本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
为应对形势需要，深圳在推进“非居改保”（既有非居住房屋改建保障性租赁住房）一年多后，对相关规定予以优化完善。
日前，深圳市住房和建设局（以下简称“深圳市住建局”）发布的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）结束意见征集。《征求意见稿》是在《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》（深建规〔2022〕8号，以下简称《通知》）的基础上进行修订，主要内容包括适度放宽改建条件、优化改建消防标准等。
深圳市住建局在关于《征求意见稿》的说明中表示，《通知》在实施过程中面临联审认定程序冗长、项目改建要求高、实施难度大等问题，深圳全市“非居改保”项目推进困难。
与此同时，《中国经营报》记者注意到，去年2月，深圳市委、市政府对发展保障性租赁住房作出新的部署，将“十四五”期间建设筹集40万套保障性租赁住房目标提高到60万套。
克而瑞不动产华南区域团队分析认为，深圳调整“非居改保”相关规定，将加快“非居”资产的盘活，有效增加社会化保障性租赁住房的市场供应，有效保障深圳新市民、新青年等群体的住房需求。
向存量要增量
5月28日，深圳市住建局发布关于征求《征求意见稿》意见的通告，该通告指出，为加快推进深圳市既有非居住房屋改建保障性租赁住房有关工作，加大保障性租赁住房筹集力度，在深入调研深圳市既有非居住房屋改建保障性租赁住房工作的难点堵点以及实践经验基础上，深圳市住建局启动《通知》的修订工作，形成了《征求意见稿》，并于6月8日前向社会公开征求意见和建议。
由于土地资源紧约束，深圳难以通过新出让、城市更新、土地整备等新增居住建设用地供应方式新建保障性租赁住房，因此，非居住存量房屋改建成为新增建设保障性租赁住房的主要渠道。这些非居住存量房屋包括闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等。
以商办资产为例，根据克而瑞监测，2023年深圳乙级及以上写字楼存量达4588万平方米、产业园区面积约3.2亿平方米。在产业转移、产业用房增量建设的情况下，如何消化存量成为重要课题。
《征求意见稿》显示，深圳拟适度放宽非居住房屋的改建条件。一方面，允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建。实践中，因各种客观原因，存在较多的已建成房屋未取得不动产权证书但权属是清晰的，比如具有相应的土地使用权出让合同、规划许可、施工许可等手续。但按照《通知》，该类存量非居住房屋因未取得不动产权证书不能实施改建。为推进非居改建项目落地，加快保障性租赁住房建设筹集，《征求意见稿》适度放宽产权证条件的限制，除取得不动产权证的非居房屋外，在权属清晰的前提下，允许已建成且已通过建设工程规划验收的非居住房屋项目改建为保障性租赁住房。
另一方面，取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制。纳入城市更新、土地整备或者房屋征收计划的房屋，从列入计划到实施房屋拆除通常需要经历较长的时间周期，甚至有可能最终调出相应的计划。实践中存在非居住房屋列入城市更新计划后即将调出的情形，如果一刀切不允许实施改建，不甚合理。《征求意见稿》删除了“未纳入城市更新、土地整备、房屋征收计划”的条件限制，是否实施改建，由市场主体结合项目具体情况确定。
与此同时，《征求意见稿》适当调整相关业主同意的条件，不再要求宗地内规定数量业主同意，调整为取得改建楼栋内规定数量业主同意后即可，但改建单位在改建过程中仍需保障宗地内其他业主的相邻权益。此外，《征求意见稿》的修订内容还包括优化改建消防标准、引导合理规范使用室内空间、适当简化改建项目申请要求、优化项目认定程序、调整已改项目纳保流程等。
“‘非居改保’是一种存量改造新模式，不仅能拓展保障性租赁住房的供应渠道，还可以有效提升闲置非居住用房的使用效率。”深圳市安居集团有限公司方面此前公开表示。
值得注意的是，深圳“十四五”期间保障性租赁住房筹建目标为60万套，与广州并列全国首位。当前，深圳力争加快推进一批改建项目落地，为完成保障性租赁住房建设筹集任务提供支撑。
完善住房保障体系
深圳加快发展保障性租赁住房背后，新一轮保障性住房制度改革已从去年开启。住建部有关负责人多次强调，要加快保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，不断满足工薪收入群体刚性住房需求。
事实上，作为人口净流入的超大城市，深圳近年来加快完善住房保障体系。
去年8月1日起，《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》正式实施。至此，深圳将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难的居民住有所居。
当前，深圳保障性住房类型包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等。其中，保障性租赁住房由政府提供政策支持，发挥市场作用，以小户型为主、限定租金水平，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁。根据国家及广东省相关要求，公共租赁住房户型建筑面积以60平方米以下为主，新增建设筹集的保障性租赁住房户型建筑面积以70平方米以下为主，共有产权住房户型建筑面积以90平方米以下为主。
值得一提的是，深圳此前的住房保障体系是以人才住房、安居型商品房和公共租赁住房为主体形成“4+2+2+2”格局，即商品房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占住房供应总量的比例分别为40%、20%、20%和20%。但随着上述四项管理办法的正式实施，深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房，转向规划建设配售型保障性住房。
去年12月，深圳首批配售型保障性住房建设集中开工，共有13个项目，其中福田区2个项目、南山区2个项目、宝安区2个项目、龙岗区2个项目、龙华区2个项目、坪山区2个项目、光明区1个项目，总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套。新的配售型保障住房开工建设，意味着深圳将迈入新的保障性住房时代。
而对于即将退出历史舞台的安居型商品房，深圳市住建局在今年3月发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》，其中指出，权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，申请取得完全产权的，应当符合规定条件且补缴价款，补缴价款具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。据统计，作为保障性住房的其中一类，深圳共出售安居型商品房约6万套。
据克而瑞深圳区域团队统计，深圳2023年之前已经规划还未出售的安居型商品房和人才房约4万套，今年将步入供应尾期，并逐步消耗完毕。2023年，深圳可售型保障性住房（主要包括安居型商品房、可售型人才房和配售型保障性住房）约占30%的市场份额。从去化情况来看，深圳2023年安居型商品房去化率约70%。
但到今年，深圳已配售安居型商品房项目的整体去化率似乎并不理想，仅约23%，人才房同样面临趋冷压力，去化率降至约58%。
值得注意的是，有安居型商品房项目在今年被业主投诉存在质量问题。据深圳市龙华区委宣传部微信公众号“深圳龙华”通报，深圳市龙华区首个可售型人才安居住房项目——安居峰景苑项目存在部分户型飘窗内冷凝水管道孔洞封堵不规范、固定外墙附着式脚手架螺杆洞未封堵等问题，3月22日，深圳市龙华区委、区政府成立以区主要领导为组长的专项处置工作组，区政府抽调100余名人员进驻现场开展问题处置。