道路。虽是阴天也刚刚下过雨，道路两侧已经被占得七七八八，一边是流动摊贩，另一边小区底商拿出店内的货品摆了出来，最多的从店门口一直向外延伸了三四米。记者粗略数了一下大概有30多摊。
“新鲜的菜嘞，看看嗷！”现场的叫卖声也增加了不少人气。许多开着电瓶车的路人特地开上这条行人道，一路采买。蔬菜、水果、鱼虾，还有活禽，都能在此处买到。除了往来穿梭的电瓶车，还有装卸的货车停在道路中间忙着卸货。在这条路上通行确实需要放慢脚步。
“今天还不算人最多最拥堵的时候，双休日早上7点到10点根本走不动路，车子更开不动。”张女士表示，由于这条路还有临时停车位，小区内部车辆也需在此通行，过分拥挤的路面的确影响到了居民的正常生活。
滕一韬/摄
“从去年下半年开始，早上四五点就能听到楼下剁肉的声音了，还有收款的声音在家里也能听见。有时候窗子一打开，水产的腥味就飘上来了，更别提看到满地的垃圾，更糟心了。”住在沿街底商一侧的业主李女士无奈地叹气，“其实我们小区斜对面就有一家两层楼规模的农贸市场，可偏偏周边的住户都往这里跑，眼看着天气越来越热了，这味道真是苦不堪言。”
“其实最开始是有一两家店尝试外摆，后来越来越多店效仿，到现在不做生鲜生意的店铺也会把门前的位置租出去给卖菜的摊贩。”张女士说，甚至农贸市场里的摊贩都搬了出来到小区这一片做生意。“农贸市场里摊位空间有限，再加上有要求要出售净菜，但这里对菜品也没有那么多要求。流动摊贩也闻风而动，吸引来的只多不少。”
药房门口的流动摊贩。滕一韬/摄
张女士说，由于人流量大，这里还引来了一些打着免费看病、售卖保健品的临时摊位，环境变得越来越乱。“一些店铺以日租500元的价格把门口的位置出租，也不管它的实际经营性质。老年人来这买菜很多，前几天就有人被骗了1600元，这其实也有很大的隐患。”
“菜场”早高峰后一地的狼藉。滕一韬/摄
“我不是最早摆出来的，大家都摆在外面嘛，一个买卖方便，再一个店内空间有限，摆不下那么多。”一位底商经营者坦言，外摆确实没有经过允许，但是摆在外面确实生意更好。
“这里客流多，肯定好卖一点，所以就过来了。”一位流动摊贩的大叔告诉记者，现在这里是附近有名的“菜场”，摊贩和客人都喜欢到这边来。“菜价我们也卖得便宜。”但对于挑拣后一地的残渣，他笑了笑：“应该有人打扫的。”
小区斜对面就有一家农贸市场。滕一韬/摄
多番治理仍难破局
社区：今日将组织多方沟通协调会
小区西门一侧的沿街道路到底是什么性质？底商店铺到底能不能外摆，又该怎么管？记者联系了小区业委会、物业以及多个相关部门。
小区业委会成员告诉记者，小区西门一侧的沿街道路很大一部分属于小区红线以内，最外侧属于市政道路。“底商外摆的区域实际上是我们小区的公共区域，不存在谁家店铺门前的地归谁这种说法，我们也一直委托物业在管理。”
有的店铺门口出租给菜贩卖菜。滕一韬/摄
实际上，业主们对于外摆的行为并非没有协商过。“去年我们在多部门的协调下，曾经同意底商店铺外摆，不过不能超出1.5米的界限，且每家门口的区域需要他们负责把卫生搞好。”在张女士看来，业主们已经做了妥协和让步，但结果却不尽人意。
“当时每家外摆的商铺都在业委会的见证下和物业签订了相关协议，结果照样还是超出划定的黄线范畴，并且脏乱差并没有改变。”张女士表示，由于底商们不履约，这份协议最终没能执行下去。“失望的业主们要求他们把东西搬回去店内去。”
“业主的诉求我们一直在积极处理。”小区物业的相关负责人告诉记者，上元公寓小区西侧早高峰期间，商铺和流动摊贩占道经营确实已有一定规模。“每日高峰期，我们会安排保安至现场维持秩序，劝阻占道经营等不文明行为，并且派人一日一打扫。”该负责人表示，对于愿意配合的商铺，物业会协助将物品搬回商铺内。拒不配合物业劝阻和沟通，物业会第一时间上报社区，作为之后主管部门联合执法的依据。
