“事实上，只有低于收入合理比例的房贷支出才是好的杠杆。”
——夏春
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
房地产卖场里的618，比电商更精彩。
投身其中，可听取此起彼伏的吆喝声一片：
“只要一元，先给一元，就能买房。”
“买房了买房了，最低每月先给6000就行！”
“等交付，等装修，房子住进去了再还钱！”
“我们这里首付只要7.5%，帅哥美女快来看看啊！”
但和电商的境遇一样，叫卖声的对面，是一群拿着计算器、捧着草稿纸，眼神里充满质疑的购房者。
一只重现江湖的“气球”
旧闻总能再变新闻。
“在华尔街投行绞尽脑汁考虑如何走出次级房贷阴影的同时，中资银行则开始了个人房贷产品的大比拼，‘双周供’‘接力贷’‘气球贷’等等名目的房贷产品花样翻新。”
如果不是前半句“次级房贷”一词暴露了年龄，有的人或许会误以为这则新闻，描述的是当下。
5月28日，平安银行官方号发布了一款名为“气球贷”的产品，从宣传页面上看，其的还款方式是，借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。
不过，从实际操作上看，“气球贷”的贷款时间往往并不是总期数20年，只是在月供用20年这个范围来计算，但实际还款的期限，往往是5年或10年。
自此，每月只还很少的利息，甚至只还一部分本金，但到了5年或10年的期末，需要一次性还清剩余的所有本金。
由于“前小后大”的特性像极了气球，由此得名“气球贷（Balloon Loan）”。
消息一出，各路媒体纷纷拿出草稿纸做奥数题：以100万元贷款为例，贷款利率3.95%，实际贷款时间10年，那么分摊到20年的“气球贷”等额本息还款方式是：前期月供约6033元，第10年到期一次性偿还60.3万元，贷款到期共偿还本息约132万元。
往好的方向想，是只需要每个月先拿出6000元就能得到一套房子；往坏处寻思，是10年后，能不能一次性拿出60万来把房贷还清。总之，是把大家习以为常的“首付”如今变成了“尾付”。
此举从平安银行出，颇有渊源，2007年率先推出“气球贷”的，是原深圳发展银行，它在2012年同平安银行正式合并。
无独有偶，平安银行此次推出的产品还包括二阶段还款、双周供、轻松还等多种还款方式选择。
二阶段还款是前三年内按月付息、无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。
双周供是指，借款人每两周还本付息一次，每期按14天计息。
轻松还是指借款人按月支付利息，每6期按贷款发放金额的1%偿还本金，最后一期一次性偿还剩余本金。
与“气球贷”相比，这几种应用的范围更广。公开信息显示，与平安银行上述产品类似的还有建设银行的“轻松供”、工商银行的“入住还”、兴业银行的“随薪供”等产品。
规则大同小异，噱头却各自精彩。
建设银行的“轻松供”，客户在按揭贷款时，前两年每月只需要还“1元本金”，再加上贷款利息，两年后按照房贷总额进行正常还贷。
工商银行推出的“入住还”，在入住前月供先还总贷款利息，等到入住新房后再按照正常还贷方式还月供。一般来说，新房建设周期为2年，相当于前两年免还本金。
兴业银行的随薪供类似，第一阶段只还利息，暂缓偿还本金，期限最长3年。
但梦幻联动的，只有五花八门的贷款产品本身。
2007年被称作楼市的“狂乱之年”，当年的媒体报道中写道：“2007年北京房地产市场，人们能记住的估计就只有价格，也只在乎价格。这一年，房价以前所未有的高速在狂飙着，不论是单价还是涨幅，都创下了历史新高。”
反观当下，人们在乎也记住的，却只有“债务”。
好杠杆，坏杠杆
一方面，各类贷款本身没有对债务进行减轻，甚至还有所加重。
还是以那个利率为3.95%的100万贷款在10年还清的“气球贷”为例，若按照正常等额本息的还款方式是：月供约10100元，到期共偿还本息121.2万元，比“气球贷”的总还款额132万省了11万。
至于头几年只付利息不给本金的产品，贷款利息是根据本金生成的，因为先偿还利息，本金没有减少，开始正常还贷后，要承担比常规还款更多的利息。
换言之，是前三年先吃甜葡萄，后面十几年全是酸葡萄。
另一方面，在人们的心理账户里，根据不同的阶段，债务的角色也会发生变化。
如果在房价上行阶段，债务更容易被视作投资，只要资产在涨，收益率飙得过借款的利率，那就是一招漂亮的借力打力，用杠杆实现财富增值。
正因如此，“气球贷”或者“先息后本”最风光的岁月，是与“炒房”的亲密合作——低门槛入手买房，在即将大出血还完剩余款项时，将房子卖了归还本金，多出来的盈余还能“投入再生产”，至于稍高一点的利息，就当是获取“低门槛”的资格费，一切都好说。
与“气球贷”们一起冒头的，还有“超低首付”。
6月3日，青岛胶州公布了5项措施促进房地产发展，在第四点真金白银补贴这段表述里面，有一句：可以缓交50%的首付款。于是媒体打一通草稿，算出了“首付只要7.5%”的结果。
新闻传播起了效果，根据58安居客找房热度数据，近几周胶州找房热度提升增幅为青岛全市第一，但能不能成交，还有待未来观察。
