作者：余飞
2023年年末晋级万亿GDP城市俱乐部的两个新秀，烟台与常州，楼市面临着各自的难处。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
01
常州，不再新建安置房
常州的难处在于，市场行情持续下调，也曾跟随大流出台过各种刺激措施，但丝毫不顶用。
从长时间轴来看，常州楼市的转折点出现在疫情爆发初年的2020年，在此之前，作为长三角名宿，常州的房价一路躁动。
1998年房改之后，常州房价发动攻势，2002年就有楼盘价格突破了2000元/平方米。
我这边搜集到的资料显示，2004年-2007年，常州商品房销售总量一路保持大幅增长趋势，年均增幅达131%。不过这一涨幅相比于长三角其他城市，并不算高。
2008年全球金融危机让全国房地产短暂调整了一下，于是中央与地方出台了一系列促进经济发展和消费的措施。
常州楼市在2009年就企稳，并开启了量价齐涨模式。2009年，常州市区新房成交均价正式突破5000元/㎡的关卡，2010年涨至约7000元/㎡。
2010年之后到2016年，常州房价相对平稳。2015年的4万亿以及随之配套的降首付、降利率和货币棚改发动的去库存，成为了常州房价的助燃剂。
从2016年开始，常州房价一路狂奔。均价最终突破了两万元。
2020的疫情，成为常州楼市的转捩点。自此，常州商品房成交量一路跳水。
各机构统计的数据有出入，但大趋势基本一致。
按照克而瑞常州房产测评披露的数据，2023年，常州全市（含金坛、溧阳）新房供应量约为168万㎡，同比减少约52%；成交量约228万㎡，同比减少约24%。
无论是供应量还是成交量，都创下近年来新低。
进入2024年，常州的销量跌势依旧，所谓的小阳春和常州没有半毛钱关系。
数据显示，一季度常州新房成交量同比去年一季度，腰斩。
二手房成交量，也不如去年同期。
房价方面，以更能真实反映市场价格变动的二手房来看，贝壳找房数据显示，常州的二手房均价5月份已经跌至1.43万元/平方米，环比下跌了1.4%，同比下跌了13.8%。
在这种背景下，6月13日，常州发布了新一轮去库存大招措施《关于印发进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，内容涵盖12条，包括：
首套房首付降至15%，二套房首付降至25%。公积金利率下调0.25个百分点。
最关键的第三条内容：
自本通知实施之日起，非社会资本受让土地未实质性开工建设的安置房项目一律不再建设；一律不再新增安置房用地供应。对有安置需求的地区，可采取直接购买或房票方式购买商品房用于安置房。自本通知实施之日起，新实施的国有土地、集体土地征收项目，选择实物安置的，必须自签订安置补偿协议之日起六个月内安置到位。本通知实施前已实施的国有土地、集体土地征收项目，须在2025年12月31日前安置到位。安置到位的标准为：安置房已建成的，将安置房交付被征收人；安置房已开工尚未建成的，被征收人签订商品房买卖合同并完成合同备案。
什么意思？解释起来就两点：
第一，之前卖的地块，没有开建的，不再建设安置房。
第二，从现在开始卖的地，一律不再建设安置房。
第三，需要安置房的居民，政府可以通过收购存量房来供应。需要实物安置的，给你房子。不需要实物安置的，则给你房票安置。
这个大招，和房票棚改异曲同工。作用都是减少供应，增加需求，从而推动去库存。
然而，这样的措施，对于当下的市场还能起多大作用，需要以观后效。
可以借鉴的一点是，过去三年很多城市都开启了房票棚改法，但基本没有什么作用。
02
烟台，有的海景房沦为了赠品
烟台的难处在于，房子卖不动，只能与高能级城市联动，将自身的房子变成赠品。
这一消息，今年4月份曾掀起过热议，本号也撰文分析过。当时的情况是，招商蛇口在北京通州一楼盘推出了“买一送一”活动，买77平方米两居免费送一套招商蛇口在烟台108平方米海景现房。北京通州招商璀璨公元77平方米的参与活动户型，总价477万，烟台招商依云水岸108平米海景房，总价约45万。
相当于赠送了10%的首付。
虽然这个活动，是北京与烟台隔空相连，以变相降价的方式，一方面卖出通州区难卖的户型房子，另一方面帮助烟台去库存。
但是其背后折射出的更深现象是，烟台的海景房沦为了赠品，烟台的房子难卖。
和常州一样，烟台的商品房成交量也腰斩了。
数据显示，2017年烟台房地产市场显著转暖，主城区商品住宅成交685万平方米，创历史新高。与此同时，房价步入上行通道，2019年房价顺利实现翻倍增长。
之后，随着宏观大势改变，再加上旅游资产的一地鸡毛，烟台楼市进入了下行通道。
2020年，烟台主城区成交跌至406万平方米，创近年来新低，开发商以价换量常态化。部分旅游地产项目价格腰斩，售价由7000元/平方米降至3500元/平方米。
上面提到的赠送的108平米海景房招商依云水岸，以前单价大约6000元，现在单价不到5000元，还有套特价房单价仅4400元。
烟台市下辖的龙口市海泰居，个别房源均价跌至2728/平方米。
2023年，烟台市市区商品房成交量267.66万平方米，相较于2017年巅峰时期的685万平米，膝盖斩了。
烟台的房价，5月份已经跌至8795元/平方米，环比下跌1.2%，同比下跌7.4%。
比常州更缺乏支撑力的，是人口。
在全国人口持续、加快减少的背景下，位居长三角的常州，目前仍有一丝增量，而烟台的常住人口已经三连降。
2021年之后，烟台的人口跟随全国人口大趋势，陷入了负增长。2021年减少了2.09万人，2022年减少了2.41万人。
2023年减少了2.65万人，是重点城市（省会与首府城市、直辖市、计划单列市以及GDP过万亿的地级市）中，唯二的一个，另一个是重庆。（哈尔滨、太原未公布数据，哈尔滨大概率也是减少）。