“按照协议，放在外面的货物我们会进行搬离，再由商铺经营者从物业办公室取回。”物业负责人表示，由于缺乏执法权，实际操作中存在一定难度。“因为这个事情双方起了冲突，摊贩还打伤了我们物业的安全员。”
记者从属地社区和城管部门了解到，从去年下半年开始，在业主频繁投诉后，街道、社区联合物业、城管进行过几次联合管控。
“去年在我们半个月的连续治理行动下，占道经营的状况有所改善，但最终商铺和流动摊贩还是再次聚集、占道。”北宸社区居委会副主任张丁树表示，今日，社区将组织物业、居委会、业主代表、社区网格员举行沟通协调会，尽快建立小区自治监管机制。“初步计划还是让小区党员，志愿者，业委会加上社区网格员轮值自治，加强监督，帮助物业一起巡逻管理，希望能达成进一步的共识。”
“后续物业会考虑在商铺马路边增加物理隔离，控制外部商家至该部位摆摊；调整路面车辆行驶动线，西北侧不再允许车辆通行，并积极沟通推动车场改造事宜，管控货车随意停车问题，持续改善现场秩序。”物业负责人表示将会继续配合社区开展下一步的管控措施及方法。
“接下来，我们也会加强人员的现场值守，把工作落实到位。”对于记者反馈在现场看到城管工作人员但未对聚集摊贩处理的情况，属地城管部门有关负责人回应，目前该片区已派专人值守，将进一步加强对摊贩占道经营的执法力度。
沿道路一字排开的流动摊贩。滕一韬/摄
律师：物业有权基于协议实施管理与处分行为
可协商使双方损失最小化的处理办法
对于上元公寓西门一侧底商占道经营的问题，记者也咨询了浙江剑正律师事务所的吕鹏斐律师。
吕律师表示，根据《杭州市物业管理条例》第二条的规定，物业是由全体业主通过选聘而产生的机构，有权按照相关法律法规或者物业服务合同的约定对房屋及其配套设施等进行管理。另据《杭州市城市市容和环境卫生管理条例》第十五条第二款和《浙江省城市市容和环境卫生管理条例》的规定，物业管理企业有权对于沿街的经营者进行管理，要求沿街的经营者不得擅自超出门、窗进行店外经营、作业或者展示商品。
“这些商铺均在小区红线范围内，系全体业主公共区域，属于物业的管理范围。”吕律师表示，因此业主委员会和物业行使管理职能，要求沿街商铺的经营者作出《关于商铺管理自觉规范实行承诺书》（以下简称“承诺书”）符合法律、行政法规的规定，目的也是为了保护第三人和社会的公共利益。“如果业主委员会和物业在行使职能时不存在欺诈、胁迫的行为，不存在暴力强制承诺的行为，商户也是在经过劝说后自愿作出承诺的，那么该承诺书就是有效的。”
烤鸭店经营起了水产。滕一韬/摄
在吕律师看来，由于承诺书中明确载明：“（商户）承诺如果没有按照承诺规范实行，如出现违规出店经营的，同意物业按照《上元公寓商铺管理公告》中管理职责进行统一清理；违规停放机动车、卸货车、电动三轮车的，后续将不再允许违规车辆进入上元公寓临停车场。”这说明商户在作出承诺时清楚，如果不遵守物业管理规则，物业将按照《上元公寓商铺管理公告》的规则处理物品，可能出现物品被转移、清理等情况。在此情况下，商户仍然自愿作出了承诺，故当出现承诺书中载明的情况时，物业有权按照承诺书记载的内容实施管理与处分行为。
底商经营者签署的相关协议。受访者供图
对于物业如在行使管理职权时遇到商户不服从管理或产生冲突时，吕律师建议应当第一时间寻求社区、城管、小区公治办等主管相关部门介入协商解决，在符合法律规定的前提下协商确定一个使双方损失最小化的处理办法；协商不成的，可根据相关法律规定向人民法院提起诉讼，要求停止侵权、赔偿损失。
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