只是，“先息后本”也好，“超低首付”也罢，在房价下行或者不上不下乃至下行的阶段，债务就回归债务本身。
起步再轻松，还款马拉松。
人们心里对标的是工资卡，是未来的前程，薪水不涨，债务就是压力、是负担、是生产生活的万恶之源。
香港方德金控首席经济学家夏春在一篇专栏中犀利指出，降首付降利率本质上还是让家庭加杠杆，他写道：
2014年，许多经济学家认为，中国家庭储蓄率高，有很强的契约精神，热爱房地产，因此他们的杠杆代表着优质杠杆。但事实上，只有低于收入合理比例的房贷支出才是好的杠杆，过高的杠杆都是不好的。
起效快，持续短？
重现江湖的“气球贷”，很快在争议中悄然下架，存活时间不过几天。“超低首付”乃至“零首付”会不会从胶州等地方个案成为常态，我们也不得而知。
刘晓博对此很乐观，他认为，我们认知里的购房首付比例，已经在官方层面被不断颠覆，首付比例下限不断调低，而且是政府层面自上而下地打破。
但无论如何，所有房地产的话题，都会走向两个终极问题。
第一个问题是，“房地产市场的热度能不能恢复”。
相较于股市，房地产在量价之间更在乎量。从当前房地产的各项指标来看，可谓喜忧参半，结论依然模糊不清。
以几个重点城市的成交或网签情况为例，均有亮点可寻。
此外，作为政策大放招后的第一个小长假的端午假期，6月8日—6月10日期间，30个代表城市新房日均销售面积虽然较2023年假期下降约16%，但较今年五一假期日均成交增长超六成。二手房方面，重点11城中多数城市二手房成交套数较去年端午假期出现增长。
然而，消退之象也随之而来。
据58安居客云洞察数据显示，2024年近几周，全国找房热度值出现小幅下滑，最近一周，仅有9城热度上升，平均涨幅4%，38城热度下降，平均降幅6%。
图源：58安居客云洞察数据
小巴分别问了几位房地产领域的大头，他们的答案其实都在说同一个意思：“有待观察”。数据和观点的模糊最终会化作人们眼前的模糊，让犹豫更犹豫。
至于第二个问题，则是“人们的收入预期”。
正如丁建刚多次强调的那样：“最强有力的救市工具，是恢复人们对未来经济社会发展的预期和信心，而人们对未来的信心又主要来自对经济的体感，特别是就业和收入，也包括财产性收入等等方面。”
其实换个朴素的思路看，中国的房地产市场，终将迎来调整时刻。正如夏春所言，经济规律，无论起初看起来如何遥远，终将有一天与我们面面相觑。
只是当那一天到来时，人们最后所求的，或许是不要那么剧烈，可以起效慢但见效长，可以逆风跑但别刮十级大风。
这或许也是大家一致反感“气球贷”“超低首付”之流的原因，只照见饥不择食的自救，却毫无共渡难关的诚意。
大头有话说
张波
58安居客研究院院长
每一次房地产政策的放松，都会在房地产金融层面有着直接体现。金融侧会从降低首付门槛以及减轻房贷压力两个层面发力。
当前，降首付的力度已经达到史上最高程度，目前来看再度下调的意义非但不大，也伴随着更高的潜在风险。
至于减轻房贷压力，一般而言通过降低房贷利率的方式来实现，但从目前来看，首套房贷利率也已经达到历史性低点，再度下调可能性有，但下调的幅度已不大，我们并不会通过所谓“负利率”的方式来刺激楼市，这一点无容置疑。
在这样的背景下，通过“气球贷”“先息后本”等方式拉长还款周期或降低前期还款压力的方式，就开始不断浮出水面。
丁建刚
浙报传媒地产研究院院长
“气球贷”曾在2011年曾被监管叫停过。其本质就是把还款压力向后推迟，或许对于少部分人群来说这没有问题，他们只是短期资金紧张。
但作为一个金融产品，放贷给较多的人群，就存在着较大的系统性风险。特别是当“气球贷”用于购房，如果未来几年内房价下跌幅度较大，就面临着群体断供的风险，类似于美国的次级贷。应该慎之又慎。
实际上，前几年的教训也历历在目。房地产投资投机之风盛行时，很多银行推出的经营贷，实际上被用于房地产投资和投机。今年很多经营贷到期，部分房地产投资投机者不得不亏损割肉。
刘晓博
财经评论员
公众号“刘晓博说财经”
楼市出现了历史性拐点，而且是断崖式拐点对于经济稳定威胁比较大，启动楼市势在必行。这一轮楼市调整是多重因素叠加的，居民预期发生了重大转变，所以必须通过低利率、低首付、特殊还款方式、特殊去库存方式，才能让楼市回暖。
至于当下人们对于零首付或者先息后本的障碍主要是在心理层面，如担心会出现美国式的次贷危机等。但事实上，由于中国大银行都是国有的，中国化解银行风险的能力比较强。另外，我们征信可以使用的手段比西方多，所以不用太担心历史重演。
至于防范风险方面，可以建立商品房按揭遇到困难的时候，允许转换为共有产权住房的制度，也就是购房者把部分产权卖给政府，到适当的时候按照活期利率回购。
同时，加大金融对房地产的支持，建立基础货币直达房地产机制，比如推出基于商业房贷的MBS，基于公积金房贷的MBS，让央行在二级市场购买，有了这些金融手段支持，风险可以降低很多。
参考资料：
1.《房地产新政组合拳，能够“四两拨千斤”吗？》，夏春，FT中文网
2.《“气球贷”引争议，产品创新还是新的风险？》，经济观察报
3.《房贷还款“先息后本”推出，哪一种购房方式最划算？》，郭施亮
4.《如何防范次级房贷危机在中国上演？》，财新网
本篇作者 |和风月半| 责任编辑 |徐涛
主编 |何梦飞| 图源 |VCG